“我們小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司最近發(fā)生了多次沖突，主要是因?yàn)槲飿I(yè)公司要求漲管理費(fèi)得不到業(yè)主的同意，業(yè)主要求查詢停車費(fèi)、廣告費(fèi)等詳細(xì)賬目，物業(yè)公司再三推辭，部分業(yè)主甚至多次到管理處與工作人員爭吵”，盧明 (化名)是廣州白云區(qū)某知名樓盤的業(yè)主，最近社區(qū)里發(fā)生的糾紛讓他不勝其煩。

根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

然而，記者經(jīng)過多方采訪發(fā)現(xiàn)，包括電梯廣告、停車費(fèi)等小區(qū)公共收益普遍缺乏有效監(jiān)管，除了收支缺乏透明度，被物業(yè)公司占用的情況并不少見。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著老一批的住宅商品房進(jìn)入維修的高峰期，要讓小區(qū)公共收益更好地為維修資金“輸血”，建立完整的監(jiān)管體系刻不容緩。

小區(qū)公共收益的“糊涂賬”

每次走進(jìn)社區(qū)的大門，穿梭在外墻與電梯間色彩斑斕的廣告總能吸引到盧明的目光，但和小區(qū)里的大多數(shù)業(yè)主一樣，盧明一直沒有搞懂這些廣告收入到底歸誰所有。

根據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條和第73條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/span>

長期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎向記者表示，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利，這部分產(chǎn)生的收益也同樣歸全體業(yè)主所有。從行業(yè)現(xiàn)狀來看，小區(qū)公共收益主要來自三大塊：小區(qū)內(nèi)的廣告、停車場收費(fèi)、租賃的攤位收益。

廣州市律師協(xié)會(huì)民事法律專業(yè)委員會(huì)秘書長程磊表示，按照現(xiàn)有的政策，如果小區(qū)內(nèi)已經(jīng)成立了業(yè)委會(huì)，公共收入由業(yè)委會(huì)代管，無業(yè)委會(huì)的小區(qū)則由物業(yè)公司代為管理，具體由誰支配需要召開全體業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主投票決定，代管方需要向業(yè)主公示賬目。

然而，對(duì)于不少業(yè)主而言，上述收入?yún)s變成一筆“糊涂賬”，有些業(yè)主甚至從不了解相關(guān)信息。

程磊告訴記者，目前在國內(nèi)已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的樓盤占比并不高，以廣州為例，只有約25%的樓盤有業(yè)委會(huì)，這意味著有75%的樓盤公共收益由物業(yè)公司代管。雖然《物權(quán)法》有了大方向的規(guī)定，但公共收益的收支并沒有明確的監(jiān)管制度，收支是否公開透明則因物業(yè)公司而異。

“信息不對(duì)稱容易產(chǎn)生貓膩”，廣州某房企副總裁向記者透露，比如小區(qū)廣告，一年下來廣告投放次數(shù)多如牛毛，如果業(yè)主本身沒有完整的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，基本無法對(duì)廣告收入作出有效監(jiān)測。停車位收益也是如此，依據(jù)《人防法》規(guī)定，小區(qū)開發(fā)地下空間時(shí)應(yīng)配備一定比例的人防工程，這部分空間大多會(huì)被物管公司用作停車位，但原本屬于業(yè)主的公共收益往往會(huì)落到物管公司的手里，類似情況還有小區(qū)地面上的公共停車位。

此外，會(huì)所也是一個(gè)暗藏貓膩的地方。上述人士介紹，開發(fā)商在銷售時(shí)大多會(huì)把會(huì)所設(shè)施以公攤的形式賣掉，但會(huì)所產(chǎn)生的租賃收入?yún)s往往流入開發(fā)商以及物業(yè)公司的口袋里，除非有業(yè)主特意尋找規(guī)劃圖查詢產(chǎn)權(quán)明細(xì)，否則這部分收益難以被察覺。

正因如此，雖然盧明所在的小區(qū)也曾向業(yè)主公示財(cái)務(wù)收支狀況，但往往是開支相對(duì)透明，收入部分卻是模糊不清，也因此屢屢引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑。