近日，人民銀行與證監(jiān)會(huì)相繼召開(kāi)會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，研究部署貫徹落實(shí)措施。

值得注意的是，兩部門分別在會(huì)上再次提到房地產(chǎn)，并為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)釋放了更為積極信號(hào)。

證監(jiān)會(huì)稱，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議深刻闡述了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，明確提出要提供足夠流動(dòng)性，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

人民銀行強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮好保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具效能，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大信貸投放，支持穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)，努力保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

  允許符合條件的房企“借殼”已上市房企

證監(jiān)會(huì)表示，大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。值得一提的是，此前被叫停的房企“借殼”上市與涉房重組，如今迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

證監(jiān)會(huì)指出，落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

事實(shí)上，自2010年以來(lái)，房企“借殼”上市與涉房重組案例屈指可數(shù)。隨著本次證監(jiān)會(huì)的表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)“借殼”上市與涉房重組等方面，釋放了更為積極的信號(hào)。對(duì)于那些擁有土儲(chǔ)資源的非上市房企，可以通過(guò)“借殼”等手段上市，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)于被重組的企業(yè)，可以借助優(yōu)質(zhì)房企的加持，重新獲得融資能力，從而起到盤活存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的作用。

  全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表

證監(jiān)會(huì)方面還提出，全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債。

央行則強(qiáng)調(diào)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。

實(shí)際上，今年以防范化解風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，金融支持房地產(chǎn)措施密集出臺(tái)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。特別是進(jìn)入11月，隨著“金融16條”以及“三支箭”政策相繼落地，在一定程度上改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，大約有超過(guò)50家銀行和各地分支機(jī)構(gòu)，對(duì)百余家房企提供意向授信總額超過(guò)4萬(wàn)億元；另有8家房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額超過(guò)1200億元；此外，披露股權(quán)融資意向的上市房企至少超過(guò)了25家。

而被市場(chǎng)稱為“第四支箭”的“內(nèi)保外貸” 近日也開(kāi)始落地。12月9日，龍湖集團(tuán)獲得中國(guó)銀行提供的“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，貸款規(guī)模為7億元，并已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。另?yè)?jù)市場(chǎng)消息稱，包括美的置業(yè)、碧桂園等頭部房企也將獲得“內(nèi)保外貸”的支持。

上述動(dòng)作一方面有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力。另一方面，更有利于重拾境外資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

中信證券近日發(fā)布的研報(bào)指出，2022年確認(rèn)了地產(chǎn)的政策底，第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開(kāi)股權(quán)，三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。

  加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式

按照此次中央工作會(huì)議提出的“推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”，證監(jiān)會(huì)表示，要加大力度、加快速度抓好資本市場(chǎng)各項(xiàng)支持政策措施落地見(jiàn)效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

央行描述的則更為明確：推動(dòng)長(zhǎng)租房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，按照租購(gòu)并舉方向加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。這也意味著，未來(lái)“租購(gòu)并舉”將成為我國(guó)住房供給新格局。

對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都重點(diǎn)著墨房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，即完善住房市場(chǎng)、住房保障兩大體系，構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度。未來(lái)有助于完善住房保障體系的激勵(lì)性政策或?qū)⒙涞?，一方面，鼓?lì)加大保障性住房供應(yīng)，另一方面，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，增加租賃住房供給、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管、加快實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

央行方面同時(shí)表示，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，滿足行業(yè)合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求。

中信證券認(rèn)為，市場(chǎng)底最為重要的觀察點(diǎn)將回到商品房銷售，在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動(dòng)下，商品房銷售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇，對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地。

克而瑞研究中心則預(yù)計(jì)，2023年中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，房住不炒主基調(diào)不變，中央層面不會(huì)出臺(tái)收縮性政策，但強(qiáng)力刺激也較難落地。地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)，激活新市民等購(gòu)房消費(fèi)潛力。