2017上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期。房地產(chǎn)投資增速超出市場(chǎng)預(yù)期，上半年新開工住宅建設(shè)面積、土地成交量和房地產(chǎn)開發(fā)融資全面改善。哪些原因?qū)е聵鞘芯o縮政策的影響如此溫和？下半年樓市行情又將如何發(fā)展？

有調(diào)研結(jié)果顯示2017上半年開發(fā)商建設(shè)活動(dòng)保持活躍，與官方統(tǒng)計(jì)的上半年房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)持穩(wěn)在8.5%相一致。我們發(fā)現(xiàn)建設(shè)活動(dòng)活躍主要由于庫(kù)存下降、開發(fā)商需加速回籠售樓資金和開發(fā)商旨在加快目前項(xiàng)目施工進(jìn)度以避免未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)惡化等因素。然而，開發(fā)商對(duì)建設(shè)活動(dòng)前景的態(tài)度轉(zhuǎn)向更加謹(jǐn)慎。開發(fā)商對(duì)下半年銷售業(yè)績(jī)下滑和信貸融資收緊的預(yù)期給房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)帶來(lái)阻力。

土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)提供了另一佐證。我們的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商計(jì)劃拿地的目的在于增加土地儲(chǔ)備和方便未來(lái)擴(kuò)張。部分開發(fā)商表示新拿下的地塊將不會(huì)立即開工建設(shè)，而是暫時(shí)囤下等候市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)向更加有利時(shí)再上馬新項(xiàng)目。另一部分開發(fā)商稱企業(yè)大量拿地主要是利用目前優(yōu)惠的地方政府土地政策。因此，我們預(yù)計(jì)土地成交量的穩(wěn)健增長(zhǎng)（全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看截至6月底同比增長(zhǎng)8.8%）或難以轉(zhuǎn)化成新開工樓盤建設(shè)面積的迅速上升。此外我們還注意到上半年開發(fā)商融資環(huán)境相對(duì)良好。開發(fā)商普遍現(xiàn)金充足，同時(shí)充足的現(xiàn)金流或能提供一定的緩沖，避免銷售疲軟時(shí)房地產(chǎn)投資驟然放緩。

放眼樓市前景，我們的調(diào)研結(jié)果顯示在政府政策嚴(yán)厲限制措施下開發(fā)商信心有所減弱。政府針對(duì)樓市出臺(tái)的限制措施降低了樓市成交量。據(jù)本次調(diào)研結(jié)果顯示，由于過(guò)去三個(gè)月中一線城市針對(duì)住宅購(gòu)買、銷售和按揭貸款出臺(tái)的限制措施已經(jīng)擴(kuò)大到二、三線及以下城市，2017年初偏熱的二、三線樓市已開始遭受沖擊。這與官方數(shù)據(jù)顯示的截至6月底已售住宅面積同比增長(zhǎng)由截至2月底的23.7%大幅下滑至13.5%相互印證。一季度二、三線城市住宅銷售撐起了全國(guó)銷售的良好表現(xiàn)。 隨著二季度二、三線城市住宅銷售開始失去動(dòng)力，下半年全國(guó)住宅成交或?qū)⑾禄?。限?gòu)和按揭政策收緊為開發(fā)商對(duì)銷售前景的預(yù)期籠上一層陰云，盡管棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中貨幣化安置比例上升或?qū)⒗^續(xù)提供一定的支持。

多數(shù)受訪開發(fā)商反饋稱銀行貸款難度增大，而非銀行融資（信托貸款、民間借貸）狀況并未改善。開發(fā)商還稱融資成本已開始上升。本次調(diào)研中銀行貸款利率約達(dá)6.7%，較2017年1-2月的6.3%有所上升，非銀行貸款利率約達(dá)10.9%，高于上期調(diào)研的10.5%。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策收緊和金融市場(chǎng)持續(xù)去杠桿，開發(fā)商融資成本或?qū)⑦M(jìn)一步上升，對(duì)開發(fā)商融資環(huán)境進(jìn)一步施壓。

此外，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商預(yù)計(jì)下半年中央政府樓市政策將繼續(xù)保持收緊立場(chǎng)，而地方政府政策或許更為溫和。針對(duì)開發(fā)商融資、按揭貸款和最低首付比例政策、稅費(fèi)調(diào)整等方面的緊縮措施或還將延續(xù)，而發(fā)展租房市場(chǎng)和加大住宅項(xiàng)目土地供給等部分新出臺(tái)措施預(yù)計(jì)將有助于進(jìn)一步穩(wěn)定樓市發(fā)展。

總之，我們預(yù)計(jì)下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些下行風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯露。盡管上半年住宅庫(kù)存下降和開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況尚可為投資提供一定的緩沖，我們的調(diào)研結(jié)果顯示住宅銷售放緩和對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房家庭收緊信貸或?qū)⒂绊懴掳肽甑姆康禺a(chǎn)投資增長(zhǎng)并抑制房?jī)r(jià)上漲；樓市政策持續(xù)收緊。開發(fā)商這個(gè)冬天或?qū)㈤_始感受到絲絲寒意。