采訪宋衛(wèi)平是一次重新發(fā)現(xiàn)之旅。

采訪之前，就知道他那些豐富的過往，粗線條以為已經(jīng)是如煙的往事了。未料，“有表情、有身段、有美感、有藝術(shù)、有生命、”富于活碳、至情、有意的詞匯，被他表達(dá)那些水泥鋼筋的建筑物，你瞬間就會(huì)被感染、感動(dòng)，“剛性原則，有情操作”閃進(jìn)我們的腦海。

一旦提至產(chǎn)品，理性、思辨，都會(huì)從他那強(qiáng)大的語言體系里脫口而出，產(chǎn)品主義本色不改。他很不滿行業(yè)存在的產(chǎn)品力差的現(xiàn)象，他會(huì)以激烈的方式表達(dá)強(qiáng)烈的反對，“粗制濫造的產(chǎn)品本來就應(yīng)該被拒絕”。

第二層發(fā)現(xiàn)，他的同理心很敏感、強(qiáng)大。他認(rèn)真地研究過大學(xué)生、低收入群體、外來務(wù)工者的住房問題，以及空置率的問題。我們后來得知，宋衛(wèi)平在25歲時(shí)，思考過“人類將往何處去”的命題，知識(shí)分子的本色未改，“沒有思考過這個(gè)問題，就不能算是知識(shí)分子。”他說。

第三層發(fā)現(xiàn)，宋衛(wèi)平很真誠地愛護(hù)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。“在1/4的世紀(jì)里，有10倍左右的居住面積、居住質(zhì)量和生活配套的提升，房地產(chǎn)行業(yè)取得的成就是決定性的。這樣的成就在歷朝歷代都是難以想象的，世界上沒有哪一個(gè)國家能在這么短的時(shí)間里解決幾億人的居住及改善難題。這是一個(gè)事實(shí)?！?/span>

從他縱橫捭闔、帶有哲學(xué)味兒的話語體系中可以看出，他對世界有過嚴(yán)肅、成體系的思考。

說到公司話題，經(jīng)歷過兩次危機(jī)的宋衛(wèi)平說，上千億規(guī)模資產(chǎn)的公司發(fā)展到要依賴于中國金融系統(tǒng)時(shí)是非常容易出問題的，因?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)的資源主要是國有的，它們對于政策的敏感度比較高。所以像我們這樣的民營企業(yè)適不適合做重資產(chǎn)、高負(fù)債率，這一直是一個(gè)問題。

“他們即我們”

記者：1992年2月，南巡講話后市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了化反，有夢想有理想的人越來越多地投身其中。在你的人生時(shí)間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

宋衛(wèi)平：1992年鄧小平南巡講話基本確立了中國經(jīng)濟(jì)的方向，要走市場化道路，當(dāng)時(shí)我在珠海，身處改革開放前沿，那種開放、激蕩的氛圍使我做了一些思考和改變。帶著這種思維，回到浙江，在杭州開始創(chuàng)業(yè)。在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這25年中，我們這一代人恰逢其時(shí)，參與了、經(jīng)歷了，也努力工作了，也有一些經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)和思考。

記者：對于房地產(chǎn)行業(yè)的25年，你最深的感受是什么？

宋衛(wèi)平：一二線城市，地價(jià)漲了50倍到100倍，房價(jià)漲了20倍。

記者：你怎么看待房地產(chǎn)行業(yè)25年這段大歷史？

宋衛(wèi)平：首先，充分肯定自1992年以來中國城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)取得的巨大成就，不管它有多少問題、有多少怨聲載道，包括現(xiàn)在還有很多問題未解決，但它取得的成就是決定性的，給幾億人帶來了居住的改變和城市生活的改善。

我們小的時(shí)候，通常和普遍的現(xiàn)象是一家五六口人蝸居在20~30平方米的房子里；那時(shí)走親訪友去上海、杭州時(shí)，城鎮(zhèn)居民的住宅也是非常窘迫的狀況，三代人同居一室的情況也很多。即便是公務(wù)員、領(lǐng)導(dǎo)的房子也才有40平方米或90平方米，正廳以上的領(lǐng)導(dǎo)才相對寬敞些。我參加工作后分配的房子建筑面積才50多平方米。這是向蘇聯(lián)學(xué)習(xí)的模式。

現(xiàn)在來看，城市人均居住面積從文革結(jié)束后（1986~1987年）的3.4平方米提高到現(xiàn)在的36平方米，提升了10倍；城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，基本實(shí)現(xiàn)了每戶人家有一套房，每個(gè)人有一個(gè)房間；生活配套、教育配套、醫(yī)療配套齊全，城市狀況在這20多年來取得了很大的改善。

在1/4的世紀(jì)里，有10倍左右的居住面積、居住質(zhì)量和生活配套的提升，房地產(chǎn)行業(yè)取得的成就是決定性的。這樣的成就在歷朝歷代都是難以想象的，世界上沒有哪一個(gè)國家能在這么短的時(shí)間里解決幾億人的居住及改善難題；在城市化進(jìn)程中，中國完成了其他國家需要100年才能完成的任務(wù)，所以必須非常清晰地肯定它的發(fā)展，這是一個(gè)事實(shí)。

記者：在這些巨大的成就面前，還有哪些問題值得關(guān)注以及去解決？

宋衛(wèi)平：其實(shí)現(xiàn)在我們還需要關(guān)注大學(xué)生、低收入群體、外來務(wù)工者的住房問題以及空置率的問題。

我們每年有600萬人考上大學(xué)，有600萬人會(huì)從大學(xué)畢業(yè)，他們多是流動(dòng)的人口，從各個(gè)鄉(xiāng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級(jí)市等三四線城市、地級(jí)市流入到一二線城市、省會(huì)城市以及教育資源比較集中的城市，例如西安、武漢、北京、上海等城市。

他們畢業(yè)后通常會(huì)選擇留在城市中，突然發(fā)現(xiàn)居住是一個(gè)問題，只能艱難勉強(qiáng)地去租房子住。租房子也不便宜，會(huì)占到他們工資收入的1/3以上。經(jīng)過5年甚至10年的奮斗，如果他們成家要購買兩房一廳的房子，在一二線城市會(huì)感覺到遙遙無期。

大學(xué)生是中國的未來，是現(xiàn)代科技、現(xiàn)代文化發(fā)展中的主體力量，但他們現(xiàn)在的居住問題還沒有很好地得到解決。

還有一部分人是外來務(wù)工者、低收入者、藍(lán)領(lǐng)工人等群體，他們大多來自農(nóng)村，進(jìn)入城市多年，主要租住在城中村、近郊區(qū)域，戶均租住面積在15～18平方米，居住水平在經(jīng)濟(jì)型之下，連保障房都達(dá)不到，生活飄泊。

但這些人支撐著這個(gè)國家的日常運(yùn)營與生活，承裁著中國經(jīng)濟(jì)生活中最重要的、最基礎(chǔ)和最繁重的工作，勞動(dòng)強(qiáng)度大、勞動(dòng)條件比較差，同時(shí)也是一群職業(yè)尊嚴(yán)嚴(yán)重缺失的人，約有2億~3億人。他們的居住問題要如何解決；以及包括他們的未來怎么辦，是回到農(nóng)村養(yǎng)老還是在城市繼續(xù)生活，他們的子女的教育、就業(yè)怎么辦，他們的父母的養(yǎng)老又怎么辦，以及這些目前沒有得到保障的人群在40歲左右的時(shí)候能否得到一套兩室一廳的房子？

記者：這是一個(gè)有關(guān)宏旨的問題。

宋衛(wèi)平：涉及那么多人口，但社會(huì)對于這些人的住房問題的關(guān)注度很低，提供的住宅產(chǎn)品也是懷水車薪，以往的制度和住房結(jié)構(gòu)體系中也沒有做出合情合理的安排與保障。

還有一個(gè)嚴(yán)重的問題是空置率的問題。抽樣調(diào)查結(jié)果估算，中國房屋空置率約在25%~30%?？罩玫姆孔右欢ㄒ?，否則也無法形成租賃與二手房市場。但多少合適是需要我們?nèi)ニ伎嫉?。過高的空置率會(huì)造成社會(huì)資源的閑置與浪費(fèi)，就變成了銀行金庫中的金條，變成了老百姓抵抗通脹、保值增值的手段以及保值品，沒有發(fā)揮房子是用來居住的基本功能與屬性。

當(dāng)然，這種閑置對于老百姓來說也是無可奈何，由于通脹厲害，房價(jià)瘋長，如果不把個(gè)人財(cái)富變成房子的話，個(gè)人資產(chǎn)就會(huì)貶值。這種情況怎么解決，也是一個(gè)問題。

記者：為什么會(huì)特別關(guān)注這些階層？

宋衛(wèi)平：一是“他們即我們”，很多人都會(huì)是大學(xué)生；如果我沒有讀大學(xué)也會(huì)成為這樣的群體。由己及人，同理心，做事要利己利他。二是一個(gè)行業(yè)、一個(gè)國家是否有前途、有情懷，主要是看它對于底層、低收入群體的關(guān)注與理解。他們生活得不安寧、動(dòng)蕩，社會(huì)也會(huì)如此。

“粗制濫造的產(chǎn)品本來就應(yīng)該被拒絕”

記者：當(dāng)初，為什么沒有選擇留在珠?；蜻M(jìn)入深圳，而是回到杭州？

宋衛(wèi)平：我是浙江人，從小到大（30歲之前）都是在浙江度過，對于這里的風(fēng)土人情、文化有比較深入的理解與了解。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)，需要了解風(fēng)土人情、社會(huì)狀況、地域文化以及歷史傳承等。我對這里比較熟悉，盡管也在廣東做過五六年，但還是處于人生地不熟階段，還是有其特殊性。

而且杭州也是中國最好的城市之一，“上有天堂，下有蘇杭”。對于華人、漢人而言，它不僅是杭州的“杭州”，浙江的“杭州”，它還是中國的“杭州”，乃至是全世界華人的“杭州”。江南憶，最憶的是杭州。

記者：是什么原因促使你進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？

宋衛(wèi)平：我是學(xué)歷史的，對于學(xué)歷史的人而言，幾乎是科盲，沒有理工科的底子，倘若去從事電子產(chǎn)品類的相關(guān)行業(yè)，或者其他理工科門類就會(huì)有問題。但房地產(chǎn)不一樣，它是一個(gè)人文含量比較高的進(jìn)入門檻相對容易的行業(yè)，于是就選擇了這個(gè)行業(yè)。另外的一個(gè)原因是，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模、資本含量、價(jià)值含量等比較高，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模也比較容易做大，未來也會(huì)比較有前景。

記者：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這20多年里，綠城始終是一面旗幟，你也被認(rèn)為是地產(chǎn)界的“喬布斯”和“理想主義者”，在多次的調(diào)控下堅(jiān)守著品質(zhì)，在生意里加入了太多的情感、道義和責(zé)任因素，為什么要這樣做，沒想過要妥協(xié)過一次嗎？

宋衛(wèi)平：這是每個(gè)人對于世界的認(rèn)知不同。我們從小受到的教育和訓(xùn)練就是希望這個(gè)世界變得更美好，一個(gè)人的主體價(jià)值也主要是對于社會(huì)的貢獻(xiàn)，是對于他人的幫助，就是所謂的利他。當(dāng)然還有利己，它也有很多界面，如對金錢的積累，這也是日后做事情的基礎(chǔ)。但不管怎么樣，既然從事這個(gè)行業(yè)，對于這個(gè)行業(yè)相對比較完整的系統(tǒng)的認(rèn)知是必須的。

這個(gè)認(rèn)知是指，房子不僅是一個(gè)稱呼，它還是一個(gè)建筑，是源于地表、天空之間的一個(gè)搭接，是文化符號(hào)系統(tǒng)，是有生命的。就像自然山川、河流一樣，有它的美和存在的價(jià)值。因此，房子不管是拿來賣的還是住的，都要把它做好，在功能、品質(zhì)以及審美方面做好它。好的房子可以生長幾千年。

我們從開發(fā)第一棟房子開始，這個(gè)念想和思維體系就沒有變化過，這是理所當(dāng)然的事情。房子是什么？它與很多商品相近，但也有不同，我們研究發(fā)現(xiàn)，人類對于所有商品的品質(zhì)和審美要求已經(jīng)超過了對于功能的要求。人類越是發(fā)展，對于商品中情感的需求、注入、交流要求越為強(qiáng)烈，這是一個(gè)非常清晰的需求。冷冰冰的，沒有性情、人性和文化的產(chǎn)品是不會(huì)持久的，所有產(chǎn)品都應(yīng)該有它的精神和內(nèi)含，這是理所當(dāng)然的事情，要有性情、要有感知、要有體會(huì)，要對世界保持虔誠的態(tài)度。

記者：外界認(rèn)為這種對于產(chǎn)品品質(zhì)的堅(jiān)守曾經(jīng)給你以及你的企業(yè)帶來痛苦與沖擊？特別是在房地產(chǎn)調(diào)控中，幾次面臨調(diào)整，幾次危機(jī)給你帶來的影響是什么？

宋衛(wèi)平：不不不，這種堅(jiān)守給企業(yè)帶來的100%都是好外，企業(yè)遇到的沖擊與這些堅(jiān)守沒有關(guān)系。

25年來中國房地產(chǎn)行業(yè)取得了舉世矚目的成績，在城市化進(jìn)程中妥善地解決了幾億人居住的基本需求，這在中國歷史上、世界歷史上是沒有過的。急速發(fā)展的過程中，即便是再聰明的人遇到這種狀況都必然會(huì)探索，必然會(huì)犯錯(cuò)誤。犯錯(cuò)誤的過程、調(diào)整的過程以及預(yù)防今后犯錯(cuò)誤的過程構(gòu)成調(diào)控的原因。犯錯(cuò)誤與調(diào)整的過程必然會(huì)帶來行業(yè)的動(dòng)蕩，企業(yè)碰到的困難無非是因?yàn)槭艿秸呒眲∽兓约敖鹑诃h(huán)境的影響。

綠城在2000年到2014年發(fā)展得相對比較激進(jìn)，負(fù)債率比較高，導(dǎo)致企業(yè)承受動(dòng)蕩的能力受到一定限制。動(dòng)蕩比較大時(shí)，運(yùn)營會(huì)變得十分艱難，當(dāng)時(shí)我們的現(xiàn)金流受到市場的影響產(chǎn)生了比較大的波動(dòng)。但不是因?yàn)楫a(chǎn)品上的堅(jiān)守，粗制濫造本來就應(yīng)該被拒絕，不可以粗制濫造。

在產(chǎn)品上，我們付出了很多心血和代價(jià)，實(shí)事求是地說那對企業(yè)是一件好事，不是負(fù)擔(dān)。我們很早就確立了努力認(rèn)真用心把房子做成一件作品、藝術(shù)品、文化產(chǎn)品的發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)然，也很早就開始享受到堅(jiān)持產(chǎn)品質(zhì)量給企業(yè)所帶來的好處，從2005年開始，在同樣性價(jià)比的情況下我們的房子在市場上會(huì)有更好的價(jià)格和價(jià)值，認(rèn)同高，賣得快。也使我們獲得了這個(gè)行業(yè)中最好的產(chǎn)品生產(chǎn)者的口碑。

記者：是什么導(dǎo)致了綠城的幾次危機(jī)？

宋衛(wèi)平：綠城的成長發(fā)展是有其自身優(yōu)勢的，但因?yàn)榄h(huán)境不穩(wěn)定，所以出現(xiàn)了問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是兩個(gè)方面，一是金融機(jī)構(gòu)融資，二是預(yù)售款，房地產(chǎn)企業(yè)依靠自身的利潤是無法實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)的，大部分企業(yè)從銀行獲得了大量融資，使用了杠桿。但杠桿也有斷裂的時(shí)候，后來我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)杠桿不堅(jiān)固了。

實(shí)際上，上千億規(guī)模資產(chǎn)的公司發(fā)展到要依賴于中國金融系統(tǒng)時(shí)是非常容易出問題的，因?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)的資源主要是國有的，它們對于政策的敏感度也比較高。所以像我們這樣的民營企業(yè)適不適合做重資產(chǎn)、高負(fù)債率，一直是一個(gè)問題。如果金融政策是穩(wěn)定的，企業(yè)高負(fù)債發(fā)展問題也不會(huì)很大。

在2011~2014年的調(diào)控中堅(jiān)持下來后，我們發(fā)現(xiàn)根本看不到政策調(diào)控的頭。我認(rèn)為國家用行政手段、粗暴簡單地地來面對市場是不合適的，是不可以的，簡直可以用“苛政猛于虎”來形容。不懂行的人、不做深入思考的人，也是不能給中國老百姓的居住生活內(nèi)容和品質(zhì)做出一套比較好的行業(yè)政策來的。當(dāng)然，對于高頻次的政策調(diào)控，只有國企央企才能抵抗住，民企只有選擇放棄。

記者：所以在最后關(guān)頭，選擇了放棄與融創(chuàng)的合作，投向了中交集團(tuán)？

宋衛(wèi)平：和融創(chuàng)合作是一個(gè)誤會(huì)，本以為融創(chuàng)對業(yè)主的責(zé)任心能更清晰點(diǎn)，結(jié)果等到回過頭來再看時(shí)，它們在這方面的表現(xiàn)是不好的。

這家企業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，未合作時(shí)表現(xiàn)得比較恭敬、謙卑；等到掌控局面時(shí)，又失去了對客戶的底線，這是我不能容忍的，這是個(gè)誤會(huì)。

后來下決心把企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)給央企，主要是因?yàn)椴还芩母軛U倍數(shù)也好，堅(jiān)強(qiáng)程度也好，都是我們的10倍。等到一個(gè)企業(yè)擁有成千上萬名員工，它的產(chǎn)品關(guān)系到幾十萬人甚至上百萬人時(shí)，其存在的價(jià)值就已經(jīng)不只是自身了，還有更多，于是決定把大股東的位置賣給中交集團(tuán)，這是一個(gè)最好的保障。