本文作者慕容晏是微信公眾號《房東俱樂部》的創(chuàng)始人，專業(yè)買房20年，實(shí)戰(zhàn)派的“老司機(jī)”，下文中的30條秘方都是用真金白銀砸出來的。慕容晏最想告訴大家的是：如果你一直像窮人一樣思考，就很難富起來。買房告別“性價比”迷信，是萬里長征的第一步。

1、當(dāng)買房從來沒有絕對性價比，更多是一分價錢一分貨。

限價之下，開發(fā)商都力爭有利潤，只能是什么價格賣，再用什么成本建房，你幻想的性價比大多都是徒勞。后期房產(chǎn)的升值與舒適度由區(qū)域發(fā)展、開發(fā)商持續(xù)投入、物業(yè)水平、鄰里素質(zhì)決定。

2、剛需盤最佳戶型設(shè)計有三種：其一是89平方單衛(wèi)小三房；其二是108平左右的兩衛(wèi)小三房；其三是130-140平左右功能性四房。在二手剛需房市場中，80多平小兩房和110~130平之間的三房不好賣。剛需盤是功能至上、總價的門檻至上，對舒適度則沒有過多期望。

3、改善盤最佳戶型設(shè)計：130~140平三房；160~180平左右的四房；200平左右的四房。

4、豪宅最佳戶型設(shè)計：180~200平左右的三房；200~250平左右的四房；280~320平之間的五房。北龍湖180~190平左右的四房其實(shí)挺雞肋，也是入門級產(chǎn)品。

本人最喜歡的戶型是200~250平左右的三房，270度采光、大廚房、大衛(wèi)生間，三個全套房設(shè)計，只是這種戶型太少。

5、剛需買房看地鐵、教育；改善買房看教育、物業(yè)；買豪宅看開發(fā)商經(jīng)驗和物業(yè)水平、產(chǎn)品的尺度。需求不同，考慮的重點(diǎn)也不同。真豪宅一定是個性化原創(chuàng)設(shè)計，而不是一般小開發(fā)商“皮尺部”復(fù)制過來的。

6、買房優(yōu)先考慮不臨路房源，臨小路次之，最后再去考慮臨大路的房子。剛需盤中的樓王與非樓王的價差很小，豪宅樓王和非樓王的房子，一般情況下每平米可以差1.5~2萬元，越豪的人越講究。

7、養(yǎng)老地產(chǎn)漸熟。養(yǎng)老地產(chǎn)的重點(diǎn)是環(huán)境、醫(yī)療、洋房一樓帶院、疊加別墅和雙拼。即將老去的60、70后，比上一代人更富有，他們在晚年前，將用資產(chǎn)置換成以上產(chǎn)品，這一天要來臨了。

老人是對老年一無所知的孩子。很多老人并沒有做好面對老年的準(zhǔn)備，以為這段路，與以前走過的童年、少年、青年、中年路段沒有太大的不同，但他們不知道，雖然路面還是原來的路面，但此段路的沿途風(fēng)景，與以往走過的相比，已相去甚遠(yuǎn)。

人從60歲進(jìn)入老境，到天完全黑下來置身黑暗世界，這段時間里有些風(fēng)景應(yīng)該被記住。記住了，就會心中有數(shù)，不會慌張。

第一種風(fēng)景，是陪伴身邊的人越來越少，必須學(xué)會獨(dú)自生活和品嘗孤獨(dú)；第二種風(fēng)景，是社會關(guān)注度越來越小。得學(xué)會安靜的呆在一角，欣賞后來者的熱鬧和風(fēng)光，而不能忌妒抱怨；第三種風(fēng)景，是前行路上險情不斷，得學(xué)會與疾病共處，帶病生活，視病如友，不要再幻想身無一點(diǎn)疾病，想重新生龍活虎是不可能的；第四種風(fēng)景，是準(zhǔn)備在床上生活，重新返回幼年狀態(tài)。經(jīng)過人生無所不能的奮斗，最終還要回到人生原點(diǎn)一一床，去接受別人照料并準(zhǔn)備騎鶴遠(yuǎn)遁；第五種風(fēng)景是沿途騙子很多。對此得提高警惕，捂緊錢包，別輕易上當(dāng)，把錢用在刀刃上。

8、如果要買一樓帶花園、帶地下室的房子，除了要看花園大小，也要重點(diǎn)看地下室層高以及采光井，采光井一定要有電動的開啟窗。最佳的產(chǎn)品設(shè)計是有大面積花園，有層高6米大通間的地下室。大花園提前申請開發(fā)商種上大樹，后期要種大樹，貨車根本進(jìn)不了院子。

一樓帶花園的房子升值性持續(xù)看好，買家買它最大的用處不是用來住，而是用其打發(fā)晚年的無聊和讓孩子親近土地自然。

“人法地，地法天，天法道，道法自然”。一樓帶花園的洋房升值潛力會再逐步加大。

9、選邊戶，不選中間戶。

東邊戶為上，一般東側(cè)有更大的窗戶；其次考慮西邊戶；最后考慮中間戶。這種選擇要參考房子兩側(cè)是否臨路，臨什么樣的路。

10、當(dāng)下最新潮的戶型是大面寬，淺進(jìn)深設(shè)計，這是趨勢。朝南向房間越多越好，陽臺越大越好，最好是整體連臥室加長陽臺，突出一段的陽臺會影響另一個臥室采光。層高一定要破3米，當(dāng)然3.3米、3.5米那就是優(yōu)品。

11、富豪要看廚房大小、衛(wèi)生間大小，衛(wèi)生間是否朝東或朝南，要看有多大落地窗，有多少玻璃幕墻。最新的產(chǎn)品設(shè)計是純玻璃幕墻住宅，杭州綠城藍(lán)色錢江、融創(chuàng)壹號院系以及最新的藍(lán)城鳳起梧桐都是在增加玻璃幕墻和窗地比，這個建筑造價雖然很高，但舒適度能夠增加很多。

12、買房近幾年要住的，我建議你選精裝，選有做精裝經(jīng)驗的開發(fā)商，入住時還能少一些鄰居裝修的紛擾。如果你五年內(nèi)不打算住，還是建議買毛坯。精裝修有流行風(fēng)格的變化，前五年是美式、地中海風(fēng)格，近兩年是新中式和國際酒店風(fēng)，五年后是啥風(fēng)？裝修風(fēng)格過時的房子在二手房市場中溢價很低。

13、今后不是比房產(chǎn)數(shù)量，而是比產(chǎn)品和位置。再次苦口婆心地勸各位將三環(huán)內(nèi)15年以上的老破小賣了吧，現(xiàn)在已經(jīng)不好賣了，未來只會更難賣，已經(jīng)獲利五六倍甚至十幾倍，你還指望它還會上升多少？

任何產(chǎn)品都有成長期、成熟期、衰退期，蘋果5咋跟蘋果X比？想明白這一點(diǎn)，留著收租的念頭就會打消了。

你跟著一個靠譜公司一起成長，它越發(fā)展，你越受益……

C、在不同區(qū)域、不同開發(fā)商中會選產(chǎn)品的人，這類人靠運(yùn)氣和能力，要求也最高。

靠內(nèi)購、小產(chǎn)權(quán)、貪便宜的最后的下場基本都會很慘，這一條我喊了很多年，但是年年還有很多人往坑里跳，現(xiàn)在都懶得拉這些人。

13、關(guān)于買外地房產(chǎn)，一看能力，二看運(yùn)氣。

我的原則是買熟不買生，在能力和視野范圍內(nèi)選擇，賺錢機(jī)會在哪里都有，同時在哪里都有賠錢的。相信自己，別被忽悠，如果國外沒有靠譜的人，那邊等著你的只能是撿不完的爛杏。

14、租售同權(quán)、優(yōu)質(zhì)學(xué)校外延、地產(chǎn)商加強(qiáng)學(xué)校配建、私立個性化教育興起、國家教育改革都對老破小學(xué)區(qū)房價產(chǎn)生影響，最致命的是85后、90后年輕家長對孩子教育觀念的轉(zhuǎn)變，他們摒棄了為了孩子寧可犧牲自我的傳統(tǒng)帶娃理念，這對老破小學(xué)區(qū)房影響最大。

時代正淘汰抱殘守舊的人。

15、買房不難，最難的是了解自己的需求。

當(dāng)下大部分購房者，不能真正了解自己的需求，所以你買不準(zhǔn)房子。

富人不要搶窮人的房子，窮人也不要硬擠地王窩。地王窩倆車位80萬，物業(yè)管理費(fèi)接近8元/平，200平方大平層每月物業(yè)費(fèi)就得1600元；一套德國先進(jìn)廚房造價高達(dá)170萬，這個一般人真實(shí)hold不住。再說40萬一個的車位停輛10幾萬的車也真不協(xié)調(diào)。

16、世界上沒有完美的房子，追求完美的過程其實(shí)是交智商稅的過程。

有的景觀好戶型差；有的房子缺角，比如有說法稱“缺西北角對上一輩不好，缺東南角對下一代不好”；臨路的太吵、樓王性價比太低、環(huán)境好的沒配套、配套好的又太擁擠……

追求完美的買房史，往往都是一部購房的血淚史。

17、購房一定要看鄰居圈層。

89平方起步的和180平起步的小區(qū)里，鄰居差異很大，我的買房經(jīng)驗是“寧為鳳尾，不做雞頭”，這一條信不信由你。在小戶型密集的小區(qū)，一定會有人推著電動車上樓，一定會有人在中央水系中洗拖把。

18、越豪的小區(qū)越要多買車位，并且要選一個帶充電樁的車位。寶馬、保時捷、特斯拉等越來越豪華的電動車正走入你的生活，變成你的小玩物。

19、頂級富人正在將家庭第一居所、第二居所以及社交性用房分離開來。

第一居所看重距離、環(huán)境、教育、醫(yī)療；第二居所看重環(huán)境、度假、休閑、服務(wù)、產(chǎn)品；社交性用房則更注重環(huán)境、品位、功能、隱私。

這個購房理念適合看懂的人，剛需勿噴，這是人性的頂級需求。

20、2018、2019、2020年是中國房地產(chǎn)巨變的三年。這三年將有六大巨變：產(chǎn)業(yè)環(huán)境巨變、拿地方法巨變、金融政策巨變、買房主力軍購房觀念巨變（90后、95后將成主力軍）、地產(chǎn)人生態(tài)環(huán)境巨變、產(chǎn)品差異巨變。

巨變的時代里，成者王侯，敗者寇。

21、未來的建筑形態(tài)是高技術(shù)支持下的簡單建筑。

像日本，房屋交付時可以是一個大通間，業(yè)主可以定制自由分割，而不是像目前依據(jù)建筑承重墻再設(shè)計成幾房幾廳，依據(jù)建筑而設(shè)計戶型其實(shí)并不人性，自由分割對建筑要求更高，比如排水、煙氣和承重墻的要求。

22、商鋪問題：商鋪不是不能投資，而是得看什么商鋪。

選商鋪關(guān)鍵是位置，商鋪與附近人口商業(yè)面積比以及面寬和進(jìn)深比，這幾個要素構(gòu)成商鋪均好性。有的商鋪進(jìn)深和面寬高達(dá)7:1，這樣的商鋪沒法用，能達(dá)到4:1或3:1已經(jīng)不錯。商鋪1~2連體鋪、金角鋪、進(jìn)深比、位置、人均商業(yè)面積等要素的均好性非常重要。

23、世界人居文化的引領(lǐng)者是酒店。

酒店最講究體驗消費(fèi)和重復(fù)消費(fèi)，所以酒店一切工作展開必須適用。

房地產(chǎn)是一次性消費(fèi)更多需要展示性引導(dǎo)，所以才有了售樓部、景觀體驗區(qū)、樣板間。

看最新潮居住文化是看酒店，看七星級，看六星級，看五星級。

說酒店沒有家溫馨的人，你的人生體驗可能尚未達(dá)到，再有錢一些試試看。

杭州安曼酒店

24、為什么售樓部的置業(yè)顧問是“顧問”而不是售樓員？

“顧問”是要引領(lǐng)你的消費(fèi)、投資；“售樓員”賣房子給你。一個入職地產(chǎn)行業(yè)的人如果起不到“顧問”的作用，抓緊申請換人吧！鄭州房地產(chǎn)行業(yè)中能配得上置業(yè)顧問的人，占地產(chǎn)從業(yè)者人數(shù)的不到10%。

25、一個字就可以知道這家地產(chǎn)公司營銷low不。

XX路與XX路交會處，是“會”不是“匯”！河與河是“匯”，路與路是“會”。中文基礎(chǔ)都沒過關(guān)，還是先別出來賣了。

26、通常情況下判斷一個項目營銷人員專業(yè)與否，在你走到售樓部門口時便有了答案。

有的樓盤叫“售樓部”或“售樓處”，有的叫“營銷中心”。在此想問一句地產(chǎn)營銷人：買樓的人是需要被“營銷”還是需要“服務(wù)”？

我買樓需要的是服務(wù)而不是營銷，這種地產(chǎn)行業(yè)“露底褲”的行為快改改吧。

27、買完房到交房之間，如果沒有接到電話和詢問，交付后拿到房本就可以準(zhǔn)備賣房吧！

你遇到的可能不是假公司，但這家公司服務(wù)真的不行，后期物業(yè)你也別指望了，交付后有幾個六七十歲的老頭看大門已經(jīng)不錯了。

這個判斷雖有些武斷，但一般不會錯，不信你住進(jìn)去試試看。

28、買房不要太看重小區(qū)水系，一般的小區(qū)在后期都管不好水系，十個水系九個災(zāi)，一個不災(zāi)是個歪。

29、買一線房企的房子是買標(biāo)準(zhǔn)化，一般不會坑，但也沒太多驚艷！買本地優(yōu)質(zhì)開發(fā)商或小開發(fā)商有時也有驚喜，但有時也會掉坑里。選擇是門學(xué)問，通常不是靠運(yùn)氣！買1000萬/套的房產(chǎn)拒絕1000元/次的學(xué)習(xí)機(jī)會，你只能是選錯。

30、沒有一個小區(qū)可以終老。

小區(qū)的發(fā)展史就是小區(qū)里有錢的人再去買高端樓盤，沒錢的買該小區(qū)二手房。

你期盼的終極置業(yè)其實(shí)不存在，一個小區(qū)的購買門檻越高，小區(qū)業(yè)主迭代的速度越慢；反之，速度越快。

所以你買房時糾結(jié)太多的性價比，是個偽命題，用單價和總價擋住一些人進(jìn)入，從長遠(yuǎn)看是件好事。

總價是小區(qū)最好的圍墻，它既能擋住翻墻入院者，也能減緩?qiáng)Z門而出者。這個世界看明白了就沒有白花的錢，你看別人傻，別人笑你看不穿?？吹竭@里你該對北龍湖單價4萬+、10萬+的房子坦然很多。

錢比人識貨，而不是人比錢聰明。99%的人至死也理解不了。

房地產(chǎn)市場中，人性的核心無異于其他行業(yè)?！对鰪V賢文》中一句話很貼切：窮人鬧市無人問，富人深山有遠(yuǎn)親。

人生在世閱盡繁華，有酒有肉多兄弟，危難何曾見一人。

來源：地產(chǎn)觀察