IPO申請企業(yè)中有一家頗為引人矚目，即深圳市特發(fā)服務股份有限公司（下稱“特發(fā)服務”），其隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。

對于A股市場來說，特發(fā)服務的出現(xiàn)顯得有些特別。近年來，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)上市、再融資有諸多限制，許多房企、物業(yè)公司皆選擇繞道香港，尋求資本支持。

特發(fā)服務此次被列入創(chuàng)業(yè)板注冊制首批名單內(nèi)，是否意味著相關政策有所松動？

“這次是不是特例也未可知?！蹦成鲜蟹科蟾吖芟蛴浾叻治?，“但還要看看后續(xù)有沒有其他房企或物業(yè)公司，以及再融資方面是否松動?！?/span>

另有業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市還將受到“負面清單”的影響。

擬募資3.45億

成立于1985年6月的特發(fā)服務是一家位于深圳的物業(yè)公司，其控股股東為深圳市特發(fā)集團有限公司，持有63.7%的股份；同時深圳市國資委合計持有深圳市特發(fā)集團有限公司62.79%股權。特發(fā)服務的實際控制人為深圳市國資委。

2019年6月，特發(fā)服務遞交了上市申請。深圳證券交易所官網(wǎng)顯示，特發(fā)服務保薦機構為國泰君安證券股份有限公司，融資金額約為3.452億元。

招股書顯示，特發(fā)服務此次擬公開發(fā)行新股不超過2500萬股人民幣普通股，募集資金扣除發(fā)行費用后，將分別投資于物業(yè)管理市場拓展項目、信息化建設項目、人力資源建設項目、物業(yè)管理智能化升級和節(jié)能改造項目和補充流動資金項目，投資金額分別約為1.93億元、5008.5萬元、4548萬元、3689.48萬元、1950萬元。

據(jù)披露，特發(fā)服務的管理項目涵蓋高新科技園區(qū)、商業(yè)綜合體、政府機關、學校、住宅等多種類型，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網(wǎng)、騰訊等企業(yè)。

2017年-2019年間，特發(fā)服務實現(xiàn)分別實現(xiàn)營業(yè)收入5.08億元、6.99億元、8.91億元，歸母凈利潤分別為3478.12萬元、5179.95萬元、6532.87萬元；在管項目數(shù)量分別為71個、121個、176個，在管項目面積分別為1566.09萬平方米、2052.04萬平方米、2273.65萬平方米。

這一營收規(guī)模在目前上市的物管公司中，處于中下游水平。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，25家物管上市公司總營收約為625億元，有17家企業(yè)的營收規(guī)模在9億元以上；同樣有17家企業(yè)的在管面積在2500萬平方米以上。

報告期內(nèi)，特發(fā)服務前五大客戶的服務收入占營業(yè)收入的比重分別為62.30%、55.78%、54.68%。其中，第一大客戶均為華為，特發(fā)服務為華為在深圳、東莞、成都、武漢、廊坊等地的多個基地提供物業(yè)管理服務，對華為的服務收入占營業(yè)收入的比重分別為38.81%、30.81%、28.66%。

除了客戶集中度較高之外，特發(fā)服務也面臨著多數(shù)物業(yè)公司共同的問題，即人力成本占比過高。報告期內(nèi)，人工成本占當期主營業(yè)務成本的比例分別為 66.61%、65.19%、67.41%。

特發(fā)服務在招股書中坦陳，近年來，隨著業(yè)務規(guī)模不斷擴大，員工人數(shù)持續(xù)增加，主要服務項目所在的珠三角、長三角等區(qū)域工資水平亦顯著上升，面臨較大的用工成本上漲壓力。

嘉和家業(yè)執(zhí)行院長唐卓向記者表示，在現(xiàn)有的港股物業(yè)陣營中，特發(fā)服務其體量和財務表現(xiàn)并不突出，港股主板物業(yè)板塊排隊的企業(yè)很多，競爭激烈，未必能獲得資本的青睞；而A股僅有三家上市物企，特發(fā)服務能進入創(chuàng)業(yè)板也能吸引一波眼球，說不定會有更好的成果。

松動與否仍待觀察

事實上，近年來，鮮少有房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)能成功登陸A股?！按饲胺康禺a(chǎn)相關企業(yè)基本上不了市?！鄙鲜錾鲜蟹科蟾吖芟蛴浾弑硎?，“沒有任何成文的限制，但算是潛規(guī)則”。

這從萬達、富力等公司的經(jīng)歷中可見一斑。2016年9月，萬達在香港聯(lián)交所完成私有化退市，謀求在A股上市；富力地產(chǎn)則從2007年便開始醞釀回A計劃。但至今二者的上市計劃仍未能達成。

證監(jiān)會官網(wǎng)披露的IPO排隊情況顯示，截至2020年6月18日，兩家企業(yè)的排名為第3、4位，萬達的備注中標明“中止審查”，而富力的備注則為“因更換完保薦代表人按正常程序恢復審查繼續(xù)排隊，與監(jiān)管政策無關”。

早前在A股排隊四年之久的金輝集團則在今年初轉(zhuǎn)身奔赴香港上市。

背靠房企的物業(yè)公司通常也難以得到放行。碧桂園物業(yè)也曾于2016年在上交所遞交了上市申請，但2017年12月，碧桂園物業(yè)撤回了上市申請，最終選擇赴港上市。

香港也成了大部分房企分拆物業(yè)公司上市最后的去向。截至目前，A股的上市物管企業(yè)僅有南都物業(yè)、新大正、招商積余。

如今，特發(fā)服務成了創(chuàng)業(yè)板注冊制的首批“吃螃蟹者”。

“創(chuàng)業(yè)板注冊制的改革的意義在于接軌國際證券玩法，國家推行這次改革的目的在于廣泛吸納外資，會優(yōu)先選取各行業(yè)優(yōu)秀但尚未達到中小板或者主板要求，同時又具有潛力價值的企業(yè)納入創(chuàng)業(yè)板里?！?唐卓分析認為，“而物管板塊近兩天風頭正起?！?/span>

不過，即便有了特發(fā)服務打頭陣，或許也不意味著未來有更多物業(yè)企業(yè)能夠成功登陸創(chuàng)業(yè)板。

深圳某券商分析人士向記者表示，“對公司而言，選擇在哪里上市的核心問題，在于哪里能更簡單方便地融到錢”，而港股便是“要求低、上市快”的選擇。

上述上市房企高管向記者坦言，其實對于企業(yè)來說，是否選擇創(chuàng)業(yè)板，還是要看發(fā)行時間，“上港股時間更短，而且香港對物業(yè)股的估值很高”。

值得一提的是，此次創(chuàng)業(yè)板試點注冊制落地還伴有一份“行業(yè)負面清單”，原則上不支持包括房地產(chǎn)在內(nèi)的傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市，同時亦明確，雖隸屬于傳統(tǒng)行業(yè)，但與互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、自動化、人工智能、新能源等新技術、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式深度融合的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也支持其申報在創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市。

“之前已經(jīng)申報的，不受行業(yè)負面清單的限制，但新申報的要遵守負面清單?！辟Y深投行人士王驥躍向記者表示，“除非證明有三創(chuàng)四新的深度結合，否則都很難上創(chuàng)業(yè)板了”。

來源：國際金融報