我們買房避免不了貸款，在貸款的過程中也會(huì)碰到大大小小的問題，以下是幾個(gè)有效知識(shí)給大家參考。希望大家在貸款的過程中可以避免吃虧，同時(shí)獲取對(duì)自己有利的方法。
即使等額還款，還款額度也是會(huì)變的。很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率，為了方便選擇等額還款，每個(gè)月還的錢應(yīng)該是一樣的，這恰恰是一個(gè)誤區(qū)。事實(shí)上，每年的還貸金額都可能不一樣。房屋貸款利率一般有兩個(gè)因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的每月還款金額也會(huì)調(diào)整；如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由7折調(diào)整到8折，每月還款金額也會(huì)發(fā)生調(diào)整。
提前還款的方式和意義
一次性付清：一次性歸還所有剩余貸款本金。
還款額度不變，縮短期限：比較省利息。
期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。
提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。
提前還款的基本流程
部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請(qǐng)單，約定還款時(shí)間將錢存入，再去銀行辦理還款。
全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險(xiǎn)、注銷房屋抵押等。
還款方式的選擇
有提前還款計(jì)劃的人，建議選擇等息還款，第一個(gè)月還得最多，因?yàn)楸窘疬€得比較多，非常節(jié)約利息。如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。
每月還款額的計(jì)算
等額還款的公式：每月還款額=本金*月利率*（1+月利率）還款月數(shù)次冪/【[（1+月利率）還款月數(shù)次冪-1】
月利率=年利率/12
有一種特殊情況，就是當(dāng)1月份的時(shí)候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，1月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。這個(gè)需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個(gè)月還款額，按照天數(shù)分別計(jì)算利息，估計(jì)這個(gè)時(shí)候12月份一定是按照31天計(jì)算了。
本月還款利息的計(jì)算
本月款利息：本月利息=剩余本金*月利率。
本月歸還本金=每月還款率-本月利息。
不要選擇大月提前還款
大月有31天，提前還款的利息按照日計(jì)算，算天數(shù)的時(shí)候會(huì)多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天，按天計(jì)算會(huì)多交幾天利息。還有一個(gè)問題需要說一下，如果你的發(fā)放貸款日不是還貸日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。
房貸是最優(yōu)惠的融資方式
合理負(fù)債有利于規(guī)劃個(gè)人理財(cái)，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠擔(dān)負(fù)房貸的時(shí)候，盡量使用房貸，讓多余的資金能夠投放到更高投資回報(bào)的領(lǐng)域。大膽投資對(duì)個(gè)人很重要，同時(shí)房貸也能有效降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
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