滬深兩市上市公司2016年年報(bào)披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股135家上市房企營(yíng)業(yè)收入總計(jì)高達(dá)1.6萬(wàn)億元，同比上漲31%；歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)1368億元，同比僅增長(zhǎng)40%，即平均每家上市公司約賺10億元，平均每家比2015年多賺約3億元。

值得一提的是，66家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)下滑，占比接近五成；僅14家虧損，占比約一成，虧損房企較2015年降低約一成。

記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來(lái)，在這135家上市房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)處于增長(zhǎng)狀態(tài)的企業(yè)接近六成，但不乏部分中型房企近三年歸屬于母公司股東的利潤(rùn)率在大幅下滑。總體來(lái)看，2016年年度，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)企業(yè)占比超過(guò)一半。

有分析師向記者表示，2016年，過(guò)半上市房企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，得益于多種原因。除了房?jī)r(jià)因素外，近兩年資本市場(chǎng)窗口期打開，房企通過(guò)低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，帶來(lái)降費(fèi)效應(yīng)，也提升了盈利空間。

逾五成房企凈利潤(rùn)上漲

從2016年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，不同梯隊(duì)房企凈利增長(zhǎng)速度不同。2016年度，上述135家房企，平均每家每年歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為10.1億元，2015年度則為7.2億元。

具體來(lái)看，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的企業(yè)有27家，占比為20%，這一比例幾乎與2015年度持平；超過(guò)1億元的則為94家，占比約為70%，比2015年度有所提升；半數(shù)以上房企凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比上漲，虧損企業(yè)明顯減少。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，地產(chǎn)行業(yè)分化比較明顯，集中度進(jìn)一步提升，但大型房企凈利潤(rùn)增速乏力，部分中型企業(yè)凈利潤(rùn)增速有所提升，不少中小企業(yè)則是直接進(jìn)入凈利潤(rùn)下滑通道。

海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊表示，2016 年萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福和金地集團(tuán)5家銷售規(guī)模超過(guò)1000億元的企業(yè)，平均毛利率29%，平均凈利率11%，凈利潤(rùn)增速為23%，但是凈利率出現(xiàn)一定程度下滑；在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上，有3家明確提出要有20%左右銷售增速，另外2家沒(méi)有明確提出，同時(shí)在開竣工計(jì)劃上相對(duì)保守，部分公司新開工和竣工計(jì)劃為負(fù)增長(zhǎng)。不過(guò)，經(jīng)營(yíng)規(guī)劃相對(duì)保守原因與市場(chǎng)調(diào)控和保證完成業(yè)績(jī)承諾有關(guān)，不排除中報(bào)上調(diào)相關(guān)規(guī)劃。

而銷售額在500億元-1000億元的房企中，在利潤(rùn)方面有更好表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)平均凈利率13%；預(yù)收賬款增長(zhǎng)明顯，平均增速78%；在未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)期上，這些房企不同程度地提出更高目標(biāo)，銷售金額增長(zhǎng)預(yù)期普遍在30%左右，同時(shí)在開竣工方面也有積極預(yù)期。

銷售規(guī)模在100億元-500億元的房企中，相對(duì)標(biāo)桿企業(yè)而言，其盈利能力差一些，凈利率只有10%水平，落后于標(biāo)桿企業(yè)的11%，且同樣是處于下降的水平；凈利潤(rùn)增速只有19%，落后于標(biāo)桿企業(yè)的24%；在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)上，多數(shù)并未提出明確的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

銷售規(guī)模在100億元以下企業(yè)中，其房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)多數(shù)企業(yè)存在布局新方向，或者處于轉(zhuǎn)型預(yù)期中。從凈利率表現(xiàn)來(lái)看，該板塊目前屬于4 類房企中表現(xiàn)相對(duì)最差的，凈利率只有8%，且凈利增速只有18%；在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方面，因其中多數(shù)房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，故對(duì)于地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有給出特別明確預(yù)期值。

盈利能力待考

事實(shí)上，135家上市房企近三年來(lái)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)總額穩(wěn)中上升。數(shù)據(jù)顯示，135家上市房企2016年、2015年及2014年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)分別為1368億元、971億元和883億元；同比增長(zhǎng)率分別為41%、10%及0.6%。

涂力磊在報(bào)告中指出，2016 年度，A 股房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入達(dá)到16257 億元，同比增長(zhǎng)36%，；銷售毛利率方面，2016 年度行業(yè)銷售毛利率為27.51%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1639 億元，凈利潤(rùn)率為10.09%。

涂力磊認(rèn)為，整體看，2016 年行業(yè)結(jié)算收入明顯增大，但結(jié)算毛利率從連續(xù)趨勢(shì)變?yōu)橄鄬?duì)平穩(wěn)。造成以上因素的原因是：第一，2015 年和2016 年，屬于上市地產(chǎn)企業(yè)債券和股權(quán)融資大年。以上因素造成企業(yè)財(cái)務(wù)成本有改善趨勢(shì)（尤其龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)更為明顯）；第二，2016 年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高是的企業(yè)結(jié)算能力增強(qiáng)；第三，行業(yè)價(jià)格2015 年和2016 年均保持不同程度提升，以上因素對(duì)結(jié)算毛利率產(chǎn)生積極正面影響。

但對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，壓力還在后市。

對(duì)此，華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，2016年，由于三項(xiàng)費(fèi)用率改善對(duì)沖，推動(dòng)凈利率提前低位回升。但資金收緊導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用回升以及少數(shù)股東損益或再次提升將沖抵凈利率回升力度。

更重要的是，目前來(lái)看，2016年，行業(yè)銷售回款大好、但補(bǔ)庫(kù)存力度較弱，從而行業(yè)凈負(fù)債率繼續(xù)下降，呈現(xiàn)了連續(xù)兩年的去杠桿。但2015-2016年，地王頻現(xiàn)奠定了中長(zhǎng)期毛利率的下行趨勢(shì)，行業(yè)整合或?qū)⒓觿　?br style="text-indent: 2em; text-align: left;"/>