??一邊是電商在中國不斷壯大，一邊是普通住宅開發(fā)回歸居住屬性，當(dāng)這兩件看似風(fēng)馬牛不相及的事情聯(lián)系到一起，物流地產(chǎn)或許將成為新一輪風(fēng)口。

??3月17日，全球最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕發(fā)布《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》。該報告顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報（2016年為49%）。從投資業(yè)態(tài)上來看，亞洲投資者對寫字樓投資意愿繼續(xù)上升，以35%的占比仍然是最受中國投資者歡迎的板塊，而另一個值得關(guān)注的是，物流地產(chǎn)在今年占比20%，受到了投資者比以往任何一年都更多的青睞。

??不僅是中國的個人投資者對物流地產(chǎn)有著如此高的熱情，各大地產(chǎn)開發(fā)商、快遞公司也紛紛在近幾年布局物流地產(chǎn)：綠地攜手中遠海開拓物流地產(chǎn)，圓通中通韻達競投物流地產(chǎn)，馬云的十年菜鳥網(wǎng)絡(luò)計劃。各路人馬爭搶的背后，物流地產(chǎn)是否真的能在2017年成為地產(chǎn)細分領(lǐng)域中的新藍海。

??電商擴張帶來發(fā)展機遇

??物流地產(chǎn)是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化相互結(jié)合的產(chǎn)物，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕重資產(chǎn)的包袱，從而能夠更加專注于其本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得穩(wěn)定的出租收益，兩者在利益和風(fēng)險兩方面可以達到共贏的局面。

??從物流地產(chǎn)的發(fā)展機遇上來看，電商行業(yè)的高速成長和大肆擴張給物流地產(chǎn)帶來了巨大的紅利。2016年，全球在線銷售達到了2萬億美元的銷售量，比2011年增長了一倍之多，而花費的卻僅僅5年的時間。物流地產(chǎn)崛起的主要原因無疑是受到了電商大肆擴張的紅利。據(jù)美國物流地產(chǎn)普洛斯的調(diào)查報告顯示，他們用類似傳統(tǒng)的零售生產(chǎn)率指標的方式來計算，在線零售商們在維持現(xiàn)有的收入水平下，至少還需要現(xiàn)有物流面積的3倍的流通面積。

??據(jù)普洛斯的不完全統(tǒng)計，電商的銷售額在各個國家GDP上的占比也在逐年上升。其中，英國的電商銷售額占到了其GDP的近6%，中國的電商銷售額也占到了GDP的3%之多，并可能在2020年緊隨英國，成為電商銷售額占GDP比重第二的國家。而從人均的倉儲面積上來看，與美國相比，我國的人均倉儲面積不到美國的八分之一，物流地產(chǎn)整體的需求量巨大。

??網(wǎng)絡(luò)、渠道帶來新的價值

??物流地產(chǎn)能夠成為下一個投資藍海的原因還在于其所帶來的巨大回報。從資金面上，租金是最主要的收入。東方證券的研究報告《物流地產(chǎn)，白銀時代弄潮兒》一文中提到，物流地產(chǎn)在目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)租金回報率最高。無論是國外的主要城市還是國內(nèi)的北京、上海等一線城市，物流地產(chǎn)的租金回報率一般較其他形態(tài)的物業(yè)高一個百分點以上。此外，客戶對于物流地產(chǎn)的租金敏感度相對其他物業(yè)形式更低，租金上漲10%對應(yīng)其物流總費用上升0.5%。

??除了租金方面的回報，物流園區(qū)的盈利還來自于土地增值、服務(wù)費用、項目投資收益等方面。物流用地在國內(nèi)外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投資者能夠從政府手中以低價購得土地，待完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，所投資的地區(qū)將產(chǎn)生一定的升值，而到物流園區(qū)正式運營后，還將大幅上漲，對于這一類的園區(qū)，一般能夠在10-15年收回投資的成本。另一類園區(qū)則會選擇出租加出售的運營模式。主要賺取前幾年的租金回報，等待地價上漲或是運營成熟之后，轉(zhuǎn)讓給基金公司，目前市面上較大的物流地產(chǎn)商大多都采用出租加出售的方式來縮短投資回報的時長，增加整體項目的投資回報率。

??物流地產(chǎn)的巨大回報還在于物流網(wǎng)絡(luò)和意想不到的競爭者們渠道所帶來的價值。馬云曾表示計劃在5到10年內(nèi)，建造一個全國性的超級物流網(wǎng)，能在24小時內(nèi)將貨物運抵國內(nèi)任何地區(qū)，能支撐日均300億元的巨量網(wǎng)絡(luò)零售額。馬云如此布局的目的，一方面是為了與國有企業(yè)EMS的物流網(wǎng)絡(luò)相互競爭，另一方面也正是因為他看中了渠道的力量。近幾年，馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)在各地的倉儲中心推進速度非常迅速，在全國設(shè)立了八個大型倉儲物流基地，一度被稱作“八大軍區(qū)”。2017年3月，馬云還開啟了一項代號為“NASA”的計劃，物流地產(chǎn)未來價值也有望依托菜鳥網(wǎng)絡(luò)的大數(shù)據(jù)技術(shù)變得更加不可估量。

??意想不到的競爭者們

??對于現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商們來說，未來還可能會面臨更多的挑戰(zhàn)。首先，比起選址上的難題，拿地現(xiàn)已成為了更大的問題，即使在一些二三線城市，能夠低價拿地都非常不容易。其次，近兩年來，由于來自各方的意料之外競爭者不斷的加入，使得物流地產(chǎn)的行業(yè)洗牌正在加速進行。

??戴德梁行早在《中國高端物流市場2015年回顧》中就表示，在物流地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了許多十年前沒有想到過的品牌，例如：萬科與平安。萬科是傳統(tǒng)的住宅地塊開發(fā)商，其介入物流地產(chǎn)事發(fā)突然，但卻貌似堅決。在2015年年中，萬科正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，將其作為一個獨立的品牌來運作。同樣堅決的還有平安，作為一家金融保險行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，在2015年的年初就旗幟鮮明地在平安不動產(chǎn)旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部開始大舉進軍物流地產(chǎn)，并在整個2015年取得驚人的發(fā)展。

??而競爭者們的腳步在2016年也并未停下，隨著順豐、圓通、中通、申通、韻達這幾家民營快遞公司的成功上市，在倉配服務(wù)一體化的需求下，快遞企業(yè)也加速了他們進入物流地產(chǎn)市場投資的腳步。雖然目前還未形成較大的威脅，但隨著規(guī)模的逐步擴大以及傳統(tǒng)物流倉儲的進一步淘汰，這種威脅就會逐漸顯現(xiàn)。