中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告中出現(xiàn)了21個(gè)“穩(wěn)”字，其實(shí)已經(jīng)為明年的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)定了調(diào)子：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”、“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”，完全契合了我們此前微信公眾號(hào)《歐陽先聲》文中所說“2018年兩會(huì)之前調(diào)控政策不會(huì)放松”、“2018年見”的結(jié)論。

如何防止“大起大落”？關(guān)鍵看“錢”和“地”。

海內(nèi)外的歷史經(jīng)驗(yàn)都告訴我們，每當(dāng)貨幣寬松、利率下降的時(shí)期，房地產(chǎn)都經(jīng)歷了量?jī)r(jià)齊升，而貨幣收緊、利率上升都必然導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量的收縮，甚至可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。

防止“大起”，首先要管住貨幣。如果流動(dòng)性依然泛濫，資產(chǎn)泡沫就很難控制得住。

因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“要在宏觀上管住貨幣”，這意味著明年的貨幣不會(huì)寬松，最多是中性，不排除偏緊的可能。如果是偏緊，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定不會(huì)“大起”了，銷售能夠維持正增長(zhǎng)就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

其實(shí)，明年無須防止“大起”，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)不會(huì)再明顯上漲，因?yàn)橹醒胝耙虺鞘┎摺钡奈ㄒ荒繕?biāo)指向就是“控房?jī)r(jià)”，有一個(gè)城市冒出來就會(huì)按住一個(gè)，即便動(dòng)作有些扭曲，但是依然卓有成效。

這次會(huì)議豐富了權(quán)威人士“房子是給人住的”觀點(diǎn)，也肯定了今年行之有效的首付比例“差別化”信貸政策，這意味著明年依然會(huì)繼續(xù)沿用而不會(huì)改變這一政策，熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性購房一定會(huì)受到更加嚴(yán)格的限制，如果市場(chǎng)繼續(xù)升溫，甚至不排除未來還會(huì)繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率，同時(shí)，也意味著房?jī)r(jià)上漲速度將受到嚴(yán)格而精準(zhǔn)的抑制。

因此，熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)很難再有快速上漲，甚至不排除極端的政府措施導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下跌。三四線城市在經(jīng)歷了今年的房?jī)r(jià)上漲之后，去庫存還未結(jié)束，房?jī)r(jià)很難持續(xù)明顯上漲，上漲速度也肯定會(huì)低于今年。如果想要買房，顯然明年是房?jī)r(jià)上臺(tái)階中歇歇腳的好時(shí)候。

雖然房?jī)r(jià)上漲是城市發(fā)展過程中的必然趨勢(shì)，但不要指望明年熱點(diǎn)一二線城市會(huì)放開房?jī)r(jià)管制，也不要冒險(xiǎn)賭博政府會(huì)改變目前的“扭曲操作”，畢竟穩(wěn)定壓倒一切是政治正確的唯一選擇。

房?jī)r(jià)上漲速度減緩勢(shì)必導(dǎo)致需求相對(duì)減少，恐慌性購房將會(huì)消失，改善性需求會(huì)放慢腳步，投資性購房也不會(huì)再形成浪涌。

熱點(diǎn)城市成交量也會(huì)萎縮，因?yàn)樾麻_工量、住宅用地成交量都在下降。今年17個(gè)熱點(diǎn)城市新開工面積從2013年的2.42億平米下降到今年1-11月的2.14億平米，成交住宅用地規(guī)劃可建面積從2013年的1.23億平米為下降到今年1-11月的0.67億平米，這意味著熱點(diǎn)城市明后年的供應(yīng)都是不足的。

非熱點(diǎn)城市還在去庫存的路上，這次會(huì)議指出“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”，顯然中央非常清楚去庫存的任務(wù)依然艱巨，絕不可以錯(cuò)誤地看到一二線城市去了庫存、就認(rèn)為去庫存已經(jīng)取得階段性成果，正如我們過去反復(fù)強(qiáng)調(diào)，住宅市場(chǎng)的去庫存至少要6-7年，商業(yè)市場(chǎng)的去庫存更需要10年以上。因此，鼓勵(lì)三四線城市去庫存的政策不會(huì)改變，但在房?jī)r(jià)上漲減緩、市場(chǎng)供大于求的背景下，成交量難以明顯增加。

三四線城市去庫存的唯一辦法就是減少土地供應(yīng)，就如壯士斷臂一般，需要地方政府耐饑的極大勇氣和至少三年的堅(jiān)忍毅力。

整體樓市是不可能“大起”了，政府也不會(huì)讓它（熱點(diǎn)城市）“大起”了。

明年的重要課題是防止“大落”。

防止“大落”，就要增加土地供應(yīng)，今年17個(gè)熱點(diǎn)城市在全國市場(chǎng)銷售面積中所占比重已經(jīng)達(dá)到16.8%，而銷售額占比達(dá)到36.8%。如果不增加土地供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下降是難以避免的。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例”的要求，顯然這既是對(duì)我們過去反復(fù)強(qiáng)調(diào)指出的“人、地、錢”資源錯(cuò)配的土地供應(yīng)國策的一次修正，也有利于抑制樓市的資產(chǎn)泡沫、防止調(diào)控過火帶來“大落”。

國務(wù)院也出臺(tái)了《推動(dòng)1億非戶籍人口落戶城市的方案》中明確的“落實(shí)人地掛鉤政策”，相信明年除一線外的熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)會(huì)有所增加，進(jìn)而帶動(dòng)這些城市成交量的恢復(fù)性增長(zhǎng)，至少可以預(yù)見，熱點(diǎn)二線城市的成交量不會(huì)再繼續(xù)下滑了。因此，限購對(duì)于成交量的影響將緩慢減弱。

但不要指望明年會(huì)有很大改觀，一方面超大城市還會(huì)延續(xù)“減量化供地”的政策邏輯，特大城市滿足凈地出讓條件的土地很難大量釋放出來，另一方面地方政府也不希望土地收益下降，勢(shì)必維持地價(jià)只升不降，因而供地很難大幅增加。

全球貨幣政策已經(jīng)集體轉(zhuǎn)向，貨幣泛濫不可持續(xù)已經(jīng)成為共識(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)加息、日本國債收益率回歸至零、中國央行“縮短放長(zhǎng)”已經(jīng)隱性提升了利率水平。貨幣流動(dòng)性其實(shí)已經(jīng)有所收緊，1-11月國內(nèi)M2增量已經(jīng)少于去年同期，全年增量大約16萬億元。M2總量大約155.2萬億元、M2增速也只有11.4%并且今年大概不會(huì)高于11.5%了。

但是，流向房地產(chǎn)的資金肯定會(huì)減少，居民部門加杠桿已經(jīng)趨緩，暫停房企發(fā)債、禁止前端融資拿地等動(dòng)作既減少了房企資金、也變相抬高了資金成本，雖然房企手上還有大把的錢，未來持有現(xiàn)金的房企將會(huì)獲得更多更好的并購、收購機(jī)會(huì)。但是未來房企資金越來越緊將是不可避免的，因此，房企不能過度依賴高杠桿的加速度。

中國樓市依然是政策市，現(xiàn)行調(diào)控政策將延續(xù)到2018年，在明年兩會(huì)之前政策只會(huì)加強(qiáng)不會(huì)削弱，明年底的十九大之前需要保持穩(wěn)定，2018年的兩會(huì)之前也不允許有任何閃失，因此任何放松政策的幻想都是不切實(shí)際的。

明年經(jīng)濟(jì)工作的主基調(diào)是“穩(wěn)”，可以預(yù)見，房地產(chǎn)也會(huì)呈現(xiàn)以穩(wěn)為主的態(tài)勢(shì)：一線城市供應(yīng)偏緊、量縮價(jià)穩(wěn)，熱點(diǎn)二線城市供應(yīng)略增、量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)，非熱點(diǎn)二線城市供應(yīng)充足、量穩(wěn)價(jià)升，三四線城市供大于求、量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)。