我國亟待規(guī)范發(fā)展 房屋租賃市場

社會保障型的公租房、廉租房可以作為解決高租金問題的突破口。從我國主要城市租賃房屋供給結(jié)構(gòu)看，商品房、老式公房、農(nóng)民自建房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供給，不僅是解決中國城市住房問題的途徑，也便于城市的年輕人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。?

如果在一座城市，沒有自己的房子，還有歸屬感嗎？

對于絕大多數(shù)中國人來講，房子代表的是家的概念，是在一座城市落地生根的標(biāo)志。中國人對房子的渴求更勝于其他。

但近一年來，城市，特別是北上廣深房價節(jié)節(jié)飆升，房子成為了“奢侈品”。動輒百萬元的首付讓奮斗在大城市的“漂族”望房興嘆，可故鄉(xiāng)對于很多人來講已經(jīng)是回不去的遠(yuǎn)方，租房生活就成為了他們將持續(xù)很長一段時間的生活狀態(tài)。

最近一個月來，北京連出十條房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”、“過道學(xué)區(qū)房”不能做入學(xué)條件、降低首套房貸優(yōu)惠力度、非京籍購房需連繳個稅60個月等。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府可謂使出了渾身解數(shù)，但作用如何還有待觀察。

鑒于目前一線城市房價高企、月租金與月供剪刀差擴(kuò)大，年輕人結(jié)婚、購房年齡延后，人口流動性增大以及思想的轉(zhuǎn)變，租房行業(yè)愈顯重要。因而，如何規(guī)范租房市場，滿足人們對“居者有其屋”的剛性需求，顯得更為迫切。

房屋租賃市場現(xiàn)狀

據(jù)鏈家研究院最新的《租賃市場系列研究報告》（下稱《報告》），我國的租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場約30%的標(biāo)準(zhǔn)。但隨著我國一線城市房價的攀高，《報告》預(yù)測，我國租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，未來個別城市甚至將會有超過50%的人租房居住。從現(xiàn)實的人口流動出發(fā)，租賃行為將主要發(fā)生在北上廣深等一線城市。

從租金價格來看，一般來說，如果租房的租金水平超過了家庭收入的30%，將會被認(rèn)定為房租已經(jīng)成為家庭生活的負(fù)擔(dān)。

根據(jù)Craigslist（幾乎囊括了所有在線房屋租售信息的美國在線大型免費(fèi)分類廣告網(wǎng)站）信息，美國包括紐約、波士頓、邁阿密、舊金山、洛杉磯在內(nèi)的一線城市房屋租金都超過了家庭收入的30%，紐約更是超過了40%。

從歐洲來看，如果你身處德國慕尼黑，每月大約可獲得稅后收入2500歐元，如果你租住一套50平方米的公寓，那么每月租金為710歐元，再加上水電供暖等開支，基本上光住房一項就要花掉三分之一的收入。

在國內(nèi)，以上海為例，《報告》統(tǒng)計，上海月平均房租為5455元/套，官方公布的上海2016年月平均工資約為6500元，以三口之家為單位計算，家庭房租負(fù)擔(dān)約占家庭收入的42.6%，已處于世界最高行列。

但如果從“售租比”即用房子的價格除以每個月的租金，計算多少個月能夠收回購房成本的角度來看，中國的房租仍處于低位。

按照國際慣例，售租比在200到300之間是合理范圍，也就是差不多靠租金能在20年左右收回成本。但在北京、上海這樣的中國一線城市，事情卻不是這樣。一套北京或上海的普通住房的售租比通常會達(dá)到600，這意味著需要50年才能收回成本。所以，和大城市高企的房價相比，房客需要繳納的租金似乎并不高。

此外，租房者面臨的痛點(diǎn)還有房屋及配套設(shè)施老舊、功能差，租期太短導(dǎo)致頻繁換房，業(yè)主違約終止合同，租后管理、維修以及部分公共權(quán)益缺失。

規(guī)范發(fā)展租賃市場的舉措

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次明確規(guī)范發(fā)展租賃市場，加快租賃立法，推動機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，建立購租并舉的住房制度滿足多層次需求。筆者認(rèn)為，為規(guī)范租賃市場，切實保障人們特別是奮斗在大城市的人們的居住權(quán)，需要從以下方面入手。

首先，社會保障型的公租房、廉租房可以作為解決高租金問題的突破口。從我國主要城市租賃房屋供給結(jié)構(gòu)看，商品房、老式公房、農(nóng)民自建房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供給，不僅是解決中國城市住房問題的途徑，也便于城市的年輕人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，公租房要對應(yīng)解決的是低收入群體中的最低端人群，共有產(chǎn)權(quán)房則適用于年輕白領(lǐng)等收入夾心層人群。最低端和收入夾心層要靠政府牽頭，但一定也要結(jié)合社會資本的力量和各種各樣的可以調(diào)動的潛力，形成有效供給，使他們住有所需。

隨著4月1日國家設(shè)立雄安新區(qū)政策的出臺，雄安新區(qū)的房地產(chǎn)市場又成了社會關(guān)注的熱點(diǎn)。4月5日，京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓做客人民網(wǎng)直播時提到，在雄安新區(qū)將參考新加坡模式，由政府直接管理、直接建設(shè)，再通過廉租房、公租房讓需要住房的人來住，使年輕創(chuàng)業(yè)者有房可住，保障投資熱情。

除此之外，把房租支出納入個稅繳納扣除項，根據(jù)家庭成員及生活負(fù)擔(dān)給予一定補(bǔ)貼，也是降低居民房租壓力的應(yīng)有之策。

其次，租客屢屢遭遇業(yè)主違約終止合同的情況也屢見不鮮。究其原因，在于目前市場上房價的上漲以及租賃收益遠(yuǎn)比不上增值收益，房東采取頻繁加租和擇機(jī)賣房的對策。對此，要加強(qiáng)房東與房客間的契約意識，簽訂租賃合同，規(guī)定雙方責(zé)任。此外，租賃立法也需加快步伐。

比如，可參考德國2015年出臺的《租金限制法》。為抑制租金過快增長，保護(hù)作為弱勢群體的租客的利益，規(guī)定新租房屋的租金原則上不得高于“當(dāng)?shù)仄毡榭杀茸饨稹钡?0%。

再次，要加強(qiáng)引進(jìn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對市場上的出租房屋進(jìn)行運(yùn)營管理。專業(yè)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營的比率在美國約30%，日本則高達(dá)83%。而我們以青年公寓為代表的專業(yè)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)市場滲透率不足5%。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在3月24日舉辦的“租賃市場的規(guī)范與發(fā)展論壇”上談到，租房市場需要通過規(guī)范租賃市場秩序、培育專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)、提高租賃品質(zhì)，讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。

在專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的發(fā)展和培育上，目前市場還存在諸如融資渠道單一、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和行業(yè)歸類模糊、稅收標(biāo)準(zhǔn)不明確等問題。在未來的租賃市場上，基于互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)，融合了維修、保潔以及其他個性化服務(wù)的專業(yè)化租賃運(yùn)營中心需要發(fā)揮積極作用。

最后，基于中國的國情，公民的很多權(quán)利都與房子掛鉤，比如孩子入學(xué)、大學(xué)畢業(yè)生或務(wù)工人員辦理居住證等。而現(xiàn)實情況是，租住的房子對實現(xiàn)租客的此類訴求存在不少現(xiàn)實困難。因此，如何在城市管理政策配套方面為租房者創(chuàng)造更便利的條件，滿足其合理訴求，也是應(yīng)當(dāng)考慮的方面。

試問，如果我們頭頂上的那一片瓦是穩(wěn)定的，可以寄托“家”的希望，那么房屋交易所里攢動的人群何必執(zhí)念于那一張房產(chǎn)證呢？