單純降低地價也不能降低市場房價，除非在降低地價的同時，按照地價降幅人為干預(yù)房價，才能使特定房屋的房價降低。

2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控生態(tài)全然變軌，房地產(chǎn)長效機(jī)制步步加緊閉環(huán)。9月30日，北京市正式實施《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》。縱深觸摸共有產(chǎn)權(quán)房的提出背景與現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)報記者專訪了我國較早提出共有產(chǎn)權(quán)房并對其有獨到見解的國土資源部原副部長、全國政協(xié)委員胡存智。

2014年全國政協(xié)會議中，胡存智率先提出了“合作產(chǎn)權(quán)房”的概念，他提出“構(gòu)建‘商品住房、安居住房、保障住房’三類住房，從而滿足全社會居住消費需求?！献鳟a(chǎn)權(quán)房’屬于安居住房，安居房產(chǎn)權(quán)由購房者與政府按房價折讓比例共有，并按比例分享未來增值收益?！爆F(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)房與其類似。2016年他再次提出“合作產(chǎn)權(quán)房”對去庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必要性。盡管此前的2007年和2010年，淮安和上海已經(jīng)先后部署共有產(chǎn)權(quán)房，但根據(jù)胡存智的調(diào)研，上述兩地的共有產(chǎn)權(quán)房事實上更加接近于只面向少數(shù)家庭的保障房。這意味著，我國真正的共有產(chǎn)權(quán)房是北京今年推出的共有產(chǎn)權(quán)房，而這一房屋其實是通過2013年北京推出的自住型商品房演繹升級而來。胡存智認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房（或者合作產(chǎn)權(quán)房）更應(yīng)該偏向市場端，以商品房定價為市場導(dǎo)向，而北京推出的共有產(chǎn)權(quán)房政策和制度，切實落實了中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在市場上實行百分之百居住權(quán)和按比例的產(chǎn)權(quán)、投資權(quán)的協(xié)調(diào)，有效消除了市場投機(jī)行為，符合住房制度改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向。

多年國土部門工作的經(jīng)驗使得胡存智對共有產(chǎn)權(quán)房土地出讓形式也獨具見解。地價和房價的關(guān)系向來被認(rèn)為是“水漲船高”，而所謂的共有產(chǎn)權(quán)房，被認(rèn)為是政府在折扣土地價格的基礎(chǔ)上，以折扣房價配售給符合條件購房者的房屋。胡存智認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房折扣價是基于土地折價，簡單降價出讓土地雖然能達(dá)到降地價的效果，但卻相當(dāng)于把土地出讓金補(bǔ)貼給了購房者個人，顯然有失市場公平。但如果在共有產(chǎn)權(quán)房的供地中采取按折扣長期賒收地價款，不僅可以同樣達(dá)到降低地價和房價的效果，而且在一定期限之后，通過共有產(chǎn)權(quán)房上市流轉(zhuǎn)交易來收回，公共財政收入的管理比較合理且切實可行，同時也有利于共有產(chǎn)權(quán)房的可持續(xù)運(yùn)行發(fā)展。

由保障端走向市場端

中國房地產(chǎn)報：你最開始研究共有產(chǎn)權(quán)房是什么時候？當(dāng)時有什么樣的考慮？

胡存智：1998年房改的時候我就開始關(guān)注和研究這個問題。我國構(gòu)建的住房體系包括商品房和保障房，全社會通過買房、租房或保障房解決居住問題。當(dāng)時對已分房職工實行房改，推動買房或租房，對無房職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，所以整個制度設(shè)計考慮應(yīng)該是比較完善的。雖然從過去到現(xiàn)在，購買房屋都是一件負(fù)擔(dān)較重的事情，但過去由于房價不高，買房、租房和居住保障房的負(fù)擔(dān)差距并不很大。

但是——就北京而言——2003年“非典”以后房屋開始出現(xiàn)漲價，使一開始差價不明顯的商品房和保障房的價格差被逐漸拉大，導(dǎo)致兩者之間出現(xiàn)一個明顯“夾層”。究其原因，是收入問題。居民收入沒有漲上去，因為收入具有剛性限制，不能完全跟著房價漲。這個現(xiàn)象跟上個世紀(jì)80年代香港的情況很相似，當(dāng)時香港推出“居屋”來解決這一問題，在90年代進(jìn)行了較大規(guī)模的推行，主要針對的是那些有買房需求但又買房困難的人群，英國也出現(xiàn)過類似的情況。

房價過快上漲就需要調(diào)控，調(diào)控需要我國整個住房體系進(jìn)一步完善，因為住房體系不完善，市場調(diào)控就無法順利進(jìn)行。所以改革的意見就是增加一類房屋，這類房屋叫作共有產(chǎn)權(quán)房，我當(dāng)時稱其為“安居住房”即“合作產(chǎn)權(quán)房”。

中國房地產(chǎn)報：2014年兩會期間，你提出住房體系里應(yīng)包括“商品住房、安居住房、保障住房”，提倡“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，為什么在2014年這樣一個時間節(jié)點提出共有產(chǎn)權(quán)房？

胡存智：這是深化房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的要求，也是完善我國住房體系的需要。房價高了，需要調(diào)控房地產(chǎn)市場。如果把商品房價格硬打壓下去，顯然不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但是放任房價飛漲，很多人又買不起房。面對這矛盾的狀況，應(yīng)在房地產(chǎn)調(diào)控改善市場供求關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的同時，提出增加一個房屋產(chǎn)品類型，推出具有市場折扣價的共有產(chǎn)權(quán)房，穩(wěn)定和進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)市場。這樣既能以低價滿足特定人群的居住和購房需求，也遵從市場規(guī)律平衡了商品房和共有產(chǎn)權(quán)房的投資利益。通過這樣調(diào)整的房屋供給結(jié)構(gòu)，就可以放開商品房市場，切實采取各項調(diào)控措施，真正落實國家提出的“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

中國房地產(chǎn)報：同樣是在2014年，住建部提出北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市作為共有產(chǎn)權(quán)房的試點，今年北京再次提出共有產(chǎn)權(quán)房，前后的差異是什么？

胡存智：住建部在全國6個城市試點的共有產(chǎn)權(quán)房主要用于保障房領(lǐng)域，是針對低收入家庭的一種保障性住房。而北京現(xiàn)在提出的共有產(chǎn)權(quán)房實際上是面對市場的、“中端有支持”的政府資助商品房，是在自住型商品房取得成功和成效后的升級和完善，在住房性質(zhì)、面積、套型、供應(yīng)對象等方面其實并不屬于保障房，也基于此原因，我認(rèn)為這類在市場中供應(yīng)的房屋應(yīng)該叫作“合作產(chǎn)權(quán)房”。

中國房地產(chǎn)報：你提到的“中端有支持”如何體現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)中？

胡存智：高端有市場指的是具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，交易由市場自主調(diào)節(jié)；中端有支持指的是，共有產(chǎn)權(quán)房等可以得到政府的資助和支持，同時依托于高端進(jìn)行折扣定價，只有這樣中端產(chǎn)品的價格折扣才有標(biāo)準(zhǔn)和方向，不然就成為福利房了；低端有保障指的是依靠公共財政的保障房，這類房屋解決基本的居住需求，在戶型、地段、面積上都有所限制。這樣就形成了立體化的住房供應(yīng)體系。

中國房地產(chǎn)報：你怎么理解共有產(chǎn)權(quán)房概念？

胡存智：北京的共有產(chǎn)權(quán)房并非《物權(quán)法》和不動產(chǎn)權(quán)中法律意義上的“共有產(chǎn)權(quán)”，不僅在概念上難以區(qū)分是按份共有還是共同共有，事實上也并非政府和房屋產(chǎn)權(quán)人共同擁有房屋的所有權(quán)和居住權(quán)，而是房屋產(chǎn)權(quán)人擁有100%的居住權(quán)、按比例的投資收益權(quán)，政府和房屋產(chǎn)權(quán)人以合同或契約的方式對房屋的處置權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)進(jìn)行了一定的產(chǎn)權(quán)限制。從叫法到有利于住房制度改革深入推進(jìn)，以及符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系建立的初衷。我認(rèn)為稱為“合作產(chǎn)權(quán)房”更合適。

中國房地產(chǎn)報：《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》提出，未銷售的自住型商品房、限價型商品房和經(jīng)濟(jì)適用房都按照該辦法處置，這些不同類型的房屋在整合上存在難度嗎？

胡存智：這是一個化繁為簡、符合市場經(jīng)濟(jì)的好做法。由于規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、商品房以及其他房屋使用不同性質(zhì)的土地，造成不同房屋彼此之間產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟(jì)關(guān)系的復(fù)雜化。對此，共有產(chǎn)權(quán)房更像是一個收納箱，可以將上述各類房屋，按照不同價格設(shè)置成不同產(chǎn)權(quán)比例的共有產(chǎn)權(quán)房，統(tǒng)一按共有產(chǎn)權(quán)房類型進(jìn)行處置和管理，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡和銜接。共有產(chǎn)權(quán)房不是保障房，沒有那么多的限制，在地段、戶型、質(zhì)量上都更加市場化。

中國房地產(chǎn)報：共有產(chǎn)權(quán)房對建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制有哪些意義？

胡存智：“商品房、合作房（共有產(chǎn)權(quán)房）、保障房”三類房屋滿足社會全體居民不同層次的居住需求，并通過不同的的產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)比例細(xì)分房屋市場，適用于不同的購房群體，廣泛兼容不同的投資能力和增值需求，在價格和產(chǎn)權(quán)上達(dá)到平滑銜接，平衡了市場與福利、居住與投資的關(guān)系，從而實現(xiàn)“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房建設(shè)目標(biāo)，以此重構(gòu)各類調(diào)控機(jī)制的良性運(yùn)行的基礎(chǔ)，使政府在協(xié)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和滿足社會需求多重目標(biāo)時，可以區(qū)別對待，區(qū)分處理。

中國房地產(chǎn)報：你認(rèn)為促使共有產(chǎn)權(quán)房落地還有哪些需要完善的地方？

胡存智：首先，共有產(chǎn)權(quán)房的購買資格應(yīng)該更加嚴(yán)格。目前購房資格為“符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭”，不應(yīng)僅以無住房為重點依據(jù)，還應(yīng)考慮收入、城市發(fā)展等因素，將購房資格人限制在工薪階層人群、北京四大功能人才和就業(yè)人群，以及城市發(fā)展需要吸收的特殊人群。

其次，共有產(chǎn)權(quán)房的退出和上市政策應(yīng)該進(jìn)一步完善。應(yīng)該鼓勵退出和上市：一是鼓勵購房人對政府持有部分產(chǎn)權(quán)的購買，五年內(nèi)可按購買時的市價申購政府持有部分的產(chǎn)權(quán)，五年后可按屆時的市價申購政府持有部分的產(chǎn)權(quán)。二是允許共有產(chǎn)權(quán)房居住滿五年后退出具有兩種轉(zhuǎn)讓權(quán)：購房人可按市價將所購房屋產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓予其他共有產(chǎn)權(quán)房購買資格人；購房人也可在市場上按市價轉(zhuǎn)讓所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)份額，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得房屋轉(zhuǎn)讓收益的相應(yīng)部分。當(dāng)然兩種情形均需代持機(jī)構(gòu)事先批準(zhǔn)，并在同等價格條件下，代持機(jī)構(gòu)有優(yōu)先購買權(quán)。

此外，進(jìn)一步明確代持機(jī)構(gòu)的房屋資產(chǎn)運(yùn)營管理公司屬性，通過公司對每一套共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行逐年的、長期的專項管理，使得政府的房屋資產(chǎn)不僅可以真正發(fā)揮住房保障作用，而且長期升值保值。

中國房地產(chǎn)報：你認(rèn)為目前我國應(yīng)該提供多少共有產(chǎn)權(quán)房才能滿足需求？

胡存智：共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量必須要足夠，不能是點綴式的。應(yīng)該明確在一定時期內(nèi)集中批量地推出共有產(chǎn)權(quán)房，特別在北京、上海、廣州、深圳等存在大量購房需求的一線城市，推出共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量應(yīng)該跟商品房的數(shù)量相等，甚至在近期內(nèi)大于商品房的供應(yīng)數(shù)量。通過調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以共有產(chǎn)權(quán)房分流市場需求，緩解商品房需求壓力，有效抑制房價過快上漲。

中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)階段我國正在通過各種調(diào)控措施來平抑房價，共有產(chǎn)權(quán)房也是其中一項措施，對于房價是推高地價的主要原因，你怎么看？

胡存智：僅僅討論“是房價推高地價還是地價推高房價”并沒有多大意義，無論是房價還是地價，商品價格最終是市場決定的。地價本身并不能推高房價，因為土地作為房屋成本構(gòu)成中的一項，只有房價上漲或預(yù)期價格上漲可以容納更高的土地成本費用時，市場才會接受地價的上漲，開發(fā)商才會相應(yīng)提升價格去購買土地。由此可見，決定房價的是房屋市場而不是地價成本，否則只管增加成本，房價就永遠(yuǎn)只升不降，沒有波動了。同樣的道理，單純降低地價也不“能”降低市場房價，除非在降低地價的同時，按照地價降幅人為干預(yù)房價，才能使特定房屋的房價降低。共有產(chǎn)權(quán)房正是這類在降地價的同時人為降低房價的特定房屋，但這并不意味市場房價降低。

中國房地產(chǎn)報：共有產(chǎn)權(quán)房的土地出讓形式就是政府折讓一部分地價，你怎么看待這種新的土地出讓形式？

胡存智：通過共有產(chǎn)權(quán)房調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，具有重要意義。共有產(chǎn)權(quán)房以市場房價作為基準(zhǔn)，政府給予一定比例折扣把高房價減下來，降減的基礎(chǔ)就是地價和稅費的折扣。那么地價是不是真的減讓了呢？如果今后不允許共有產(chǎn)權(quán)房上市和流轉(zhuǎn)，政府地價的折扣就是真正的降減讓，不過減讓的地價相當(dāng)于補(bǔ)貼給了購房者個人，將公共財政的土地出讓金用于個人的補(bǔ)貼顯然有違市場和社會公平。

但是如果共有產(chǎn)權(quán)房經(jīng)一定年限后允許上市和流轉(zhuǎn)，土地出讓時仍按市場定價，并按折扣收取一部分地價款，政府的折扣就不是地價的降減讓，只是對地價款較長時期的賒收。當(dāng)共有房屋經(jīng)一定年限后上市時，政府再按房屋交易價把地價款回收。共有產(chǎn)權(quán)房采取按折扣長期賒收地價款的土地出讓，不僅可以同樣達(dá)到降低地價和房價的效果，而且更符合市場規(guī)律，政府對購房的資助方式更公平，地價款的折扣收回也比較切實可行，更有利于共有產(chǎn)權(quán)房的長期供給和可持續(xù)運(yùn)行。