前幾日，和同行老友們吃飯，飯桌上在談房子的問題時(shí)候，有一個話題特別有意思。那就是，如果用20年，這么長的時(shí)間跨度作為標(biāo)的來衡量中國房地產(chǎn)市場，那20年以后，中國的房產(chǎn)將會是什么樣子的呢？

如果按目前銀行的政策，50年內(nèi)，居民房屋就折舊完畢了（20年樓齡一般不能作為資產(chǎn)抵押）。但對于現(xiàn)在很多購房者而言，他們所購的房屋多半為10年之內(nèi)的二手房或新房。

當(dāng)他們漸漸老去時(shí)（到了40歲和50歲），這些房產(chǎn)已經(jīng)有了20年以上的樓齡，那么，它們還能保值嗎？

如果交易或置換，是否會因?yàn)檎叟f率而失損頗多？會不會出現(xiàn)本身房屋價(jià)值增值，但銀行計(jì)算折舊率卻認(rèn)為房屋不值錢的情況出現(xiàn)？

OK，這個問題解答的方面很泛泛。但我今天不去談什么外匯制度，土地政策，或者是城市化發(fā)展等等，而是用大家最容易懂的一個概念，人！

關(guān)注房產(chǎn)的人，都很關(guān)注日本房地產(chǎn)市場。因?yàn)樗跉v史維度上很具有代表性。因此用日本的推演來說明觀點(diǎn)再合適不過。

首先日本和中國房子最大的區(qū)別就是折舊率。高度概括講，就是日本的房子不能保值，房子的價(jià)值和建筑年限成反比，最終在設(shè)計(jì)年限上來講，價(jià)值趨于0。事實(shí)上，日本的老年公寓，幾萬元就可以隨便買到。

過去在日本泡沫經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，大家都堅(jiān)信房價(jià)乃是不可能跌價(jià)的稀有資產(chǎn)，東京地價(jià)買美國的故事想必很多人都聽過。

后來泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，地產(chǎn)陷入寒冬，很多人認(rèn)為是泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致了日本地產(chǎn)的低迷。

其實(shí)不只是這樣的。

造成日本地產(chǎn)長期低迷的因素除了泡沫經(jīng)濟(jì)以外，更致命的是人口老齡化。日本目前每年人口減少30萬，每年出生人數(shù)已經(jīng)跌破100萬，老齡人口比例超過20%乃全球第一。

目前日本房地產(chǎn)的情況是樓多人少，從而導(dǎo)致消費(fèi)者對房屋的質(zhì)量要求非?？量獭Ｐ鹿⒈仨氉龅阶詣玉R桶成為標(biāo)配，全自動智能家電不能不裝的地步。同時(shí)舊房子則無人問津。

日本買房子除了看地段，最重要的參考就是建筑年數(shù)，同樣的地段，新房和老房的差價(jià)可以是10倍以上。

下圖的房子為全新公寓，裝修上沒有花費(fèi)一分錢（這房子還有無敵海景，位置在日本神戶市，80平米，220萬人民幣）

由于房多人少經(jīng)濟(jì)差，日本房地產(chǎn)已經(jīng)完全一般商品化，房子的價(jià)格更多的由房子本身的屬性決定，而非地段，投資價(jià)值等因素。

中國的人口結(jié)構(gòu)拜計(jì)劃生育所賜，和日本一樣屬于雙峰。

而且如圖，中國人口結(jié)構(gòu)二十年后將和日本重疊，成為老齡化國家。人口開始減少，需求開始疲軟。而中國比日本蓋的房子更多，產(chǎn)能更加過剩，特別是人口開始流出的二三線城市更加突出。因此我認(rèn)為，如果中國宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟，經(jīng)濟(jì)增長率鈍化，房子最終會成為一種會折舊，會貶值的商品。

但是一線城市隨著中國城市化的加速，依然會有大量的人口凈流入，依然會保持較穩(wěn)定的需求。因此房價(jià)會保持平穩(wěn)波動，如東京。但是瘋漲的時(shí)代，將會離我們越來越遠(yuǎn)。

（中國China）

房價(jià)企高，對我們來說是好事兒嗎？

目前來看，對于購房者來說，其實(shí)還算是蠻幸福的一代。幸福的是什么呢？

幸福的是許多人有能力用銀行的信貸杠桿鎖定現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)格，并用未來的收入創(chuàng)造現(xiàn)實(shí)的生活享受和分享未來的資產(chǎn)價(jià)值。簡單來說，就是雖然中國房價(jià)現(xiàn)在虛高（尤其一線），但是還是可以通過背杠桿的方式上車，是有希望的。有希望的房價(jià)，給予了年輕人最后拼搏的動力

但是大家都知道，現(xiàn)在中國的階級分化越來越嚴(yán)重。那么如果20年后，階級固化將發(fā)展到很少有人可以跨越階級鴻溝的地步呢？房地產(chǎn)必然會成為區(qū)分階級的標(biāo)志之一。

所以很可能20年后，年輕人已經(jīng)完成了從憤怒到絕望，甚至從拼搏人生到躺著要福利不給就鬧事，寧愿吃低保也不加班的轉(zhuǎn)變。準(zhǔn)確說，歐美國家的消費(fèi)主義和及時(shí)行樂，正是他們已經(jīng)經(jīng)過了快速增長階段的拼搏奮斗，而在長期的階級固化中消磨掉了戾氣的結(jié)果，這也很可能是未來中國的樣子。

那時(shí)候一線房價(jià)依然會相對高，依然會買不起，但是卻不那么被關(guān)注了。

沒有上車的人，已經(jīng)永遠(yuǎn)擠不上車了，那還追什么車？有錢就花了及時(shí)行樂，反正出生就預(yù)見了人生的終點(diǎn)。

在快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體中，才有穩(wěn)定的上升渠道。因?yàn)楣拘枰獢U(kuò)大，才會有崗位增加，才有人有機(jī)會中國式跳槽，才有人能選工作，而不是失業(yè)。這時(shí)候房價(jià)虛高的原因，正是人們有盼頭，可以搶房。

如果一旦停滯，就會出現(xiàn)年功序列那種“維穩(wěn)”玩意。日本失去了二十年，無數(shù)老百姓都淪為屌絲。但是，核心區(qū)域的房價(jià)，始終不會崩得很難看，因?yàn)槭请A級標(biāo)志。

要是現(xiàn)在北上都50萬一平米了，你還去關(guān)注房價(jià)嗎？還有人買得起，還有人改善住房，而且不會少。

但是估計(jì)空軍已經(jīng)早早的回二三線城市，甚至回老家的農(nóng)村里面蓋一套小別墅享受生活去了。未來，看看發(fā)達(dá)國家，富人區(qū)鎖死，然后產(chǎn)業(yè)向二線三線轉(zhuǎn)移，落后城市逐步發(fā)展，房價(jià)和收入比趨于穩(wěn)定。

老百姓小確幸，不再追求拼出個未來，明白了努力不出好日子，躺著要福利才有好日子。英國現(xiàn)在宅男沉迷游戲，二次元，比中國都嚴(yán)重。

無論階級固化，還是未來人口老齡化，需求減少。20年后的房地產(chǎn)市場勢必會終結(jié)。房子會被完全一般商品化。

不會有人再花大錢買一個毛坯房，也不會有人再去做房奴，指望著房子升值。因?yàn)榉孔拥南∪毙噪S著人口結(jié)構(gòu)變化會發(fā)生根本變化。

至于會不會達(dá)到那一步，就要看那時(shí)候的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境了。

深悅會說：

日本過去20年的歷史就是一部房價(jià)下跌的歷史，按照各國房地產(chǎn)泡沫破滅的規(guī)律，比如日本跌去了超過2/3，美國跌去超過1/3，我國的香港地區(qū)曾經(jīng)跌去一半，看來現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的價(jià)格，跌去1/3是完全可能的。

但是，那些盼望中國重蹈日本復(fù)轍的人，還是洗洗睡吧。

中國是有貨幣自主控制權(quán)的國家，有能力對人民幣資產(chǎn)實(shí)行有效的控制，這和美國的馬仔日本是有本質(zhì)上的區(qū)別的，無論是城鎮(zhèn)化程度，還是人均收入水平，現(xiàn)在的中國都還不及1960年代的日本，所以，不管中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫多大，也都是可控的，因?yàn)橹袊诔擎?zhèn)化水平，物業(yè)價(jià)值和人均收入上都還有很大的提升空間。

14年房價(jià)就呼要崩了，如今17年都快過完了，居然還在漲。

你說買不起了，我就不賣地，搞搞二手房交易稅，市場需求高了，再拍兩個地王增加土地，所以，今后，房子還會繼續(xù)蓋，房地產(chǎn)還會繼續(xù)發(fā)展，只是在速度上和在種類上不會再像過去三十年那樣了，這個新常態(tài)下的房地產(chǎn)發(fā)展過程至少要持續(xù)到全國的城鎮(zhèn)化水平接近75%左右才行，按現(xiàn)在的發(fā)展速度，這可能還需要二十年左右的時(shí)間，二十年后，我們的房子肯定還很值錢，但到底有多值錢，天知道？

（來源：深悅會）