01

小白三分鐘速成選房策略

對投資老炮來說，如何選擇升值高的房產(chǎn)、避免投資毒藥，其實是個非常簡單的事情。

有多簡單呢？列個表格，做填空，三分鐘搞定。

某天，密圈某君問了我一個問題。

貓叔，倒霉孩子又來提問了?，F(xiàn)在的武漢，本著投資+自住的買房目的，看了幾個個盤，案名分別是……，您能排個序嗎？

貓叔我看到問題，表面笑嘻嘻，心里MMP。

他說的這幾個盤，有些貓叔我也不知道呀。我怎么給他下結論呢？但好在貓叔我身經(jīng)百戰(zhàn)見的多，于是讓他挨個跑盤。跑完之后，列了一個EXCLE表格。把各個樓盤離市中心有多遠，以及地鐵、學區(qū)、周邊商業(yè)配套等等做了說明。

最后，我挑出了比較有代表性的三個樓盤，簡化后的表格如下：

如何選擇最優(yōu)樓盤呢？

1、根據(jù)距離市中心的遠近做分析，優(yōu)先市中心，有地鐵或者好學區(qū)的樓盤。

2、沒有符合上述條件的，那就優(yōu)先選擇近郊，有地鐵或者好學區(qū)的樓盤。

3、如果還沒有符合1、2條件的，那就選擇市中心學區(qū)一般、距離地鐵遠的樓盤。

4、最后考慮遠郊有地鐵、學區(qū)一般的樓盤。

所以，三個樓盤排序是1、近郊樓盤B  2、市區(qū)樓盤A  3、遠郊樓盤C

當然，模型是模型，實戰(zhàn)是實戰(zhàn)。中間差了N個銀行系的距離。

我不是要提供標準答案，我只是分享解題思路。

真實的樓市是有茶水費&裝修費的，這個不跑盤壓根不知道。

而且武漢新盤正在哄搶中，還需要毛線的技術分析。

等你分析完，黃花菜都涼了。

大牛市無腦搖號就行了，哪個新盤排隊的人多往哪搖啊。

02

地段的邏輯到底是什么？

看到我的排序后，某君很不理解，問我，買房不是看地段嗎?很多專家說，買距離市中心地段越近的房子越好，貓叔為什么要優(yōu)先選擇近郊，而不是市區(qū)呢？

我想了想，這個問題確實需要好好討論一番。

地段確實很重要，但是地段的價值卻并非一成不變。

地段的發(fā)展邏輯，和早期城市規(guī)劃有很大關系。

最起初，關于城市的規(guī)劃，只有城，沒有市。

為什么呢？早期的統(tǒng)治者重農抑商，市場并沒有發(fā)展起來的條件。所以，考慮建“城”，就可以了，并不存在“市”的功能性。

春秋時期的《周禮·考工記》是第一個闡述城市規(guī)劃理念的——“匠人營國，方九里，旁三門，國中九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌。”

這話的意思是，牛逼的建筑師造城，你要搞個正方形，邊長九里，每面大小三個城門。城內九縱九橫十八條大街。街道要寬，九連豪車同時并行那么寬。

到了唐代，城市的規(guī)劃理念又超前許多，特有的“里坊制”使得長安城像一個大棋盤。居住區(qū)就是一個個獨立的小方格。同期的日本認為長安城規(guī)劃很是牛叉，直接把規(guī)劃稿拿過來copy了一份，于是就有了日本京都的規(guī)劃圖。

至唐代中晚期，我國的經(jīng)濟中心慢慢南移，北方多戰(zhàn)亂，大量人口南遷。而后的出現(xiàn)宋朝。這也是歷史上唯一的一個鼓勵經(jīng)商的封建王朝。

北宋中期，里坊制度已經(jīng)不適應當時發(fā)達的商業(yè)市場，小商小販很多，“違建行為”非常普遍，再加上不停搞拆遷和封地，城內土地越來越緊張。高高在上的王權統(tǒng)治者意識到，管理秩序已經(jīng)無法阻攔市民生活的自發(fā)秩序，于是，里坊的圍墻被拆除，城墻也不再是城鄉(xiāng)分界，城市逐漸向外擴張，出現(xiàn)了圈層式發(fā)展——這和我們經(jīng)常提的“攤大餅”其實差不多。

至此，現(xiàn)代化的城市布局初見雛形。

至此，才有了國之瑰寶《清明上河圖》。

北宋東京城平面圖

新中國成立之后，盡管數(shù)百城市區(qū)域不同、級別不同、經(jīng)濟狀況不同，但大多遵循著“圈層式”發(fā)展——以同心圓式的環(huán)形道路與放射形道路作為基本骨架，越靠近市中心的土地價值越高。不信你們看看，一線的北京、上海，省會的西安、鄭州、昆明，武漢，三四線如徐州、東莞、貴港等等，是不是一樣。無非在于，有的城市規(guī)劃成熟，有的尚未完成，有的剛見雛形。

所以，地段論最主要的依據(jù)是：市中心只有一個，越靠近市中心的土地價值越高。

03

從攤大餅到空間組團

地段價值論過氣了嗎?沒有。但單純的地段理論不足以解釋城市的房價板塊特征。

資源已經(jīng)飽和的一線、新一線城市，已經(jīng)開始走向“圈層發(fā)展+空間組團”的模式。

還是以武漢為例。

早期，武漢是層層建設環(huán)線以求發(fā)展的攤大餅模式。

“十二五”以后，武漢的規(guī)劃思路是"1+6"——中心主城+六大衛(wèi)星城的模式。中心城控制在三環(huán)以內，避免主城區(qū)過度擁擠，6個遠城區(qū)分別再建設一座新城。

“十三五”，武漢城市格局由“1+6”向“1+3+3”轉變，即構建“1個主城+3個副城+3個新城組群”的城市空間格局。前一個“3”表示包括光谷、沌口、臨空港在內的副城，另一個“3”指將武漢市東部、南部、西部三個新城組群，作為城鎮(zhèn)化發(fā)展空間拓展的重要地區(qū)。

武漢市土地利用和空間布局“十三五”規(guī)劃圖

至此，武漢完成了主城區(qū)呈圈層狀結構，四環(huán)線呈圈層加組團結構，遠郊區(qū)呈組團結構的轉變。

這樣的規(guī)劃，對房價有什么影響呢？用武漢市的房價三維立體圖表現(xiàn)出來就是：

武漢市2007年-2017年房價三維立體圖

圖片來源：中國地質大學房產(chǎn)工作室

攤大餅時代，武漢房價只有市中心一個“頂峰”，那就是永清。

“1+6”時代，武漢除了市中心，迎來周邊房價迅速上漲的“伴峰”，比如水果湖。

組團時代，將會迎來“姐妹峰”。比如光谷、南湖、白沙洲、四新等等。

2017年武漢市主城區(qū)房價3D模型圖

圖片來源：中國地質大學房產(chǎn)工作室

空間組團的規(guī)劃模式，打破了地段有效論。城市不再只有一個中心。

當空間秩序改變之后，城市會多中心、甚至去中心，買房的邏輯也就隨之改變。

04

城市的空間平權

當土地的利用方式和土地價格發(fā)生改變后，土地價值就變了。

如果你看武漢新房房價的等值線，你會發(fā)現(xiàn)房價等值線圖所圍成的圈層結構與武漢市主城區(qū)規(guī)劃綜合組團分區(qū)相吻合。房價隨著遠離市中心的方向衰減。（不考慮同片區(qū)域內臨江臨湖的特殊因素，如東湖、南湖、墨水湖沿岸。）

2017年武漢市主城區(qū)新房房價等值線圖

圖片來源：中國地質大學房產(chǎn)工作室

但這不意味著，距離市中心越近，房價漲幅越高。

對比2016年和2017年的武漢房價，你會發(fā)現(xiàn)，漲幅最高的片區(qū)是二七、積玉橋、南湖、光谷，這些區(qū)域漲幅最高1倍有余，而主城區(qū)大部分漲幅0%-30%之間。

2017年武漢市主城區(qū)房價漲幅等值線圖

圖片來源：中國地質大學房產(chǎn)工作室

尤其是光谷和南湖，他們脫離了主城區(qū)的距離影響，獨自形成了自己的房價圈層結構。如果一個剛畢業(yè)的大學生在光谷上班，那么，市中心的房子對他也不再有吸引力，他會選擇到光谷附近買房，減少上班的時間成本。

我本人覺得，現(xiàn)在的武漢，還有正在崛起的新一線城市，就如同10年前的北京。如果10年前，有人說在二環(huán)國貿、金融街上班，那是很牛的一件事。但是現(xiàn)在，你還可以去望京、亦莊開發(fā)區(qū)、總部基地。現(xiàn)在的北京，五環(huán)才是最繁華的地方。二環(huán)，已經(jīng)不再有吸引力。

所以，不要忽視身邊的每一個人。正是因為有快遞小哥、有小攤老板，有你、有我的不斷參與，城市的空間才會改變，才會重塑價值。

地段是短暫的，城市也是短暫的。但人類的創(chuàng)造力永恒。

來源：貓叔