要真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一目標(biāo)，亟須進(jìn)一步完善我國(guó)的住房信貸體系，其重點(diǎn)是探索完善適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的政策性住房金融體系。建議從以下幾個(gè)方面著手探索：一是探索實(shí)行中性的住房金融政策，防止因利率調(diào)整造成購(gòu)房人支付能力在短期內(nèi)發(fā)生重大變化，進(jìn)而造成市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，誘發(fā)系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；二是對(duì)于購(gòu)買中低價(jià)位、中小戶型、首套自住房的家庭，給予優(yōu)惠的首付和利率政策；三是進(jìn)一步改革完善住房公積金制度，穩(wěn)妥拓寬住房公積金使用范圍，加大對(duì)住房消費(fèi)的支持力度，建立統(tǒng)一高效、權(quán)責(zé)明晰、高效順暢的管理體系。

住房信貸政策對(duì)家庭住房支付能力影響顯著

剛剛過(guò)去的一年，對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)又是跌宕起伏的一年。受前期積壓的住房需求集中釋放、資金面相對(duì)寬松以及部分熱點(diǎn)城市補(bǔ)庫(kù)存的影響，2016年全國(guó)房地產(chǎn)投資增速回升，部分熱點(diǎn)城市住房?jī)r(jià)格上漲較快。特別是去年春節(jié)之后，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。如按照70個(gè)大中城市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)測(cè)算，去年3月份一線城市價(jià)格同比上漲29.5%，較去年春節(jié)前提高了近10個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)二線熱點(diǎn)城市價(jià)格明顯回升，住房市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。在這種情況下，一些熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括提高購(gòu)買二套住房首付比例、提高購(gòu)房抵押貸款、擴(kuò)大限購(gòu)范圍等。在這些措施作用下，后續(xù)熱點(diǎn)城市的住房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)逐步企穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)。

影響房?jī)r(jià)的因素很多，但縱觀歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與調(diào)控過(guò)程不難發(fā)現(xiàn)，每次住房?jī)r(jià)格大幅波動(dòng)的背后都有住房信貸的影子。在我國(guó)現(xiàn)行的住房政策體系下，信貸因素往往在市場(chǎng)高漲時(shí)推波助瀾，在市場(chǎng)回落時(shí)釜底抽薪。例如，2015年3月以來(lái)，5次降息使5年期以上中長(zhǎng)期貸款利率從6.15%降為4.9%。如果按照85折的優(yōu)惠利率測(cè)算，僅貸款利率下降就可以使家庭住房支付能力提高20%以上。這也就不難解釋，為什么在利率大幅下調(diào)時(shí)，會(huì)刺激投資投機(jī)需求出手，進(jìn)而使房?jī)r(jià)顯著上漲成為一種大概率事件。

目前，商業(yè)銀行仍是房地產(chǎn)信貸的主要力量，商業(yè)銀行的開發(fā)貸款與個(gè)人按揭貸款占到房地產(chǎn)到位資金的1/3左右，承擔(dān)著幾乎全部住房信貸調(diào)控的職責(zé)。但是，住房既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算，全國(guó)城市家庭戶的人均建筑面積已達(dá)到31.6平方米，相當(dāng)于住房市場(chǎng)化改革之初的5倍，但仍有25.5%的受訪家庭人均建筑面積在16平方米以下。這說(shuō)明，市場(chǎng)機(jī)制可以提高資源配置效率，但并不能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)住房資源的公平配置。因此，在為真實(shí)的自住需求提供住房信貸時(shí)，需要統(tǒng)籌考慮效率與公平兩方面因素，加快完善政策性住房金融體系。

政策性住房金融體系對(duì)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要

首先，制約居民改善住房條件的首要因素是住房支付能力，而住房支付能力不僅與家庭的收入水平和存量財(cái)富有關(guān)，而且也取決于住房金融的可獲得性。在住房金融可獲得性方面，政策性住房金融體系可以彌補(bǔ)商業(yè)性住房金融的不足之處。究其原因，住房抵押貸款周期長(zhǎng)、額度大，信息不對(duì)稱和不可預(yù)見性問(wèn)題尤為突出，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)難以準(zhǔn)確鑒別借款人的還貸能力及其變化情況，銀行只能根據(jù)平均風(fēng)險(xiǎn)水平來(lái)確定利率和貸款條件。對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)的借款人，相對(duì)較高的利率水平導(dǎo)致貸款需求下降。而對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的借款人，相對(duì)較高的利率水平導(dǎo)致貸款擴(kuò)大，形成典型的“逆向選擇”問(wèn)題。銀行不得不通過(guò)降低住房貸款規(guī)模、提高抵押貸款門檻和縮短貸款期限等措施，來(lái)控制逆向選擇問(wèn)題。因此，在發(fā)展商業(yè)性住房金融的同時(shí)，還要發(fā)展完善政策性住房金融制度，從而提高住房金融的普惠性，促進(jìn)全民“住有所居”和住房質(zhì)量的持續(xù)改善。

同時(shí)，完善政策性住房金融體系可以增強(qiáng)金融體系穩(wěn)健性，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一方面，政策性住房金融有利于分散商業(yè)性機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)。從住房抵押貸款角度看，商業(yè)金融機(jī)構(gòu)面臨典型的期限錯(cuò)配問(wèn)題。例如，住房抵押貸款為長(zhǎng)期貸款，而商業(yè)銀行負(fù)債是短期的。商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)相似性，使得這類機(jī)構(gòu)面臨相似的風(fēng)險(xiǎn)敞口，在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)或風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)，更容易產(chǎn)生“擁擠交易”行為。雖然資產(chǎn)證券化等手段可以緩解期限錯(cuò)配問(wèn)題，但一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)，大量抵押貸款家庭的還款能力將受到?jīng)_擊，住房抵押貸款占比過(guò)高的商業(yè)性金融體系會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。解決上述問(wèn)題的辦法之一就是提高住房金融機(jī)構(gòu)的多樣性，通過(guò)發(fā)展政策性住房金融體系，降低風(fēng)險(xiǎn)集中程度。另一方面，通過(guò)區(qū)分政策性業(yè)務(wù)與商業(yè)性業(yè)務(wù)，為中低收入家庭的住房抵押貸款建立“防火墻”。在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)時(shí)，中低收入家庭的財(cái)務(wù)狀況首先惡化。如果商業(yè)銀行的中低收入家庭住房抵押貸款比例過(guò)大，必然會(huì)增加商業(yè)銀行體系的脆弱性，并有可能造成連鎖反應(yīng)，傳染給其他業(yè)務(wù)。由政策性住房金融機(jī)構(gòu)更多地承擔(dān)中低收入家庭的貸款需求，則更容易劃分市場(chǎng)化行為與政策性行為的覆蓋對(duì)象，設(shè)計(jì)出符合不同對(duì)象的金融產(chǎn)品和相關(guān)稅費(fèi)制度，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，也可以有效發(fā)揮國(guó)家作為最后貸款人的功能。

此外，完善政策性住房金融體系有利于發(fā)揮“逆調(diào)節(jié)”作用，改善宏觀調(diào)控效果。商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，在風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量和激勵(lì)機(jī)制方面具有追求短期利益的傾向，具體表現(xiàn)為商業(yè)性住房金融的順周期效應(yīng)明顯。即在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期里，住房?jī)r(jià)格被高估，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)更愿意放貸，而在經(jīng)濟(jì)衰退周期里，住房?jī)r(jià)格被高估，商業(yè)性機(jī)構(gòu)則進(jìn)一步收緊放貸規(guī)模，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)幅度被放大。政策性住房金融機(jī)構(gòu)不以營(yíng)利為目的，在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期里，居民整體收入水平提高，能夠獲得政策性金融支持的家庭減少，而在經(jīng)濟(jì)衰退階段里，居民整體收入水平降低，符合政策性貸款條件的家庭增多，其住房貸款規(guī)模擴(kuò)大，從而發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的“逆調(diào)節(jié)”作用。例如，1991年-1993年日本受房地產(chǎn)泡沫破滅影響，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退階段，商業(yè)性住房貸款發(fā)放額增長(zhǎng)率呈順周期下降趨勢(shì)，而同時(shí)期政策性住房金融機(jī)構(gòu)的貸款增長(zhǎng)率明顯上升，與經(jīng)濟(jì)周期變化呈反向變化趨勢(shì)。同樣，1993年-1995年日本經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)，商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)貸款發(fā)放額增長(zhǎng)率上升，政策性住房金融機(jī)構(gòu)的貸款增長(zhǎng)率則明顯下降，表現(xiàn)出明顯的逆周期特征。因此，政策性住房金融與商業(yè)性住房金融形成了一定的制衡關(guān)系，降低了整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的沖擊力度。

如何進(jìn)一步完善政策性住房金融體系

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要真正實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，亟須進(jìn)一步完善我國(guó)的住房信貸體系，其重點(diǎn)是探索完善適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的政策性住房金融體系，建議從以下幾個(gè)方面著手探索：

一是探索實(shí)行中性的住房金融政策。即在貸款利率下調(diào)時(shí)，適當(dāng)上調(diào)首付比例；在貸款利率上調(diào)時(shí)，則適當(dāng)下調(diào)首付比例。實(shí)行住房貸款首付和貸款利率反向調(diào)整政策的目的，是防止因利率調(diào)整造成購(gòu)房人支付能力在短期內(nèi)發(fā)生重大變化，進(jìn)而造成市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，誘發(fā)系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

二是對(duì)于購(gòu)買中低價(jià)位、中小戶型、首套自住房的家庭，給予優(yōu)惠的首付和利率政策。為了降低融資成本，還可考慮成立國(guó)家住房抵押擔(dān)保公司，專門為符合條件的中低收入家庭和新市民提供相應(yīng)的金融服務(wù)。

三是進(jìn)一步改革完善住房公積金制度。住房公積金是在借鑒新加坡中央公積金基礎(chǔ)上探索形成的具有中國(guó)特色的互助性政策性的住房金融制度。該制度通過(guò)封閉運(yùn)營(yíng)、低存低貸的互助方式，有效降低了住房消費(fèi)抵押貸款的成本，大力支持了職工住房消費(fèi)。但是，社會(huì)上也有些人對(duì)住房公積金制度的公平性和有效性提出質(zhì)疑。我認(rèn)為，在完善政策性住房金融體系的過(guò)程中，應(yīng)統(tǒng)籌考慮住房公積金制度的改革問(wèn)題，穩(wěn)妥拓寬住房公積金使用范圍，加大對(duì)住房消費(fèi)的支持力度，提高繳存資金的保值增值能力，針對(duì)流動(dòng)人口的特點(diǎn)。