因質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法入住的商品房，維修期間為何要交物業(yè)費(fèi)？

維修期間無(wú)法入住的房子，該不該交物業(yè)費(fèi)？根據(jù)合同法,物業(yè)費(fèi)是從你所簽的合同中物業(yè)費(fèi)起征時(shí)間記費(fèi)的。如果沒有該項(xiàng)條款,是在實(shí)際交房使用之日開始計(jì)收。

按照正常的程序是先簽訂購(gòu)房合同，包括與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同》，隨后交付房款，收房，入住。通常情況下物業(yè)管理費(fèi)的收取是從辦理入住的時(shí)間算起的。我們?nèi)粘Ｂ犝f(shuō)的物管費(fèi)主要是為共用部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，保安、清潔、綠化、共用部位和共用設(shè)施的維修等，都是為整個(gè)社區(qū)服務(wù)的，成本已經(jīng)發(fā)生了，只要業(yè)主辦理了入住手續(xù)，無(wú)論住不住在那里，業(yè)主都需從辦理入住時(shí)間起，開始交付物業(yè)管理費(fèi)。因此具體的情況還要看何時(shí)辦理入住。但因您的“特殊原因”，具體就要看您與開發(fā)商是如何約定的或在合同中關(guān)于交納時(shí)間的相關(guān)約定。

但是，因?yàn)殚_發(fā)商該交房的時(shí)候，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓宇的主墻體有問(wèn)題，并要求修理。開發(fā)商維修時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年。一年之后再次交房，物業(yè)卻要求交齊這一年維修期間的物業(yè)費(fèi)才可以收房。這合理不合理呢？

武漢的鄧先生，2014年花費(fèi)110萬(wàn)元購(gòu)置了一套由廣鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的蘭亭時(shí)代商品房。簽訂合同時(shí)承諾2015年底交房。到了2015年，鄧先生等業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這房子，根本沒法住。

鄧先生：我是2014年2月28號(hào)簽的合同，跟武漢廣鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽的合同，購(gòu)買武漢漢陽(yáng)區(qū)四新地區(qū)蘭亭時(shí)代的那個(gè)樓盤，買的是136平方米的房子，合同約定是2015年12月30號(hào)交房，后來(lái)因?yàn)榈禺a(chǎn)商的原因沒有按時(shí)交房，他還拖到1月份交房，后來(lái)我們1月份去收房的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)房子有很多問(wèn)題。

開發(fā)商倒是痛快，答應(yīng)維修，而且承諾，一定修到業(yè)主滿意為止。這一修不要緊，等到開發(fā)商再次通知業(yè)主收房的時(shí)候，已經(jīng)是2016年的年末了。

鄧先生：那個(gè)墻是斜的，漏水，還有戶外的玻璃現(xiàn)在是中空玻璃，雙層玻璃是破的，當(dāng)時(shí)我們收房的時(shí)候，它的一個(gè)下屬的物業(yè)公司幫我們辦理了這些手續(xù)，我們就跟他提出來(lái)，說(shuō)你這個(gè)房子有問(wèn)題，就跟他反映了。他說(shuō)他來(lái)修，利利索索的修。修到2016年的12月初，他才打電話告訴我們返修完了，所以我們就12月底去收房。

終于可以收房，鄧先生當(dāng)然很高興?？墒钱?dāng)他到達(dá)小區(qū)，準(zhǔn)備收房拿鑰匙的時(shí)候，卻被小區(qū)物業(yè)叫住了，讓他先繳納過(guò)去一年的物業(yè)費(fèi)，才可以收房。

鄧先生：收房的時(shí)候他就要我們要交接近一年的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)樗且辉路菡浇环浚覀兙驼f(shuō)我跟你連房子都沒有收，這個(gè)買賣合同都沒有成立，這個(gè)物業(yè)合同怎么成立的？我還沒有追究你們違約交房的責(zé)任，你還要收我的物業(yè)費(fèi)。最后這個(gè)物業(yè)公司就推，說(shuō)這個(gè)房子的問(wèn)題是開發(fā)商的問(wèn)題，你去找開發(fā)商。

物業(yè)的說(shuō)法是，他們不了解情況，要求業(yè)主找開發(fā)商去要求免交物業(yè)費(fèi)?？墒?，開發(fā)商的工程部因?yàn)榫S修工程已經(jīng)完成，早已人去樓空。而合同上標(biāo)注的開發(fā)商聯(lián)系電話也一直無(wú)人接聽。

鄧先生：管工程的人都不在，我就問(wèn)售樓部的人，售樓部的人就說(shuō)這個(gè)就不應(yīng)該由業(yè)主來(lái)管，應(yīng)該是物業(yè)公司和開發(fā)商他們內(nèi)部協(xié)調(diào)解決。我們?yōu)檫@個(gè)事情來(lái)回折騰了兩天，現(xiàn)在沒轍了，我就打電話想請(qǐng)求你們的幫助。

鄧先生著急收房，但是又覺得因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商維修時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年，已經(jīng)違約，自己作為業(yè)主沒有追究開發(fā)商的責(zé)任，就說(shuō)明自己已經(jīng)夠?qū)捜萘?，但沒想到現(xiàn)在物業(yè)還要收取這一年的物業(yè)費(fèi)，實(shí)在是太不合理了。這套又苦等一年才能入住的新房，是鄧先生給他已經(jīng)36歲的兒子購(gòu)買的婚房，他實(shí)在不愿意因?yàn)檫t遲不能收房而耽誤兒子的婚期。

鄧先生沒有物業(yè)公司的聯(lián)系方式，他說(shuō)，因?yàn)橹?，他們每次都是到小區(qū)直接找物業(yè)了解情況的，所以沒有他們的聯(lián)系電話。而開發(fā)商，鄧先生給我們提供了當(dāng)年簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候合同上留的電話號(hào)碼，可是撥打之后一直無(wú)人接聽。

關(guān)于這一案例，北京安里律師事務(wù)所包華和北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所胡鋼進(jìn)行了分析與解讀。

物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該從什么時(shí)間點(diǎn)開始收？

包華：在法律上應(yīng)該是當(dāng)房屋交付給購(gòu)房人，購(gòu)房人的身份從購(gòu)房人變成了業(yè)主時(shí)開始繳納物業(yè)費(fèi)，但是關(guān)于房屋交付給購(gòu)房人的這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，大家的理解會(huì)有所不同。在一般情況下，在我們商品房買賣合同的履行過(guò)程中，開發(fā)建設(shè)單位就是出賣人會(huì)書面通知或者電話通知購(gòu)買人，某一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)到現(xiàn)場(chǎng)去辦理房屋交接，辦理房屋交接的時(shí)候會(huì)根據(jù)合同來(lái)確認(rèn)房屋是否符合合同約定的交接要求。如果我們合同中列明了很完整的房屋交付條件，如果不符合標(biāo)準(zhǔn)，房屋就不能夠辦理房屋交接，在沒有辦理房屋交接的情況下，購(gòu)房人還只是購(gòu)房人，不是業(yè)主，他不需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，但是本案的爭(zhēng)議就在于這個(gè)房屋是不是符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)。一般我們?cè)谏唐贩抠I賣合同中見到的房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)是比較原則性的內(nèi)容，例如要有竣工驗(yàn)收備案表、面積實(shí)測(cè)報(bào)告、房屋的使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書等，但是如果房屋在建造過(guò)程中出現(xiàn)一些質(zhì)量上的問(wèn)題，但是并不影響房屋整體安全或者這個(gè)房屋本身就是一個(gè)精裝修房屋，雙方對(duì)精裝修的品質(zhì)沒有達(dá)成一致意見時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生這樣一種矛盾。所以在這個(gè)案例中，我們需要去審查的主要是合同中關(guān)于交房條件的約定是否已經(jīng)達(dá)成了。

如果一年以前，鄧先生沒有完成收房手續(xù)，這筆物業(yè)費(fèi)該不該收？

包華：如果客觀的情況是房屋本身確實(shí)存在質(zhì)量瑕疵，而且購(gòu)房人跟開發(fā)商當(dāng)時(shí)有一個(gè)共同的意思表示，說(shuō)這個(gè)房屋先不做交付，由開發(fā)商先行整改，那這個(gè)期間的物業(yè)管理成本應(yīng)該是由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)，因?yàn)榉课葸€沒有實(shí)際交付給購(gòu)房人。但是如果當(dāng)時(shí)這個(gè)房屋的質(zhì)量瑕疵本身并不影響到合同的履行，就是說(shuō)合同中所約定的房屋交付條件都已經(jīng)是被滿足的，房屋就應(yīng)當(dāng)是交付給購(gòu)房人的，開發(fā)商履行的是交付房屋以后的一個(gè)保修責(zé)任。但從另外一方面來(lái)講，這并不意味著我們的購(gòu)房人或者業(yè)主就沒有權(quán)利了，如果我們的購(gòu)房人可以證明，雖然房屋按照約定交付給我了，但是由于開發(fā)商要進(jìn)行房屋的保修，而保修期間我不能正常使用房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用就相當(dāng)于購(gòu)房人或者業(yè)主的損失，這個(gè)損失可以要求由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

物業(yè)讓鄧先生找開發(fā)商去解決問(wèn)題，而開發(fā)商已經(jīng)撤離，鄧先生應(yīng)該怎么辦？

胡鋼：我們的消費(fèi)者可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)主管部門去查這個(gè)開發(fā)商的聯(lián)系方式，因?yàn)槲覀兊慕ㄔO(shè)主管部門對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)管是比較嚴(yán)格的。這在短期內(nèi)也許有利于房屋所在地政府的稅收、稅費(fèi)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，這種制度對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)未必是有利的。

另外，關(guān)于此類糾紛，例如浙江省和廣東省的法院判決是不一樣的，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)或者政府規(guī)章對(duì)于這種交付的約定是不一樣的，所以最后房主對(duì)于前期物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)時(shí)點(diǎn)是完全不一樣的。

如果可以要求違約金，鄧先生應(yīng)該走什么程序要求開發(fā)商賠付？

包華：因?yàn)楝F(xiàn)在一個(gè)房屋交付之后，最長(zhǎng)的保修項(xiàng)目大概有五年左右，而且對(duì)于整個(gè)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)的責(zé)任是終身的，只要房子沒拆，這個(gè)房子在主體結(jié)構(gòu)上就必須是安全的。在這種情況下，消費(fèi)者是可以找到開發(fā)商的，至少在5年以內(nèi)是肯定能找到開發(fā)商的。另外，消費(fèi)者應(yīng)該怎么聯(lián)系開發(fā)商？如果通過(guò)聯(lián)系方式、辦公場(chǎng)地?zé)o法尋找，那肯定就要通過(guò)工商檔案去查詢，我們現(xiàn)在的工商資料對(duì)全社會(huì)是開放的，大家通過(guò)工商局的網(wǎng)站或者APP可以查到每一家機(jī)構(gòu)的法定辦公地址，給這個(gè)辦公地址發(fā)函就可以主張權(quán)利。如果還是不行，消費(fèi)者還可以通過(guò)司法途徑在處理過(guò)程中通過(guò)公告的方式來(lái)送達(dá)，消費(fèi)者是肯定能夠找到他的，因?yàn)榉课萁桓吨笾辽僭谠O(shè)施設(shè)備保修期之內(nèi)，開發(fā)商是有法定責(zé)任的。

就物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，鄧先生有沒有和小區(qū)物業(yè)進(jìn)一步協(xié)商的空間？

胡鋼：因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)和其他費(fèi)用還不太一樣，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)很大一部分是為了整個(gè)小區(qū)公眾區(qū)域、公眾設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)以及保養(yǎng)等等。我個(gè)人更提倡住戶先把物業(yè)費(fèi)交上，然后讓整個(gè)小區(qū)能夠以一種良好的狀態(tài)運(yùn)營(yíng)下去，至于未來(lái)的費(fèi)用可以逐漸的再去向開發(fā)商或者其他機(jī)構(gòu)主張。另外，如果找不到特定的項(xiàng)目公司，住戶還可以向特定項(xiàng)目公司最主要的股東主張自己的權(quán)利。