26日，廣東省房協(xié)發(fā)布的2017年一季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告顯示，今年一季度廣東商品房銷售市場整體活躍，銷售量、銷售均價同比增速比1-2月均有所回升。在熱點城市不斷加強對住宅市場的調(diào)控之下，珠三角地區(qū)商品住宅市場整體有所降溫，而粵東西北地區(qū)非住宅類商品房銷售量同比則大幅增長，成為帶動整體樓市增長的主要支撐力量。

??省房協(xié)認為，受調(diào)控政策持續(xù)嚴厲的影響，去年以來企業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落，行業(yè)資金壓力隱現(xiàn)。隨著政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，預(yù)計銷售市場增速將趨于回落。

??市場成交整體活躍增速同比明顯回落

??報告顯示，1-3月，廣東商品房銷售面積、銷售金額為3011.06萬平方米和3484.35億元，同比分別增長6.2%和15.3%，增速比上一年明顯回落，但比今年1-2月分別提高了5.6個和12.0個百分點；銷售均價11572元/平方米，同比上漲8.5%，漲幅比1-2月提高5.8個百分點。

??按用途分，今年一季度廣東商品住宅銷售面積2583.14萬平方米，銷售金額2811.98億元，同比分別增長1.3%和5.5%；分別占全省比重的85.8%和80.7%，同比分別回落4.2個和7.5個百分點。非住宅商品房銷售面積合計427.92萬平方米，銷售金額672.37億元，同比分別增長50.4%和88.2%。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣東非住宅類商品房銷售量及銷售價格同比增速均明顯高于商品住宅，其占全部商品房的比重同比相應(yīng)上升。

??省房協(xié)分析稱，鑒于去年同期成交基數(shù)較高，今年同比仍有所增長，意味著在當前社會經(jīng)濟、政策環(huán)境和投資渠道等現(xiàn)狀下，商品房仍有較為強勁的需求，當前市場整體仍較活躍。

??結(jié)構(gòu)分化此消彼長因城施策效應(yīng)顯現(xiàn)

??但報告顯示，在國家“控房價、防風險”的政策導(dǎo)向下，商品房銷售市場的區(qū)域分布和產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)均發(fā)生明顯改變。

??從區(qū)域市場看，今年一季度，珠三角地區(qū)商品房銷售面積2038.29萬平方米，同比下降5.2%。從所占市場份額看，珠三角商品房銷售面積和金額占全省的67.7%和84.5%，同比分別回落8.1個和4.1個百分點；粵東西北所占份額則均有不同幅度的提升。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度粵東西北地區(qū)商品房銷售量同比增速明顯高于珠三角地區(qū)，所占市場份額同比也有所提升，是帶動全省增速的主要支撐；粵西北地區(qū)的房價上漲幅度已接近珠三角地區(qū)，“穩(wěn)房價”壓力漸顯。

??從各市商品住房市場看，今年一季度房價同比呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，同比上漲的城市達18個，僅汕尾、潮州和深圳同比各有不同幅度下降。其中，中山、惠州、東莞、珠海、佛山、廣州等珠三角城市漲幅居前。

??省房協(xié)指出，為遏制房價過快上漲，上述熱點城市均于3月份出臺或升級調(diào)控政策，以“限購”“限貸”“限賣”等措施遏制投資投機性購房。數(shù)據(jù)反映，深圳、珠海、惠州、東莞、中山等城市因調(diào)控政策嚴厲，一季度商品住宅銷售面積同比紛紛下降，且跌幅均超過30%，說明調(diào)控效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

??金融政策持續(xù)收緊行業(yè)資金壓力隱現(xiàn)

??報告顯示，今年一季度，廣東房地產(chǎn)到位資金4896.70億元，同比增長24.4%，增速比1-2月提高4.6個百分點。按資金來源分，國內(nèi)貸款1177.03億元，占總到位資金的24.0%；利用外資14.33億元，占0.3%；自籌資金1263.73億元，占25.8%；以銷售回籠資金為主的其他資金2441.61億元，占49.9%。其中，定金及預(yù)收款同比增長8.6%，個人按揭貸款同比下降3.7%，增速比去年同期分別回落了34.6個和55.2個百分點，銷售回籠資金增長乏力。數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策持續(xù)收緊下，行業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落。隨著熱點城市調(diào)控政策效應(yīng)的進一步顯現(xiàn)，加之相關(guān)部門不斷加強對金融市場的監(jiān)管，嚴禁其他資金違規(guī)進入樓市，后市行業(yè)資金壓力可能將進一步增大。

??投資建設(shè)方面，一季度廣東房地產(chǎn)完成投資2004.11億元，同比增長14.7%，增速比1-2月回升2.5個百分點。截至3月末，廣東商品房施工面積5.82億平方米，同比增長12.3%。土地市場方面，一季度土地購置面積274.00萬平方米，同比增長67.4%；成交價款257.32億元，增長294.0%；成交均價9391元/平方米，增長135%。土地購置面積大幅回升，是市場平抑房價快速上漲、逐步走向穩(wěn)定的前提，但土地價格的大幅上漲也加大了房企的開發(fā)、經(jīng)營風險。

??行業(yè)將轉(zhuǎn)向注重資產(chǎn)運營模式

??隨著新一輪房價的過快上漲，關(guān)于“房子是用來住，不是用來炒的”的定位已深得民意，各地方政府高度重視并竭力配合。在因地制宜、因城施策的調(diào)控思路下，各地政府將重點圍繞“價格”制定出臺政策。

??省房協(xié)認為，當前各地政府因城施策維持房價相對平穩(wěn)的目標明確，短期內(nèi)樓市仍備受政策影響。鑒于調(diào)控政策的“時滯”效應(yīng)，且當前政策效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)。

??世聯(lián)行認為，本輪調(diào)控政策有三個特點，一是環(huán)都市圈調(diào)控、二是深化因城施策、三是多點著力全鏈條控制。廣東主要的市場中深圳有望維持量縮價穩(wěn)，廣州量價漲幅或逐步收窄至平穩(wěn)；莞惠佛等城市受廣深擠出效應(yīng)將繼續(xù)量增價穩(wěn)，高庫存城市去化明顯、低庫存城市政策加碼，其他地區(qū)受惠于棚改和全省整體向上趨勢的帶動短時間內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)繁榮。

　　合富房地產(chǎn)研究院則認為，政策持續(xù)緊縮下，房地產(chǎn)獨立于其他實體經(jīng)濟的高周轉(zhuǎn)、高獲利模式將受抑制，行業(yè)將轉(zhuǎn)向注重資產(chǎn)運營模式。預(yù)計未來市場整體成交將隨房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降而“慢下來”，部分區(qū)域市場（尤其是加強調(diào)控、投資成分占比較大的區(qū)域）價格或?qū)⒊霈F(xiàn)波動，但整體仍將維持相對穩(wěn)健。