關于雄安新區(qū)建設的戶籍、稅收、投融資以及房地產(chǎn)的各種模式探索正在討論甚至爭議之中。這其中最受關注的是房地產(chǎn)建設模式。

我們知道，雄安新區(qū)建設消息突然發(fā)布后，各路資本特別是投資投機資本蜂擁而至，據(jù)說雄安新區(qū)涉及的三個縣旅館客棧已經(jīng)人滿為患。這些情況不能怪罪資本與投資投機者。

這么多年，中國房地產(chǎn)市場是最豐盛的盛宴，各路資本資金回報率最高的市場。只要與房地產(chǎn)沾上光，幾乎都賺的盆滿缽滿。特別是在開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、自貿(mào)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等五花八門的“新區(qū)”層出不窮情況下，都成為房地產(chǎn)炒作投資投機的目標。新區(qū)未成型，房價先上天。結(jié)果是，每一次新區(qū)開發(fā)都是一場房地產(chǎn)的盛宴。

這次雄安新區(qū)建設從開始就對房地產(chǎn)投機炒作如臨大敵，預先防范。要說雄安新區(qū)宣布后，對房地產(chǎn)市場是管控最嚴的。無論從最高層，還是到地方省市縣官員，每次講話必提到一個話題就是堅決遏制房地產(chǎn)投機炒作行為。以致于雄安新區(qū)一個縣級領導放言對房地產(chǎn)投機炒作者該抓就抓，該判就判。

不過，雄安新區(qū)包括其他所有新區(qū)建設，房地產(chǎn)都是一個無論如何都不能回避的話題。那么，對房地產(chǎn)投機炒作高度戒備的雄安新區(qū)暫時停止房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、過戶以及關閉中介以后，究竟怎么辦？一種觀點認為，雄安新區(qū)不要商品房市場，學習新加坡公租屋模式。

新加坡的房地產(chǎn)發(fā)展模式是80%為保障房，政府可以控制，另外20%是商品房，這樣的模式可以保障居民的基本住房需求，同時使房價總體保持穩(wěn)定。在新加坡，建屋發(fā)展局是唯一獲授權(quán)的保障性住房管理機構(gòu)，政府保障性住房由建屋發(fā)展局投資興建，以低廉價格出租或出售給中低收入階層。政府還制定了不同收入水平的購屋準入政策。

新加坡的住房政策目標是“居者有其屋”，模式是政府以強大的財力建設組屋，使得超過80%的人口居住在公共組屋里，同時又以高效的機制進行管理。

新加坡住房政策無疑是成功的。從理論上看住房最重要的土地資源，往往存在著市場失靈的狀況。原因在于，壟斷性和外部性，土地市場完全符合。城市住宅用地的價值完全取決于城市規(guī)劃和道路交通、學校、醫(yī)院等基礎設施建設的環(huán)境外部性，加上土地的不可再生與地理壟斷性，導致了在土地問題上單一依靠市場調(diào)控的失敗。因此，土地的開發(fā)和增值收益不能成為原土地產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商和囤房投資者的私利，而應由社會共同分享，因而，政策上必須堅持普通住宅用地開發(fā)的公益性和非盈利性。 新加坡是這個理論的踐行者，也取得了成功。

同時，也必須看到新加坡住房政策的局限性。新加坡國土面積僅為700多平方公里，比未來建成后的雄安新區(qū)2000平方公里還要小得多；新加坡公民和永久居民400萬左右，人均國民收入在5.5萬美元以上。無論人口、財力、土地資源等要素上，新加坡政府都能承受80%的住房由政府供給。

而白手起家的雄安新區(qū)如果沒有商品房市場，政府配置公租房與廉租房的話，財力上是一大挑戰(zhàn)。

由政府操控住房配置，對政府的行政能力、掌控能力、分配能力等都是考驗。搞不好會出現(xiàn)“前腐后繼”情況，以及住房質(zhì)量、物業(yè)管理等方面都有壓力。

房地產(chǎn)市場這一潭水能不能激活，或影響到雄安新區(qū)人才穩(wěn)定等建設。俗話說，有恒產(chǎn)者有恒心，在雄安新區(qū)都是沒有產(chǎn)權(quán)的公租房的話，能否永久拴住人才之心值得懷疑。同時，千篇一律的公租房與廉租房，也遏制住新區(qū)居民對住房更高層次、更高住房享受的需求。

沒有商品房市場，稀缺的土地資源不能效益最大化配置，也是對土地市場的扭曲。在住房政策模式上，新加坡模式是一個小眾的特殊案例。這種帶有明顯政府計劃指令配置住房政策模式，國際上效仿借鑒的并不多。同時，大多數(shù)諸如美國、歐洲等住房市場投機炒作現(xiàn)象并不嚴重，住房市場得以很好發(fā)展，居民安居上問題并不突出。

對于住房市場關鍵在于下決心限制投機投資行為，雄安新區(qū)哪怕徹底取締投機投資需求都不為過。一定要防止在住房政策上的過度計劃經(jīng)濟模式，遏制了整個新區(qū)市場機制活力的充分發(fā)揮與市場機制方向。