繼廣西南寧“住房按揭貸款年齡期限延長(zhǎng)至80歲”引發(fā)廣泛關(guān)注后，2月16日，建發(fā)房產(chǎn)旗下南寧一樓盤“最長(zhǎng)可貸至100歲”的海報(bào)更加吸睛。而近日，成都、上海、北京等城市也傳出“最高可貸到90歲、95歲”的消息。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，此類操作背后其實(shí)是“接力貸”。該種操作對(duì)于部分中老年購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能降低月供壓力，延長(zhǎng)還款周期。整體來(lái)看，此類操作模式在市場(chǎng)低迷期影響不大，一旦市場(chǎng)升溫，就會(huì)成為炒房的工具。

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現(xiàn)象：

多城有銀行將房貸年齡期限

放寬至80歲、90歲

在媒體報(bào)道“南寧部分銀行住房按揭貸款年齡期限延長(zhǎng)至80歲”后，當(dāng)?shù)亟ㄐ?、農(nóng)行的多家支行回應(yīng)稱“尚未接到正式執(zhí)行文件，也未開(kāi)展此類業(yè)務(wù)”。

2月16日，社交媒體上傳出“建發(fā)房產(chǎn)在南寧與銀行合作，住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，子女作為共同借款人，最長(zhǎng)可貸至100歲”的海報(bào)。當(dāng)天上午，新京報(bào)記者與建發(fā)房產(chǎn)方面聯(lián)系，其相關(guān)工作人員回應(yīng)：“我們確實(shí)已經(jīng)接到很多電話問(wèn)這個(gè)海報(bào)的事，但是我們公司尚未發(fā)布此類海報(bào)?！敝形纾忻襟w報(bào)道，項(xiàng)目部已將廣告信息撤下。

▲圖/海報(bào)截圖

在成都，一些銀行將住房按揭貸款年齡期限延長(zhǎng)至80周歲以上。2月15日，中國(guó)銀行四川分行相關(guān)工作人員向新京報(bào)記者介紹：“目前中國(guó)銀行成都相關(guān)銀行房貸可以貸至85周歲。現(xiàn)在辦理這種貸款需要子女擔(dān)保。也就是說(shuō)，如果貸款人在85周歲之前去世，將由其子女繼續(xù)還貸款?！蓖惶?，建設(shè)銀行成都分行相關(guān)工作人員回復(fù)記者稱：“在成都的建設(shè)銀行辦理購(gòu)房貸款，確實(shí)可以貸至90周歲?！?/p>

上海市也傳出有一些銀行將購(gòu)房貸款年齡提至80歲左右的消息。2月15日，上海交通銀行相關(guān)營(yíng)業(yè)部門工作人員回復(fù)稱：“沒(méi)有這項(xiàng)政策。目前我們銀行批下來(lái)的貸款最高年齡至70周歲。不要輕信網(wǎng)絡(luò)傳言，一切以我們的消息為準(zhǔn)。”

值得注意的是，2月15日，網(wǎng)上還傳出“北京市一些銀行也將購(gòu)房貸款年齡提高至80周歲以上?！?月15日，新京報(bào)記者以購(gòu)房人身份向北京銀行相關(guān)支行進(jìn)行核實(shí)，工作人員回復(fù)稱：“目前，執(zhí)行的審批貸款政策是貸款人年齡+貸款期限不超過(guò)80，也可以理解為貸款人最高年齡不能超過(guò)80周歲，比如70周歲的人貸款年期限是10年。如果是購(gòu)買二手房，審批貸款標(biāo)準(zhǔn)還需要根據(jù)房子的實(shí)際情況再作分析?！?/p>

此外，農(nóng)業(yè)銀行北京相關(guān)支行工作人員告訴記者：“農(nóng)業(yè)銀行審批房貸目前還按照貸款年限+貸款人年齡不超過(guò)65?！?/p>

另外，工商銀行內(nèi)部人士向記者介紹：“目前，工商銀行在北京的購(gòu)房貸款審批按照貸款人年齡+貸款期限不超過(guò)75的政策執(zhí)行?！?/p>

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實(shí)質(zhì)：多為“接力貸”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上述類似的放寬按揭貸款年齡期限，背后的實(shí)質(zhì)多是“接力貸”，即子女不符合限購(gòu)限貸條件，但父母名下可能沒(méi)有房產(chǎn)或者沒(méi)有貸款的，父母作為申請(qǐng)人，也就是房貸的包裝替身，幫助子女（或子女與其配偶）作為共同借款人，貸款購(gòu)買住房。

“簡(jiǎn)單說(shuō)，年滿50周歲的購(gòu)房者，只要符合貸款條件，就可按最高30年期限申請(qǐng)房貸。甚至有70周歲還可以申請(qǐng)30年房貸。因此，‘貸款人年齡+貸款年限最長(zhǎng)達(dá)100歲’也是一直可以操作的?！睆埓髠フJ(rèn)為，貸款年齡超過(guò)70歲的背后真相其實(shí)是接力貸。

在張大偉看來(lái)，接力貸、放寬住房按揭貸款年齡加貸款期限的背后是繞開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控中的限購(gòu)、限貸政策，使購(gòu)房借款人年齡+貸款年限得以適當(dāng)延長(zhǎng)，實(shí)際上是以家族形式購(gòu)房，幾代人共同還貸。而接力貸模式在市場(chǎng)低迷期影響不大，一旦市場(chǎng)升溫，就會(huì)成為炒房的工具。

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借貸人去世，

子女等是否需要繼續(xù)還貸？

記者在采訪中了解到，并非所有人都適合房貸可貸到70歲、80歲甚至更高的政策，也不一定能通過(guò)銀行的審批。銀行在審批此類貸款時(shí)還需要看買房者的收入和流水情況，部分還需要家屬做擔(dān)保。

也有不少人提出疑問(wèn)：除了“接力貸”（老人為主借款人，需要年輕人共同還貸）的情形，如果借貸人是老人單獨(dú)一方，還沒(méi)有還清貸款就已去世，其子女、配偶等繼承人是否要承擔(dān)法律責(zé)任？對(duì)此，廣東合邦律師事務(wù)所律師楊登基介紹，即使借貸人的成年子女、配偶、父母（可能早已去世）未簽訂《個(gè)人購(gòu)房按揭借款合同》（不用承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任）時(shí)，基于法律對(duì)于直系親屬享有繼承權(quán)等規(guī)定，如出現(xiàn)上述情況，即借貸人在去世前未償還完銀行的房貸，銀行有權(quán)基于法律規(guī)定（并非基于合同約定）起訴其繼承人或主張屬于借貸人的夫妻共同債務(wù)，進(jìn)而要求其他繼承人在繼承被繼承人的財(cái)產(chǎn)限度內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任。

楊登基進(jìn)一步表示，如前述業(yè)務(wù)模式得以推廣，銀行為降低因此出現(xiàn)的不良資產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，極有可能審查貸款人收入、流水、否有退休金、身體健康狀況（是否有嚴(yán)重疾病或購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)）等，還有可能要求該借貸人的成年子女、配偶或開(kāi)發(fā)商作為連帶責(zé)任擔(dān)保人而簽字確認(rèn)。如出現(xiàn)借貸人在未償完貸款，其繼承人又放棄遺產(chǎn)繼承，涉案房屋殘值無(wú)法覆蓋未償還借款時(shí)，銀行可基于擔(dān)保條款，起訴借貸人的子女、配偶或開(kāi)發(fā)商。