證券基金業(yè)向房地產(chǎn)項目輸送資金的鏈條正在被斬斷。昨日，中國基金業(yè)協(xié)會在官網(wǎng)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（下稱“4號文”），對私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規(guī)范。文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的私募資產(chǎn)管理計劃，將暫不予備案。

　　4號文將重點規(guī)范私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。業(yè)內(nèi)人士分析，這將對這些城市的樓市產(chǎn)生重大影響，相當于是開發(fā)商資金的水龍頭被擰緊了，隨著融資渠道的收緊，房企在這些熱點城市無論是在拿地、項目并購，還是公開舉牌等環(huán)節(jié)都將受影響。

　　16熱點城市范圍將適時調(diào)整

　　基金業(yè)協(xié)會稱，房價上漲過快熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部相關規(guī)定適時調(diào)整范圍。

　　2016年全球房價漲幅前50個城市中，合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海、福州、鄭州、北京位居前十位。排在第一位的合肥漲幅48%，第十位的北京漲幅為27.5%。去年十一以來，這些城市紛紛出臺了樓市調(diào)控政策，但部分城市調(diào)控的效果并不明顯。

　　據(jù)中國基金業(yè)協(xié)會介紹，協(xié)會近期對證券期貨經(jīng)營機構私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場投資的情況進行了摸底。統(tǒng)計顯示，證券期貨經(jīng)營機構私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來源以銀行為主、通道業(yè)務占比高、項目集中于熱點城市等特征較為顯著，與落實房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標還有一定差距。

　　資管計劃買地不得用于房地“買地”

　　對于個別機構可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權、受讓資產(chǎn)收（受）益權、以明股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權等方式規(guī)避相關監(jiān)管要求，變相投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目。

　　4號文明確明股實債是指投資回報不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

　　4號文明確規(guī)定，以上述方式投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的私募資產(chǎn)管理計劃，暫不予備案。

　　據(jù)介紹，協(xié)會前期備案、監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營機構設立的私募資產(chǎn)管理計劃通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產(chǎn)收（受）益權等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資。其中，個別產(chǎn)品還存在提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，與其他金融監(jiān)管機構規(guī)則保持一致，避免監(jiān)管套利，4號文明確私募資產(chǎn)管理計劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價款或補充流動資金。同時，4號文強調(diào)不得直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

　　中國基金業(yè)協(xié)會相關負責人表示，文件主要是為了推動房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。

　　資金持續(xù)收緊開發(fā)商或降價推盤

　　北京青年報記者獲悉，多家上市房企近期均有融資方面的公告，華夏幸福、濱江集團、中房地產(chǎn)、美好置業(yè)等房企均有過委托貸款、信托受益權轉(zhuǎn)讓等融資計劃。

　　分析人士認為，4號文這一政策力度比較大，是繼銀行、信托公司輸血樓市資金被加強管控后，基金子公司的房地產(chǎn)非標融資業(yè)務的口子也被監(jiān)管堵住。去年10月份以來，土地貸款、表外業(yè)務并入表內(nèi)、嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域、加強理財資金投資管理、加強房地產(chǎn)信托業(yè)務……監(jiān)管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開發(fā)商下游企業(yè)貸款資金流向也面臨嚴格審查。

　　隨著向房地產(chǎn)項目輸送資金的鏈條被斬斷。目前房地產(chǎn)融資渠道基本被堵死，

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，同比下滑了92%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，16個熱點城市占據(jù)了全國房地產(chǎn)成交20%以上，而且也是過去兩年高價地數(shù)量最集中的區(qū)域。私募資管收緊將會影響這部分資金流入這些區(qū)域。從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加，按揭貸款也提高了利率，整體看，房企的壓力會繼續(xù)提升。從短期看，大部分房企在2016年融資替換了過去的高價格資金，但未來隨著資金價格的上行，企業(yè)的壓力將明顯增加，疊加這些熱點城市的樓市調(diào)控，如果政策繼續(xù)收緊，部分企業(yè)有下調(diào)價格的可能性。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在去年的樓市火爆行情中，部分開發(fā)商的捂盤惜售是推高房價的一個重要因素。在資金持續(xù)收緊的情況下，部分撐不住的開發(fā)商或?qū)⒓铀俳祪r推盤回籠資金。