虛假宣傳、設(shè)置陷阱、霸王條款……盡管與數(shù)年前相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌房企和品質(zhì)樓盤越來(lái)越多，但是市場(chǎng)仍然有不少雜音。對(duì)于購(gòu)房者而言，一不小心就有可能“中招”，無(wú)奈踏上漫漫維權(quán)路。開發(fā)商究竟有哪些“損招”？購(gòu)房者又該如何避免上套？ 

“假學(xué)區(qū)”房大忽悠

由于人們對(duì)學(xué)區(qū)的普遍重視，學(xué)區(qū)房自然也就成了開發(fā)商宣傳過(guò)程中的賣點(diǎn)。理論上說(shuō)樓盤只有交付之后，教育主管部門才會(huì)劃定學(xué)區(qū)，因此開發(fā)商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會(huì)根據(jù)生源情況，對(duì)學(xué)區(qū)范圍進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)以往的學(xué)區(qū)范圍想當(dāng)然地以為自己的樓盤屬于這個(gè)學(xué)區(qū)，一旦出現(xiàn)變數(shù)就會(huì)引發(fā)糾紛。也有一些開發(fā)商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但是銷售過(guò)程中故意誘導(dǎo)購(gòu)房者，如果是這一種情況就屬于欺詐。開發(fā)商在銷售過(guò)程中應(yīng)將學(xué)區(qū)劃定規(guī)則如實(shí)告知購(gòu)房者，如果在宣傳資料中鐵板釘釘?shù)卣f(shuō)自己的樓盤是學(xué)區(qū)房，屆時(shí)又不能兌現(xiàn)的話，那么就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

“私屬空間”名不副實(shí)

贈(zèng)送空間餡餅成陷阱，這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發(fā)商在銷售過(guò)程中，為了增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，會(huì)有意無(wú)意夸大贈(zèng)送空間的使用功能，例如把消防通道說(shuō)成是“私屬前廳”，讓購(gòu)房者想當(dāng)然地認(rèn)為這是一個(gè)可以自由支配和使用的空間，可以說(shuō)是有意誤導(dǎo)。消防通道是有嚴(yán)格管理規(guī)定的，任何人都不能隨意占用，顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況，購(gòu)房者可要求開發(fā)商明確贈(zèng)送空間的性質(zhì)以及今后的使用功能，并保留相關(guān)的宣傳資料以備日后維權(quán)之需。

“移花接木”頓生爭(zhēng)執(zhí)

當(dāng)交付實(shí)景與樓書等宣傳資料有出入，開發(fā)商往往會(huì)以“樓書不具備法律效力，以合同約定或?qū)嶋H交付為準(zhǔn)”為由，拒絕業(yè)主的合理訴求。事實(shí)上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發(fā)商就可以不負(fù)責(zé)任地隨意宣傳。購(gòu)房者可根據(jù)樓書等宣傳資料，要求開發(fā)商兌現(xiàn)銷售時(shí)的承諾，追究相應(yīng)的違約責(zé)任。這一類事件，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對(duì)日后維權(quán)至關(guān)重要。

銷售隱瞞“不利因素”

如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業(yè)等，這些顯然都會(huì)降低樓盤品質(zhì)。按照目前的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須如實(shí)告知樓盤周邊的一些不利因素，并在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發(fā)商應(yīng)盡的告知義務(wù)，也可避免日后的一些糾紛。購(gòu)房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對(duì)這些不利因素有一個(gè)正確理性的認(rèn)識(shí)。但現(xiàn)實(shí)中由于一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之后出現(xiàn)，成了難以化解的矛盾。當(dāng)然，有一些施工規(guī)劃，開發(fā)商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒(méi)有盡到告知義務(wù)，購(gòu)房者可要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，彌補(bǔ)相關(guān)損失。

降了價(jià)品質(zhì)也大降

由于地價(jià)以及稅費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本，部分開發(fā)商在降價(jià)之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無(wú)疑降低了樓盤品質(zhì)。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，也往往因?yàn)橐刂瞥杀径还P勾銷。

開發(fā)商因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)變化而進(jìn)行降價(jià)，這是一種正常合理的市場(chǎng)行為，本無(wú)可厚非。但是，即便是降價(jià)，也應(yīng)該保證樓盤應(yīng)有的建筑質(zhì)量和品質(zhì)。向購(gòu)房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設(shè)施，不能因?yàn)榻祪r(jià)了而隨意進(jìn)行調(diào)整，否則就是違約，尤其是嚴(yán)重?fù)p害到了降價(jià)之前的購(gòu)房者的利益。購(gòu)房者完全可以根據(jù)開發(fā)商先前的銷售承諾，要求開發(fā)商履行承諾，如果沒(méi)有履約則可要求承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任或者相應(yīng)賠償。

贈(zèng)送空間成違章建筑

“贈(zèng)送面積”只能看不能用，一不小心就成違章建筑；樓盤宣傳的公園、湖景，幾年過(guò)去了都還不見蹤影；承諾的小區(qū)配套，交付時(shí)嚴(yán)重走形變樣……您遇到過(guò)開發(fā)商的這些“損招”嗎？又該如何去接招？

現(xiàn)實(shí)中不少購(gòu)房者往往會(huì)因?yàn)橐恍潜P的戶型贈(zèng)送面積大，禁不住誘惑而下單。事實(shí)上天上沒(méi)有免費(fèi)午餐，贈(zèng)送面積大的戶型，要么單價(jià)也會(huì)相應(yīng)提高，要么隱藏很多不為人知的陷阱。很多業(yè)主直到交付之后才明白，所謂贈(zèng)送面積可能一點(diǎn)使用價(jià)值都沒(méi)有，成了雞肋。

因此，購(gòu)房的時(shí)候一定要向銷售員問(wèn)清楚關(guān)于贈(zèng)送面積的使用功能，有可能的條件下簽署一份補(bǔ)充協(xié)議，以免日后維權(quán)被動(dòng)。

市政配套成海市蜃樓

交通、公園等市政配套，是一個(gè)樓盤重要的價(jià)值賣點(diǎn)。現(xiàn)實(shí)中很多樓盤往往會(huì)有意夸大這些配套的價(jià)值，向購(gòu)房者制造一種海市蜃樓的景象。一旦日后的規(guī)劃出現(xiàn)變數(shù)，開發(fā)商往往就會(huì)陷入虛假宣傳的尷尬。

市政配套從規(guī)劃到落地，往往需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，就比如地鐵，路線和站點(diǎn)設(shè)置也幾經(jīng)變化。開發(fā)商出于銷售上的考慮，往往會(huì)有意夸大這些配套的作用，或者在規(guī)劃尚未完全落定之時(shí)，當(dāng)作鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)告知購(gòu)房者，從而造成日后的糾紛。對(duì)此開發(fā)商自身要有理性認(rèn)知，并把其中的風(fēng)險(xiǎn)因素如實(shí)告知購(gòu)房者。

當(dāng)然，面對(duì)開發(fā)商天花亂墜似的宣傳，購(gòu)房者一定要保持清醒的頭腦，盡量從其他不同的渠道獲取相關(guān)信息，作出自己的獨(dú)立判斷，切不能開發(fā)商說(shuō)什么就信什么。