據(jù)估算，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計(jì)超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?/span>

近幾年來，房地產(chǎn)市場已開始由增量市場向存量市場過渡。在房價(jià)高漲、部分地區(qū)面臨去庫存的壓力下，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求更為長效、穩(wěn)定的盈利模式。

全國人大代表、龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍就在她的兩會(huì)建議中提出，增加土地供給，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應(yīng)主體。此外，參照商業(yè)用地改建為租賃住房的規(guī)則，對(duì)于目前閑置或半閑置的工業(yè)用地，如其區(qū)位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求，允許將其土地性質(zhì)調(diào)整為住宅用地，按照規(guī)定建設(shè)租賃用房，避免資源浪費(fèi)，規(guī)劃調(diào)整后保持土地使用年限和容積率不變，用水、用電、用氣價(jià)格則按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于目前空置的商用住房，允許開發(fā)企業(yè)將其盤活，改建為長租公寓，進(jìn)而增加商品租賃住房房源供應(yīng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理兩會(huì)提案發(fā)現(xiàn)，還有其他代表委員也持相關(guān)看法。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，過往一兩年，長租公寓已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)期，目前行業(yè)正處于爆發(fā)過后的冷靜期。開發(fā)商大部分都參與進(jìn)來，不少經(jīng)紀(jì)公司在轉(zhuǎn)型，也有一些毫無經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)入者。現(xiàn)在來看有的企業(yè)已經(jīng)很持續(xù)，一些原來做管理經(jīng)營的平臺(tái)已經(jīng)轉(zhuǎn)為做管理平臺(tái)，不再去收房子，而是輸出品牌、經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)。未來一兩年，一些企業(yè)會(huì)慢慢淡出長租公寓市場，行業(yè)集中度會(huì)提高。

沒有規(guī)模很難盈利

從運(yùn)行模式來說，目前房地產(chǎn)市場上主要分為集中式長租公寓和分布式長租公寓。

集中式長租公寓運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，代表包括魔方公寓、YOU+、泊寓、未來域等。分散式長租公寓是從分散的房東手里取得房屋，通過包租運(yùn)營，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案，代表有自如、相寓、蘑菇公寓、青客公寓、優(yōu)客逸家等。

目前經(jīng)營長租公寓的企業(yè)大致有三類：一是房地產(chǎn)企業(yè)。例如萬科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓，以及即將推出的龍湖的冠寓、萬達(dá)的文旅公寓和旭輝的旭派公寓等。二是酒店集團(tuán)，鉑濤酒店集團(tuán)的窩趣輕社區(qū)、如家酒店集團(tuán)的逗號(hào)公寓、住友酒店集團(tuán)的漫果連鎖公寓。三是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司，如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等。

相對(duì)而言，開發(fā)商以開發(fā)持有的模式進(jìn)入長租公寓，具有較多優(yōu)勢(shì)，如解決目前長租公寓品牌房源不足、房源品質(zhì)較差、改造成本較高等問題。不僅如此，相較于非持有的品牌公寓，開發(fā)商還能夠享有物業(yè)增值的收益。

因此長租公寓成為房企競相開拓的新市場。萬科、招商、龍湖、保利、綠城、金地、遠(yuǎn)洋等紛紛涉足。

胡景暉直言，目前市場上，規(guī)模小的、推概念的長租公寓肯定不掙錢。如果沒有資金支持，這些小型新進(jìn)入者在一年之內(nèi)就會(huì)慢慢消亡。

他認(rèn)為，長租公寓主要需解決規(guī)模問題?！耙?guī)模達(dá)不到五千、一萬套（不是間）以上，規(guī)模效應(yīng)很難顯現(xiàn)出來；其次，行業(yè)的新進(jìn)入者欠缺管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營效率；此外，很多長租公寓，為了展現(xiàn)給資本市場看，其裝修標(biāo)準(zhǔn)、軟硬件設(shè)施有點(diǎn)過度，市場對(duì)于租金的承受有限，市場應(yīng)該找到性價(jià)比合適的產(chǎn)品。”

胡景暉指出，近兩年，租賃規(guī)?；?jīng)營（長租公寓）是資本市場的一個(gè)熱點(diǎn)，很多大型開放商也進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，作為自己產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)。整體比較熱鬧，但還有很多深層次的問題需要解決。

他認(rèn)為，目前市場上，租賃規(guī)?；囁某煞州^大，但真正形成規(guī)模，能夠持續(xù)發(fā)展和盈利，進(jìn)而支撐整個(gè)行業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)并不多。與之相配套的產(chǎn)業(yè)政策和金融創(chuàng)新，包括市場規(guī)范和制度等方面也不是很完善。

“市場上想要形成開發(fā)商或機(jī)構(gòu)集中式的租賃局面還是很難。當(dāng)然目前有些開發(fā)商拿了地以后建成自持，也有一些商場、廠房和寫字樓改成住房，但這些規(guī)模有限。而且以前都被經(jīng)濟(jì)型酒店掃過一輪，所以真正形成集中式的房源供應(yīng)，大規(guī)模持有所占的比例還是比較小?！焙皶煴硎?。

倡議對(duì)租房市場減稅

2016年5月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。2016年9月底后，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)土地市場調(diào)控政策，也為長租公寓市場的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

政策支持之外，租房市場發(fā)展仍然需要破冰。

胡景暉分析，長租公寓需要解決三方面難點(diǎn)。第一，需要產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；第二，通過管理來提高效能；第三，要找到市場主流的、合適的產(chǎn)品，進(jìn)行成本管控?！笆袌龅闹髁餍枨笃鋵?shí)是比現(xiàn)在的普通租賃更具品質(zhì)，但這并不是堆砌成本和投入。從商業(yè)模式上還是要找到便宜的房，能夠有稅收方面的減免?！?/span>

相比房產(chǎn)交易，出租房屋的收益率偏低，融資成本、運(yùn)營成本卻偏高。據(jù)估算，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計(jì)超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?。

58同城房產(chǎn)事業(yè)部產(chǎn)品總監(jiān)張芳建議：把租賃市場形成發(fā)改委的一個(gè)匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來扶持，如此稅費(fèi)可以大大降低，長租公寓的運(yùn)營成本也會(huì)隨之降低。運(yùn)營成本的降低勢(shì)必帶來收益率增加，必然會(huì)吸引社會(huì)資本關(guān)注，促進(jìn)租賃市場規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展之后，租金通常會(huì)降低，租客也會(huì)受益。

吳亞軍的建議是，制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場。建立商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過認(rèn)證且經(jīng)營合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。建議對(duì)租金定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格的運(yùn)營企業(yè)免征增值稅款，對(duì)租金定價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)格的運(yùn)營企業(yè)減免3%增值稅款。通過稅收優(yōu)惠降低商品租賃住房運(yùn)營成本，有效提高合規(guī)供給比率，鼓勵(lì)專業(yè)、集中化經(jīng)營，提升運(yùn)營和監(jiān)管效率。

吳亞軍還建議，對(duì)符合條件的承租人進(jìn)行不同形式的租房補(bǔ)貼，增強(qiáng)其支付能力。全國人大代表、復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌也建議，對(duì)于租房的人，應(yīng)考慮租房支出稅前抵扣；針對(duì)中低收入人群租房，把對(duì)房東的征稅補(bǔ)貼給承租人，這樣也減輕了租房者的壓力。