近日，寧夏出臺《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實施細則》，根據(jù)《細則》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算繳納的，稅率為1.2%;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。文件在免征方面表述略微晦澀，容易引起誤讀。寧夏此次政策中提到了“除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”的內(nèi)容。而《條例》第五條的規(guī)定實際上最核心內(nèi)容就是個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

近日，寧夏出臺《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實施細則》(以下簡稱《細則》)，明確寧夏房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū))范圍內(nèi)征收，新細則自2018年1月1日起執(zhí)行。

根據(jù)《細則》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算繳納的，稅率為1.2%;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。此外，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。

對寧夏出臺上述房產(chǎn)稅實施細則，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)表了自己的幾點意見。首先，房產(chǎn)稅與目前市場預期將來成為長效調(diào)控政策內(nèi)容的房地產(chǎn)稅并非一個事物，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的。1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。

其次：寧夏公布的政策也并非新政策，在政策最后一條內(nèi)容非常明確，“本細則自2018年1月1日起執(zhí)行。《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實施細則》(寧政發(fā)〔1987〕3號)同時廢止。而《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實施細則》(寧政發(fā)〔1987〕3號)與新條例并無明顯區(qū)別?！?/span>

第三：寧夏的新條例只是老條例的替換，與目前全國上海與重慶試點的房產(chǎn)稅并無關系。

第四：房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。張大偉解釋稱，在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著“房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

第五：市場對調(diào)控加碼有預期是出現(xiàn)對老政策新炒作的主要原因。房地產(chǎn)稅落地的預期越來越強，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對過去執(zhí)行的稅費了解不多。都是一個全國都在執(zhí)行的政策被關注的原因。

但張大偉認為，房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期看，起碼5年內(nèi)影響都不會大。主要原因有幾方面，一是從之前已經(jīng)有的試點看，房地產(chǎn)稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會擴大。重慶已經(jīng)逐漸開始擴大到存量。

其次，增量開始，也并非指只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額的征收房產(chǎn)稅。以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計算房產(chǎn)稅，但如果新購房將疊加之前存量一起計算房產(chǎn)稅。

再者，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起但是長遠來看，肯定會涉及存量多套房。不然的話，僅考量新購面積征收的房產(chǎn)稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。

與中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀點相當，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，寧夏此次出臺房產(chǎn)稅政策，屬于常規(guī)性內(nèi)容，和上海重慶的房產(chǎn)稅試點是有本質(zhì)區(qū)別的。

嚴躍進稱，上海和重慶的房產(chǎn)稅實際上是包括兩種，第一是國家規(guī)定的包括商業(yè)辦公等房源的房產(chǎn)稅征收，屬于常規(guī)性工作。第二是上海和重慶先行試點的房產(chǎn)稅政策，主要針對住宅項目。

寧夏此次政策中提到了“除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”的內(nèi)容。而《條例》第五條的規(guī)定實際上最核心內(nèi)容就是個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。所以從整個角度看，這次政策屬于常規(guī)的而非加碼的政策，住房持有者不必擔心征收房產(chǎn)稅。

“當然這個文件在免征方面表述略微晦澀，容易引起誤讀。相關房企和售樓部門也應該加大對房產(chǎn)稅政策的宣傳，防范各類借此類常規(guī)政策調(diào)整而做出的錯誤宣傳做法?！?/span>

嚴躍進還認為，各地目前出臺的房產(chǎn)稅政策，實際上是針對商業(yè)辦公的房產(chǎn)稅政策，本身并不涉及住宅市場。而對于住宅市場的房產(chǎn)稅征收，上海和重慶試點后也沒有擴圍的動向，更多的還是圍繞各類行政性管控政策如限購限貸限售等展開。住宅市場的個人房源征收還是會比較謹慎，這一點購房者本身不用擔心。當然“房住不炒”也要求購房者端正購房心態(tài)，無關稅收問題，自己應該對住房持有的目的有清晰的理解。

實際上，因房產(chǎn)稅存在較大爭議，中央已確定停止房產(chǎn)稅擴圍，轉為推進房地產(chǎn)稅立法工作。

盡管只有一字之差，但房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是兩碼事。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌曾表示，有關房地產(chǎn)的稅收都算房地產(chǎn)稅，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)，前兩個環(huán)節(jié)的稅費包括房企營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，而房產(chǎn)稅僅僅指向保有環(huán)節(jié)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)均征稅，且稅負過高，但保有環(huán)節(jié)則缺失?！耙七M房地產(chǎn)稅立法，須理順整個稅收環(huán)節(jié)，該調(diào)整的調(diào)整，該取消的取消，做到不重復征稅?！?/span>