近年來(lái)，房子成為一種受熱捧的投資選擇，法院受理的相關(guān)行政訴訟與民事訴訟也不斷增加。房屋買(mǎi)賣(mài)、互換或者繼承后在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，總會(huì)出現(xiàn)房屋登記糾紛使個(gè)人的權(quán)益受損。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤導(dǎo)致糾紛，也應(yīng)該走相應(yīng)的法律程序來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，及時(shí)更正錯(cuò)誤登記。

案例一

弟媳與大伯哥為爭(zhēng)房產(chǎn)打官司

山西孫某與丈夫張甲生育一子張小某，夫妻二人考慮到孩子的上學(xué)問(wèn)題，全家搬來(lái)省城居住，老家的房子委托給哥哥張乙管理。2003年6月，張甲突然倒地不省人事，不久便撒手而去。臨死前，張甲將一張分家單交給孫某，分家單上明確約定老家的房子歸張甲所有。孫某回老家問(wèn)房子的事情，卻被告知房子已經(jīng)是大伯哥張乙的了。

2012年3月，孫某向法院提起了行政訴訟，要求撤銷(xiāo)張乙辦理的房產(chǎn)證。

法律在線(xiàn)：法院審理認(rèn)為，張甲死亡后，他的第一順序繼承人應(yīng)為其父母、配偶和子女，當(dāng)他們沒(méi)有表示放棄繼承權(quán)時(shí)，列在第二順序的繼承人無(wú)權(quán)取得死亡者的財(cái)產(chǎn)。張乙作為張甲的哥哥正是第二順序繼承人，他無(wú)權(quán)以繼承的方式取得張甲的遺產(chǎn)。法院判決依法撤銷(xiāo)了張乙取得的房產(chǎn)證。但張乙說(shuō)，這個(gè)房子是1995年從弟弟那里買(mǎi)來(lái)的，并不是繼承所得。當(dāng)時(shí)沒(méi)有購(gòu)房合同，但自己確實(shí)拿了2000元錢(qián)，張甲也寫(xiě)了收條，并且還有幾個(gè)證人予以作證。之后，張乙去有關(guān)部門(mén)繳納了宅基地使用費(fèi)，并辦理了房產(chǎn)證。在辦理房產(chǎn)證時(shí)，農(nóng)村住宅來(lái)源一項(xiàng)僅有“繼承”和“自建”，老房子一律要求填“繼承”，所以才形成了這個(gè)局面。

由于張乙和孫某對(duì)分家單均沒(méi)有異議，那么該房屋的所有權(quán)證被撤銷(xiāo)以后，所有權(quán)應(yīng)該恢復(fù)到分家單上來(lái)，即張甲對(duì)房屋享有所有權(quán)。張甲死亡后，作為配偶的孫某、母親和兒子張小某均享有繼承權(quán)。張乙所述該房產(chǎn)系購(gòu)買(mǎi)張甲的，因其提供的證據(jù)均不能直接有效地證明張甲把房屋賣(mài)給張乙，并且?guī)讉€(gè)證人只證明知曉張氏兄弟買(mǎi)賣(mài)這個(gè)事，并沒(méi)有直接參與買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程，所以證人的證言不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。

因此，法院沒(méi)有采信張乙的證據(jù)，對(duì)其主張不予支持。最終，法院判決該房屋歸孫某、張小某及孫某的婆婆三人所有。

案例二

政府確權(quán)登記存瑕疵房產(chǎn)證被判撤銷(xiāo)

山西王大爺今年已經(jīng)82歲了，一直居住在老家的房子里。然而2013年6月村民委員會(huì)通知其辦理房產(chǎn)、土地登記時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，王大爺?shù)姆慨a(chǎn)竟然登記在兒子王某名下。王大爺為此很是不解，認(rèn)為自己的老房子是1989年建成的，建成后雖然兒子王某與其一起在房屋內(nèi)共同居住，但是房子是自己的，怎么房產(chǎn)證上成了王某呢？

原來(lái)在1996年9月，他們所在的縣對(duì)村鎮(zhèn)房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記，要求房主填寫(xiě)《縣村鎮(zhèn)私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表》《縣村鎮(zhèn)私有房屋所有權(quán)登記發(fā)證報(bào)批表》，后縣政府于1996年9月30日向王某頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證。

王大爺?shù)膬鹤油跄潮硎荆约簭奈聪蛉魏螁挝簧暾?qǐng)過(guò)房產(chǎn)登記，也沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這個(gè)證，此證登記在他名下，他自己也不知道，登記申請(qǐng)表上的簽名也不是王某簽的。隨后王大爺以“該爭(zhēng)議房產(chǎn)系其本人所有，被告縣政府在沒(méi)有查明事實(shí)的情況下，錯(cuò)誤登記在其兒子王某名下，被告的行為嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益”為由訴至法院，王某作為第三人參加訴訟，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)被告頒發(fā)給王某的房產(chǎn)證。

縣政府辯稱(chēng)，原告王大爺既不是房屋所有權(quán)人，也不是房屋共有人，不具備原告主體資格，起訴已超過(guò)了《行政訴訟法》規(guī)定的訴訟時(shí)效。

法律在線(xiàn)：法院審理后認(rèn)為，爭(zhēng)議房產(chǎn)系王大爺于1989年出資建成并居住，第三人王某在庭審中予以認(rèn)可，因此王大爺與本案具有事實(shí)上和法律上的利害關(guān)系。而被告也未能列舉有效證據(jù)證實(shí)原告明知其為第三人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為。

本案中，被告在向第三人王某頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)按照房屋權(quán)屬登記有關(guān)規(guī)定的程序進(jìn)行，并對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源進(jìn)行審查、核實(shí)，但被告未對(duì)房屋權(quán)屬情況進(jìn)行全面審查。

庭審中，第三人王某陳述其未申請(qǐng)過(guò)房產(chǎn)登記，也未見(jiàn)到該房產(chǎn)證書(shū)，申請(qǐng)表及登記報(bào)批表上的簽名均不是本人所簽。被告在對(duì)第三人王某的房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)登記時(shí)認(rèn)定事實(shí)不清，主要證據(jù)不足，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》，法院判決撤銷(xiāo)縣政府為第三人王某頒發(fā)的村鎮(zhèn)私有房產(chǎn)所有權(quán)證。

支招：四招幫你補(bǔ)救

如果遭遇不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤情況，又該如何補(bǔ)救呢？

第一招——申請(qǐng)更正登記

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！薄斗课莸怯涋k法》第七十四條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請(qǐng)更正登記”。所以，如果遭遇了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的情形，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以拿登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料向房屋登記部門(mén)申請(qǐng)更正登記。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。

第二招——申請(qǐng)異議登記

《物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！比绻麢?quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，但請(qǐng)注意，異議登記后，利害關(guān)系人需要在15日內(nèi)向法院起訴。異議登記的作用就是將不動(dòng)產(chǎn)目前的登記狀態(tài)暫時(shí)封存，以防止權(quán)利人轉(zhuǎn)移或出賣(mài)該不動(dòng)產(chǎn)。

第三招——提起民事訴訟

在實(shí)踐中，大部分當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬有異議，產(chǎn)生爭(zhēng)議的根源在于對(duì)物權(quán)變動(dòng)的民事法律關(guān)系有異議，當(dāng)事人要求轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)直接提起民事訴訟。從司法實(shí)踐來(lái)看，大致包括兩類(lèi)案例：

1.進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為（如買(mǎi)賣(mài)合同）無(wú)效或被撤銷(xiāo)，致使登記的權(quán)利人和真實(shí)的權(quán)利歸屬人不一致而產(chǎn)生糾紛;

2.無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)并辦理了登記，真實(shí)權(quán)利人（包括共有人）和善意取得第三人同時(shí)主張權(quán)利而產(chǎn)生糾紛。上述案例中，登記對(duì)決定物權(quán)歸屬的作用是有限的，登記行為并不構(gòu)成對(duì)民事訴訟的障礙。當(dāng)事人應(yīng)該直接提起民事訴訟，通過(guò)法院判決物權(quán)的歸屬。

第四招——提起行政訴訟

當(dāng)事人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，違反登記程序致使不動(dòng)產(chǎn)登記記載的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的，應(yīng)提起行政訴訟。但在行政訴訟中，法院只能對(duì)登記行為的合法性進(jìn)行審查并做出撤銷(xiāo)登記或維持登記的判斷，并不能最終解決當(dāng)事人間的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議。涉及物權(quán)變動(dòng)原因行為的民事糾紛，應(yīng)告知當(dāng)事人另行提起民事訴訟。在一些案件中，當(dāng)事人既對(duì)物權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)登記行為合法性也存在疑義的，可以分別提起民事訴訟和行政訴訟。兩種訴訟的審理對(duì)象不同，可以同時(shí)進(jìn)行。但這類(lèi)案件往往由于案情較為復(fù)雜，可能出現(xiàn)一個(gè)審判需以另一審判結(jié)果為審理依據(jù)的情形，這時(shí)就需要中止一個(gè)訴訟程序。