一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體情況   

谷城縣地處鄂西北，全縣版圖面積2553平方公里，人口59.9萬(wàn)，其中，城鎮(zhèn)人口29.7萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率47%。全縣在庫(kù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)31家，其中二級(jí)資質(zhì)的1家、三級(jí)資質(zhì)的２家、四級(jí)和暫定資質(zhì)的28家。

2017年1-9月，全縣新建商品房備案成交面積25.318萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)123.19%；銷(xiāo)售均價(jià)為3059.36元/平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，其中：新建商品住房備案成交面積23.8202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)126.86%；銷(xiāo)售均價(jià)為2865.98元/平方米，同比增長(zhǎng)5.21%。存量住房交易面積0.6266萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-81.92%；交易均價(jià)為1325.57元/平方米，同比增長(zhǎng)24.24%。

二季度新建商品房備案成交面積環(huán)比增長(zhǎng)18.42%；銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)-0.5%；其中：商品住房備案成交面積環(huán)比增長(zhǎng)16.2%；銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)-0.9%。商業(yè)用房備案成交面積環(huán)比增長(zhǎng)89%；銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)-6.6%。

三季度新建商品房備案成交面積環(huán)比增長(zhǎng)6.06%；銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)16.51%；其中：商品住房備案成交面積環(huán)比增長(zhǎng)1.27%；銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)2.91%。商業(yè)用房備案成交面積環(huán)比增長(zhǎng)99.74%；銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)98.91%。

（一）、供應(yīng)情況

1、批準(zhǔn)預(yù)售情況。1-9月，全縣新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積25.6047萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.62%，其中：新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積19.7064萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-12.22%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積5.8983萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)550.45%；

2、累計(jì)可售情況。截至9月底，新建商品房累計(jì)可售面積43.0741萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-5.79%，其中：新建商品住房累計(jì)可售面積24.4941萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-19.84%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)可售面積18.4334萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.85%；其他商品房累計(jì)可售面積0.1466萬(wàn)平方米 。

（二）、成交情況

1、新建商品房成交情況。1- 9月，全縣新建商品房備案成交面積25.318萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)123.19%，其中：新建商品住房備案成交面積23.8202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)126.86%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房備案成交面積1.4978萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.61%；

2、存量住房成交情況。1- 9月，全縣存量住房交易面積0.6266萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-81.92%；交易套數(shù)50套，同比增長(zhǎng)-81.06%。

（三）、價(jià)格情況

1、新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)情況。1-9月，全縣新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3059.36元/平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，其中：新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為2865.98元/平方米，同比增5.21%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)為6134.85元/平方米，同比增長(zhǎng)14.96%；

2、存量住房交易均價(jià)情況。1-9月，全縣存量住房交易均價(jià)為1325.57元/平方米，同比增長(zhǎng)24.24%。

（四）、庫(kù)存情況

庫(kù)存商品房面積43.0741萬(wàn)平方米，共6494套。其中住宅24.4941 萬(wàn)平方米，共1883套;商業(yè)18.4334萬(wàn)平方米，共4585套;車(chē)庫(kù)0.1466萬(wàn)平方米，共26套。按照12個(gè)月的平均銷(xiāo)售量計(jì)算，住宅商品房的消化周期為11個(gè)月。

二、宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)問(wèn)題

1.棚改對(duì)房?jī)r(jià)的影響

谷城縣委縣政府非常重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)向，多次調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，把去房地產(chǎn)庫(kù)存，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)作為大事要事來(lái)抓。出臺(tái)了《谷城縣去庫(kù)存專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》。通過(guò)加大棚改貨幣化安置力度，變貨幣為剛需。棚戶(hù)區(qū)改造不再新建公租房、安置房。2015年城市棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比例達(dá)到50%以上，從2016年棚戶(hù)區(qū)改造原則上實(shí)行貨幣化安置。2016年改造棚戶(hù)區(qū)5610戶(hù)，2017年改造棚戶(hù)區(qū)1800戶(hù)。目前已啟動(dòng)高鐵新區(qū)和城北片區(qū)兩個(gè)棚改項(xiàng)目。到位資金10億元，杜絕自建安置，貨幣安置目標(biāo)100%。全縣整個(gè)棚改項(xiàng)目推進(jìn)后，成功去庫(kù)存1100套左右，面積達(dá)12萬(wàn)平方米。商品房去庫(kù)存工作取得決定性成果，住宅去化周期由去年同期２４個(gè)月降到１１個(gè)月。全縣新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3059.36元/平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，其中：新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為2865.98元/平方米，同比增5.21%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)為6134.85元/平方米，同比增長(zhǎng)14.96%。存量住房交易均價(jià)為1325.57元/平方米，同比增長(zhǎng)24.24%。商品房?jī)r(jià)格位居周邊縣市區(qū)最低。

2.運(yùn)用行政管理手段穩(wěn)房?jī)r(jià)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)商品房預(yù)售時(shí)，先向物價(jià)部門(mén)申報(bào)預(yù)售房?jī)r(jià)格，實(shí)行一房一價(jià)，經(jīng)備案的一房一價(jià)表要在售樓處公示，一經(jīng)公示的房?jī)r(jià)不得擅自更改和變動(dòng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由物價(jià)管理部門(mén)依法進(jìn)行處罰。

另外，對(duì)價(jià)格波動(dòng)較大的采取政府約談，適時(shí)繃緊保持房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)這根弦。

3、 適度調(diào)節(jié)市場(chǎng)投放節(jié)奏。為平抑因棚改造成的房源緊張，避免房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，當(dāng)庫(kù)存達(dá)到合理范圍，我們始終根據(jù)庫(kù)存商品房的數(shù)量的多少做好投放工作，近期儲(chǔ)備項(xiàng)目約２０萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)第二期棚改啟動(dòng)后進(jìn)行投放。