2016年底閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾強(qiáng)調(diào)，房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的。將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控要建立“長(zhǎng)效機(jī)制”，成為行業(yè)內(nèi)外焦點(diǎn)。但具體怎么建立長(zhǎng)效機(jī)制，也成為業(yè)內(nèi)各個(gè)論壇場(chǎng)合無(wú)法回避的探討話題。

公眾輿論認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，將在一定程度上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的可能。根據(jù)媒體的調(diào)查結(jié)果顯示，這一預(yù)期也使得其成為民眾非常期待的政策之一。

圖說(shuō)：巴曙松、陳淮、林中、余英4位來(lái)自經(jīng)濟(jì)、政策、企業(yè)領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和企業(yè)代表，就房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制展開(kāi)探討。

3月22日，在觀點(diǎn)網(wǎng)舉辦的“萬(wàn)億時(shí)代的房地產(chǎn)”年度論壇上，一場(chǎng)深度探討也由此展開(kāi)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松、原住建系統(tǒng)政策專(zhuān)家陳淮，以及兩家房地產(chǎn)企業(yè)掌門(mén)人旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中、保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英4位業(yè)內(nèi)人士也就房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)表看法。

在政策專(zhuān)家陳淮看來(lái)，長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)調(diào)整過(guò)程才能發(fā)揮效應(yīng)的機(jī)制。該機(jī)制建好以后，將在長(zhǎng)期過(guò)程中發(fā)揮效應(yīng)。他說(shuō)，這個(gè)機(jī)制好比城市建設(shè)過(guò)程中的基礎(chǔ)設(shè)施、市政管廊、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城市功能區(qū)調(diào)整等因素。

“不是一天能建成的，而需要一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)程。”

“一旦建成后，就好比升級(jí)改造的城市，能為我們的人民帶來(lái)福祉”。陳淮說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制涉及到城市調(diào)整、土地制度改革、金融變革、風(fēng)險(xiǎn)防范等4個(gè)方面，涉及到經(jīng)濟(jì)又關(guān)乎民生，利益關(guān)聯(lián)面非常廣泛。

陳淮特別提出，長(zhǎng)效機(jī)制一個(gè)重要的內(nèi)容，是風(fēng)險(xiǎn)防范的堤壩。“房地產(chǎn)業(yè)本來(lái)有風(fēng)險(xiǎn)，要有防范風(fēng)險(xiǎn)的堤壩，而不是說(shuō)不讓風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)?！标惢匆缘卣?、海嘯、火山爆發(fā)來(lái)比喻風(fēng)險(xiǎn)的不可控制，但是能在出現(xiàn)之后，能高效率的以事先做好預(yù)案的機(jī)制下減少災(zāi)害損失、人員傷亡。

他說(shuō)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制就應(yīng)該是“干這個(gè)的”。

作為企業(yè)代表，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中則認(rèn)為，中央政府提出來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制，是希望房地產(chǎn)行業(yè)能平穩(wěn)健康的發(fā)展。

“因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)涉及面很廣，既涉及到經(jīng)濟(jì)又涉及到民生，這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是好的?！绷种姓f(shuō)，但是市場(chǎng)并不是能這么平穩(wěn)，每年跟GDP同樣的指數(shù)增長(zhǎng)，可能是所有政府都希望看到的。

他說(shuō)，從全世界的政府來(lái)看，房地產(chǎn)問(wèn)題都不是一個(gè)純經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，都是經(jīng)濟(jì)加上政策一起作用的市場(chǎng)，全世界沒(méi)有一個(gè)是完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在林中看來(lái)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)面臨的新問(wèn)題之一，是城市市場(chǎng)的嚴(yán)重分化。二線城市就分化為四類(lèi)，有壓力大的，壓力中的，壓力小的，還有沒(méi)壓力的。三、四線城市也分了三四類(lèi)，中國(guó)已經(jīng)不能用漲和跌來(lái)看，所以我們要分化的調(diào)控。

“一線和二線城市其實(shí)面臨著很重要的問(wèn)題是供應(yīng)短缺，雖然我們現(xiàn)在強(qiáng)力在一線和二線城市打壓需求，大部分的投資需求打壓下去以后，其實(shí)它還有自住的剛性需求。”林中說(shuō)，這一需求沒(méi)被滿足，過(guò)一兩年以后，只要政策一放松，這種需求連帶的一些投資需求會(huì)爆發(fā)反彈，又會(huì)出現(xiàn)一些情況?！耙弧⒍€城市房?jī)r(jià)再漲百分之四五十，那也不是沒(méi)有可能的?！?/span>

林中說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制很重要，比如城鎮(zhèn)化政策?！拔覀兪窍氚讶丝趯?dǎo)入到中小城鎮(zhèn)，控制大城市的發(fā)展，要控制大城市的絕對(duì)人口數(shù)量。”

此外，林中還提出，中國(guó)未來(lái)的國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力一定是在大的城市群形成的帶動(dòng)的創(chuàng)新的力量、金融的力量、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換的力量，推動(dòng)中國(guó)在世界上的競(jìng)爭(zhēng)力。

“未來(lái)一邊壓制一、二線城市的需求，不增加供應(yīng)。一邊中小城市要大力去庫(kù)存，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)就是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制需要解決的問(wèn)題?！绷种姓f(shuō)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，是有可能降低房?jī)r(jià)的。

“我認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制的推出對(duì)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展是很重要的，但是長(zhǎng)效機(jī)制的推出涉及的面和利益是比較廣的。我相信這些機(jī)制在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)一定會(huì)出來(lái)?！?/span>

余英則認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不是一兩年之內(nèi)能建設(shè)好的?！皣?guó)家的長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該以10年為一個(gè)單位來(lái)計(jì)算”余英說(shuō)，不管是城市結(jié)構(gòu)的變化，還是人口流入方向的改變，其實(shí)都是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松透露，截至去年底，現(xiàn)在中國(guó)老百姓持有的住宅房地產(chǎn)市值大概270萬(wàn)億人民幣。以房?jī)r(jià)每年上漲10%計(jì)算，房地產(chǎn)市值就增長(zhǎng)27萬(wàn)億。

27萬(wàn)億是什么概念？

巴曙松說(shuō)，上海證券交易所、深圳證券交易所和香港證券交易所，三個(gè)證券交易所所有的上市公司全買(mǎi)下來(lái)是70萬(wàn)億。“如果中國(guó)的房子漲10%，就能把上交所買(mǎi)下來(lái)，再漲10%，把深交所買(mǎi)下來(lái)，再漲10%，把港交所買(mǎi)下來(lái)?！?/span>

巴曙松的觀點(diǎn)與其他嘉賓存在一定的差異，他認(rèn)為房地產(chǎn)巨額的市值，房?jī)r(jià)不可能一直以無(wú)止境的方式上漲。

他進(jìn)一步分析稱，在房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的背景下，短期內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的可能性較低，但仍需要關(guān)注局部風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)他也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控，以確保行業(yè)健康有序。