在近年的資金潮下，國內房地產市場高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國外，中國買家持續(xù)涌入促使多個國家重點城市房價攀升。然而，目前海外置業(yè)的熱潮似乎正遭遇寒冬。一方面，加拿大、澳大利亞等海外置業(yè)的熱點地區(qū)都在稅費上加大了對外國人投資的限制，另一方面，國內監(jiān)管層也開始從支付領域限制外匯流出。多重管控下，海外置業(yè)的不可控風險持續(xù)加劇。

　　“外溢”的海外置業(yè)大軍

　　30歲的陳東（化名）發(fā)現，他的生活正在被“在哪里置業(yè)”這一命題打亂。國內不斷上漲的房價讓他望而卻步。最后，他選擇在美國得克薩斯州買下了一套40萬美元左右的別墅，首付5成即可。他認為，這是一筆劃算的買賣：總價約人民幣275萬元，相當于20世紀70年代上海40平方米左右的老公房、北京東二環(huán)豪宅的一個廚房，但在國外卻可以買到一棟別墅。

　　陳東選擇到海外置業(yè)這一舉動，并不意外。伴隨著國內房產市場的火熱，海外置業(yè)的投資群體也在不斷擴大，美國、澳大利亞、加拿大等多個國家成國人買房置業(yè)的熱門選擇地。仲量聯行公布的“全球資本流動”數據顯示，2016年中國的海外商業(yè)和住宅房地產投資額達到330億美元，同比增長近53%，再創(chuàng)歷史新高。

　　另據胡潤研究院與萬國置地聯合發(fā)布的《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，盡管中國房價漲勢驚人，但仍有不少中國人在海外炒房，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。“分散風險”是中國高凈值人群購置全球房產的最主要原因。

　　“最近有一點趨勢是很明顯的，海外置業(yè)投資群體在擴大，在我們所接觸的海外房產咨詢的人當中，不光是富豪，只能負擔幾十萬首付款的中產階層也越來越多?！眰I(yè)我愛我家海外置業(yè)部相關負責人表示。

　　海外置業(yè)政策風險趨升

　　瑞銀發(fā)布的2016年全球房地產泡沫指數報告指出，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對于回報率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭。

　　報告顯示，過去五年內溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增，房地產泡沫的風險排行前三。在接近房地產泡沫的城市中，房價自2011年以來已經增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

　　不過，目前海外置業(yè)的政策風險和成本已不可低估。去年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區(qū)，加拿大溫哥華宣布房產轉讓稅新政，去年8月起將向來自海外的房地產投資者額外征收15%的房屋轉讓稅，旨在解決該省南部房地產市場空置率和房價過高問題。

　　澳大利亞自2016年4月起，為了避免大規(guī)模海外投資客推高當地房價，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款；今年2月6日澳大利亞宣布，強化對外國投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度。近兩年來，已經強制出售總價值1.07億澳元的房產，其中約40%的房產屬于富裕的中國買家，理由是這些交易違反了該國法律。

　　在青島大學經濟學院教授易憲容看來，加拿大和澳大利亞政府的舉措無疑產生了寒蟬效應?！澳壳皣鉄衢T區(qū)域房價已上漲至較高水平，部分甚至處于泡沫危險區(qū)，因此，供應急劇增加、利率升高或國際資本流向出現變化，隨時都可能引發(fā)大幅價格回調。此外，政策變動的不可控，也會使海外房產隨時暴露在風險之中?！?/span>

　　資金外流被套上“緊箍咒”

　　更嚴厲的措施來自于國內。當前海外置業(yè)的火熱，也引發(fā)了監(jiān)管層的關注。我國近期出臺了一系列措施，進一步收緊對企業(yè)和個人跨境投資和資金外流的管控。

　　2016年年底，中國人民銀行發(fā)布《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》，將大額現金交易的人民幣報告標準由“20萬元”調整為“5萬元”，以人民幣計價的大額跨境交易報告標準為“人民幣20萬元”。此舉被解讀為變相調低了換匯額度。

　　2017年1月，國家外匯管理局對購匯用途進行細化和重申。雖然居民每人5萬美元購匯額度并未縮減，但購匯流程相比以往更加復雜。其中重申，在個人客戶購買外匯時，需要填寫《申請書》，明確購匯時，不用于境外買房、證券投資。

　　記者采訪的一些商業(yè)銀行人士表示，此舉將增加個人向境外轉移資金的難度，國人購買海外物業(yè)的活動可能會受到一定的潛在影響，2017年的海外置業(yè)潮或將面臨降溫。有中介人士更預測，對外流資金的嚴控，還可能導致買家無法為已購房產還貸，這或將影響全球的樓市。

　　澳大利亞人斯科特是一名住在上海的房地產中介。能說一口流利普通話的他，主要工作就是幫助這里的有錢人到澳大利亞購買房產。自去年下半年開始，斯科特發(fā)現，由于中國央行采取措施阻止資金外流，看房的客戶明顯不如以前。

　　據他介紹，根據中國法律，個人可帶到境外的資金上限為5萬美元，此前，不少人是全家人將錢湊在一起，巧妙繞開這個上限?！爸钡?016年上半年，規(guī)定一直比較松散?，F在越來越嚴格，必須承諾轉到國外的5萬美元不用于投資房地產?！彼箍铺卣f，“現在我都要提醒買家，除非錢已經轉去海外，否則不要在購房合同上簽字?！?/span>

　　多位業(yè)內人士認為，海外置業(yè)需要警惕相關市場和法律風險。中原地產首席分析師張大偉認為，海外置業(yè)要警惕市場風險。我國處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，全國房價走高。但是，這種經驗僅能解釋國內特定區(qū)域的發(fā)展情況，如果放到世界范圍內，以較長的時間區(qū)間來衡量就能發(fā)現，房地產行業(yè)與其他任何一個行業(yè)一樣，都是有漲有跌的，在國外成熟的市場更是如此?！耙虼耍绻弥鴩鴥确慨a市場的經驗參與海外置業(yè)，極有可能面對來自市場的風險?！?/span>

　　此外，國人海外置業(yè)，面臨的是完全陌生的市場，在法律政策、體制運作、文化習俗等多方面與國內存在較大差異。因此，在對外投資整體增長的大走勢下，海外置業(yè)“入鄉(xiāng)隨俗”，更要嚴格遵守當地政策法規(guī)，規(guī)避各種風險。