今年以來，多個(gè)城市從不同層面對(duì)原有的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策作出適度放松。加上當(dāng)前局部樓市呈現(xiàn)小幅回溫態(tài)勢，有觀點(diǎn)據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控釋放了放松信號(hào)。果真如此嗎？

從數(shù)據(jù)看，今年以來樓市仍以“穩(wěn)”為主基調(diào)，這也是居民預(yù)期的主要方向。

住建部副部長倪虹3月23日在北京舉辦的中國發(fā)展高層論壇上，針對(duì)最近樓市調(diào)控松動(dòng)的質(zhì)疑表示，房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持保持政策的連續(xù)性，并且對(duì)于一些城市傳出取消限價(jià)政策的消息表示了否定，他表示：“這個(gè)消息不準(zhǔn)確。”

專家分析，在夯實(shí)城市主體責(zé)任要求下，一城一策、因城施策將是未來調(diào)控主要方式，但“房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防止樓市大起大落仍將是各地的主要調(diào)控目標(biāo)。

樓市表現(xiàn)總體企穩(wěn)

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，據(jù)此可以觀察各地樓市表現(xiàn)。

“2月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅穩(wěn)定?！眹医y(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉這樣分析。據(jù)初步測算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅連續(xù)3個(gè)月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

企穩(wěn)是今年以來房市關(guān)鍵詞之一。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組以142個(gè)樣本城市為研究對(duì)象得出的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，2019年1月全國房價(jià)總體趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅較上月明顯收窄，下跌城市數(shù)較快減少。

報(bào)告分析，一方面，全球經(jīng)濟(jì)增長前景不明，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向，貨幣化棚改政策淡出低庫存城市，這些因素都使房價(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)能得到有效遏制；另一方面，資本市場的資金緊張狀況有效緩解，住房市場融資環(huán)境得到改善。在各方因素的綜合作用下，房價(jià)下跌的動(dòng)力減弱，全國房價(jià)總體止跌企穩(wěn)。

房價(jià)走勢預(yù)期悄悄生變

另一方面，居民預(yù)期也以穩(wěn)為主。透過央行最近三期城鎮(zhèn)居民調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房價(jià)走勢的市場預(yù)期正在悄悄發(fā)生變化。

最新公布的央行城鎮(zhèn)居民調(diào)查問卷結(jié)果顯示，對(duì)下季度房價(jià)，25.8%的居民預(yù)期“上漲”，52.7%的居民預(yù)期“基本不變”，10.5%的居民預(yù)期“下降”，11.0%的居民“看不準(zhǔn)”。對(duì)比最近三季數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這是“基本不變”選項(xiàng)占比連續(xù)三季走高，首度突破50%。前兩季對(duì)應(yīng)該選項(xiàng)的占比分別為49.6%和45.9%。

而與之完美對(duì)應(yīng)的是，預(yù)期“看漲”選項(xiàng)的占比則分別為33.7%，27.4%和最新季度的25.8%。呈現(xiàn)逐級(jí)下降。

這種預(yù)期的微妙變化主要來自宏觀調(diào)控政策的連貫。盡管“限購”“限貸”“限售”“限價(jià)”等一系列限字措施引來各界爭議，令地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)叫苦不迭，但毋庸置疑的是實(shí)質(zhì)性效果在逐步顯現(xiàn)。這不僅表現(xiàn)在房價(jià)漲幅的放緩甚至局部回歸，從上述央行問卷上的變化更能反映出市場心理層面的深刻改變。

今年的政府工作報(bào)告中雖然沒有強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，但明確提出，更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯而易見，對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)是“平穩(wěn)健康發(fā)展”，實(shí)現(xiàn)途徑是“落實(shí)城市主體責(zé)任”。

“一城一策”正在進(jìn)行

今年以來，個(gè)別地方樓市調(diào)控政策“松綁”的消息不時(shí)傳出。值得注意的是，許多所謂政策調(diào)整尚無官方文件支持，甚至被地方政府明確否認(rèn)。例如，近日網(wǎng)上流傳關(guān)于濟(jì)南市取消限價(jià)等政策調(diào)整的不實(shí)言論，對(duì)此，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委新聞發(fā)言人重申：堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖。

觀察今年以來政策走向，不僅總體調(diào)控沒有松動(dòng)，“一城一策”的走向也更加明顯。

例如，福建省提出落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案；河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”的長效機(jī)制。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地明確將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。防范高地價(jià)、高房價(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍是年初地方兩會(huì)提出的重點(diǎn)。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華對(duì)本報(bào)記者分析，各地房地產(chǎn)市場情況差異大、形勢變化快，中央提出夯實(shí)城市主體責(zé)任，就是要讓地方政府根據(jù)具體條件來實(shí)施調(diào)控，結(jié)合地方實(shí)情來完成調(diào)控目標(biāo)。地方政府要避免樓市失控，既不能大起，也不能大落，否則將承擔(dān)責(zé)任。在因城施策的過程中，需要警惕的是個(gè)別地方政府出于增長需求、財(cái)政壓力而冒出放松調(diào)控的沖動(dòng)或調(diào)控政策影響與初衷不符，但“一城一策”仍是未來方向。

堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽近日表示，去年以來，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，市場預(yù)期也發(fā)生積極變化。一是住房成交面積增速放緩；二是住房成交價(jià)格總體平穩(wěn)；三是住房市場預(yù)期逐漸趨于理性。

這種平穩(wěn)態(tài)勢能否延續(xù)？鄒琳華認(rèn)為，二三季度各地樓市仍將以穩(wěn)為主基調(diào)。一方面，中央的調(diào)控方向短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向，各地調(diào)控也將在上級(jí)部門的監(jiān)督下進(jìn)行；另一方面，房地產(chǎn)市場需要資金和信貸的支持，目前這方面政策也未見較大調(diào)整的可能性。個(gè)別城市有小幅回溫現(xiàn)象，但不會(huì)影響全國的基本走勢。

如是金融研究院高級(jí)研究員楊芹芹表示，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)并沒有變化，仍然是“房住不炒”，只是調(diào)控方式出現(xiàn)了微調(diào)，從“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”，實(shí)際上，這相當(dāng)于將權(quán)力和責(zé)任下移給地方政府，并要求各城市根據(jù)自身情況因地制宜。

“從房地產(chǎn)市場調(diào)控來說，調(diào)控的目標(biāo)就是保持穩(wěn)定，所以相對(duì)來說，穩(wěn)定要排在第一位，而調(diào)控次之?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，無論調(diào)控的方式和方法如何改變，繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定仍是2019年樓市的主基調(diào)。

王蒙徽說，2019年將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制工作方案，具體做到五個(gè)堅(jiān)持：第一是堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；二是堅(jiān)持住房市場體系和住房保障體系；三是堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，把穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任落到實(shí)處；四是調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，大力培育租賃市場，重點(diǎn)解決新市民的住房問題；五是保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

同樣，住建部副部長倪虹3月23日在北京舉辦的中國發(fā)展高層論壇上，針對(duì)最近樓市調(diào)控松動(dòng)的質(zhì)疑表示，房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持保持政策的連續(xù)性，并且對(duì)于一些城市傳出取消限價(jià)政策的消息表示了否定，他表示：“這個(gè)消息不準(zhǔn)確。”