一、售后返租，看上去很美

住宅項目基本上不會采用售后返租的銷售模式，而一些地段較差的商業(yè)項目大多會采用這種伎倆。但是這些項目往往孕育著多重風(fēng)險，甚至是一些致命的風(fēng)險。
　

先解釋一下什么叫售后返租。

售后返租，顧名思義，就是開發(fā)企業(yè)將物業(yè)銷售給購房人，同時再與購房人簽訂面向特定租賃對象、特定期限和特定回報率的租賃合同。

舉例來說，有一大型商業(yè)項目，開發(fā)企業(yè)將項目拆分銷售給眾多購房者，同時這些購房者將已購物業(yè)出租給開發(fā)企業(yè)指定的租賃對象3年時間，為此開發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)在租賃期內(nèi)每年支付給購房者當(dāng)時購房款8%的租金作為回報。而這3年的租金可以一次性折抵購房款，也就是說假如當(dāng)初10000元一平米的物業(yè)，只要你簽訂了這個租賃合同，即可用7600元一平米的價格購得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報，只能等3年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。

先來分析一下，為什么開發(fā)商會采用這種銷售模式：

再分析一下購房者可能存在的風(fēng)險：

所以這些售后返租類的項目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對于處于弱勢的購房者來說就是風(fēng)險。當(dāng)然我并不是反對所有的售后返租類項目，只是這類好項目鳳毛麟角，太難甄別，關(guān)鍵還是要認(rèn)品牌企業(yè)，不過也要當(dāng)心偽品牌企業(yè)。我建議對于一般的購房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。

二、精裝修房，怎么算怎么不劃算
　　

現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)在鼓吹要做精裝修房，要倡導(dǎo)綠色環(huán)保，要做品質(zhì)企業(yè)，其中不乏萬科這樣的大佬級企業(yè)。我不得不承認(rèn)，精裝修房今后是一種必然的趨勢，比如在國外一些發(fā)達(dá)國家就不允許銷售毛坯房，只允許裝修過的具有硬裝標(biāo)準(zhǔn)的房子在市面上銷售。但是這僅僅是一個趨勢，至于需要多少年才能成為主流，誰也不能說清楚，倒是這些鼓吹精裝修房的企業(yè)在這里面有不少不能說的秘密。畢竟天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，商人無利不起早，沒什么便宜可得房產(chǎn)商們卯足了勁，玩命吆喝干什么？

讓看看為什么房產(chǎn)商熱衷于做精裝修房：

總而言之，精裝修房概念在國內(nèi)還處在萌芽狀態(tài)，尤其是一些2、3線城市，在監(jiān)管層面，又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，所以導(dǎo)致目前精裝修房市場亂象叢生，時有購房者遇到問題之后投訴無門，之后不了了之，只能自認(rèn)倒霉。

在這里我建議購房者不要輕信非品牌房產(chǎn)企業(yè)的精裝修產(chǎn)品，可以多花點時間和精力，找一個口碑不錯的裝修公司完全能勝任愛家的裝修工作，更關(guān)鍵的是這樣可以節(jié)約不少的開支。可以說這是很劃算的事情。

三、土地性質(zhì)，重點要搞清楚

目前我國采用的是土地批租制，土地所有權(quán)分兩種：集體所有和國家所有，集體用地經(jīng)征地后才能變成國有用地，否則不得在市場上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。土地性質(zhì)可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年?？茖W(xué)、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國家無償劃撥。

   市面上有一些項目打著酒店式公寓，或小產(chǎn)權(quán)房的旗號，在大肆兜售，其實里面蘊含的風(fēng)險是很大的。酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學(xué)上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質(zhì)是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質(zhì)則比較復(fù)雜，但肯定不是住宅用地?，F(xiàn)在市面上有些不良開發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質(zhì)。

比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當(dāng)住宅出售。殊不知，這里問題多多：

又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產(chǎn)權(quán)房的名頭出售，問題更大：

四、拍賣銷售，讓購房者很受傷

有一些房地產(chǎn)開發(fā)項目就是不喜歡走尋常路，搞什么公開拍賣銷售，把房源放到拍賣行里以舉行拍賣的方式進行銷售。為了謀取利益，真是用心良苦啊。我在這里就給大家揭露這一丑行。

像這樣的方式一般會采取如下幾個步驟進行：

這種操作手法是這兩年開始普遍在各地出現(xiàn)的，以前并不多見，只能當(dāng)個案來分析。至于這種現(xiàn)象為什么會涌現(xiàn)，無外乎是利益的驅(qū)動，說穿了就是對開發(fā)商有利。這是一個零和游戲，對開發(fā)商有利，那么對購房者就不利——拋開時間維度，這就是零和博弈。

建議大家別去湊這個熱鬧，尤其是那些普通購房者，對這壇子水的深淺還不了解，別去追風(fēng)，免得后悔莫及。

五、買賣期房，您悠著點

首先必須要明確一點，按照國家相關(guān)的法律法規(guī)，期房是明令禁止買賣的。但是各方在利益的驅(qū)動下，我國樓市的炒樓花現(xiàn)象，總是或明或暗的存在。在這里我就講一講期房買賣所存在的風(fēng)險。

我們可以這樣理解，開發(fā)商在期房買賣上扮演著至關(guān)重要的角色，因為只有炒作項目才能紅，也只有紅了才能創(chuàng)造溢價利潤。說得直白點，開發(fā)商就是靠一群炒房客把樓盤價格炒高的，而最大的炒房客就是開發(fā)商自己，因為他掌握著樓盤的定價權(quán)。

對于期房的轉(zhuǎn)讓，一般性開發(fā)商都會給這些炒房客一條暗道，收取一定的費用后幫助更名。不多說了，還是讓我們看一看存在的多種情況：

這些都是交易過程中存在的風(fēng)險，再看看期房本身的風(fēng)險

綜上所述，我的建議是不要買期房，期房存在的問題太多。寧可眼見為實，也不要去冒險嘗試。這種風(fēng)險不是一般購房者可以承擔(dān)的，買房是大事情，切不可貪圖便宜被開發(fā)商給忽悠了，還是那句話，買的永遠(yuǎn)沒有賣的精。

六、物業(yè)服務(wù)，您忽略的大問題

購房者買房只完成了第一步，接下去的是入住，這是一個長期存在，在某種程度上來說，這比買房更重要。因為物業(yè)服務(wù)好壞與否直接關(guān)系到購房者的居住感受和所購物業(yè)今后的增值潛力。不過當(dāng)下有相當(dāng)一部分購房者對物業(yè)服務(wù)抱著無所謂的態(tài)度，這可能跟中國人自古的傳統(tǒng)有關(guān)系，也可能因為物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品并不像房產(chǎn)這么具象化，進而讓廣大購房者忽略了其中的利害關(guān)系。

開發(fā)商在選擇物業(yè)服務(wù)公司上是很摳門的，既要物業(yè)服務(wù)公司名氣大，提供的服務(wù)多，而且收費還要低，又不想自個多掏錢。尤其是前期物業(yè)費，這筆錢數(shù)額比較大，一般幾十萬到幾百萬不等，都是由開發(fā)商掏腰包給物業(yè)服務(wù)公司的。所以在這個前期物業(yè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商會拼了老命壓價。經(jīng)過多次競價篩選后，入圍的物業(yè)服務(wù)公司其實已經(jīng)沒有多少利潤可言了，加之物業(yè)服務(wù)費也是市場競爭價格，對于最終確定的物業(yè)服務(wù)公司而言，也只能在實際管理中增加經(jīng)營收入（如出租物業(yè)管理和經(jīng)營用房；空間廣告位出租；臨時出租公共場地；搞合作經(jīng)營；搞額外收費服務(wù)等）、減少運營成本（減少工作人員；減少設(shè)備維護頻率；降低公共能耗；降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等）、以次充好（利用廉價設(shè)備更換退役設(shè)備等）、挪用公共支出（盡量多次提取物業(yè)維修基金）等。如果遇到一個不良物業(yè)服務(wù)公司，罪行遠(yuǎn)不止上述內(nèi)容，可以用罄竹難書來形容。

這種現(xiàn)象具有相當(dāng)大程度的普遍性，原因之一就是開發(fā)商的過度逐利最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司所提供的產(chǎn)品畸形化，當(dāng)然這里也與這個行業(yè)本身的潛規(guī)則和物業(yè)服務(wù)公司自身的經(jīng)營思路有關(guān)。

在這里給購房者提幾個建議：

七、車位車庫，別給弄糊涂了

在購房者買房的同時，還有一些附帶品，比如車位。別小看這個問題，在這個問題上存在著很多房產(chǎn)商的黑幕。購房者也是再這個問題上稀里糊涂地喪失了權(quán)益，甚至要付出許多的金錢。
　　

首先來說一下，車位和車庫的區(qū)別：

車位，在項目通過綜合驗收時，單體不具有全圍合結(jié)構(gòu)，可以是地面以上的地上車位，也可以是地面以下的地下車位。車位一般不計入項目容積率，即不可辦理產(chǎn)權(quán)證（各地的規(guī)劃技術(shù)要求都不一樣，有些地方由于一些特殊要求，地下室可以計入容積率，可以辦理產(chǎn)權(quán)證）。

車庫，在項目通過綜合驗收時，單體具有全圍合結(jié)構(gòu)，一般都位于地上。車庫一般都計入項目容積率，即可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

基于以上兩點，給購房者一些建議：

開發(fā)商很大程度上就是利用購房者對相關(guān)法律法規(guī)的不了解，鉆了空子，非法謀取了不當(dāng)利益。以上這些情況在房地產(chǎn)行業(yè)里普遍存在，但是國人的維權(quán)意識非常單薄，甚至于有些入住率都非常高地項目并沒有成立業(yè)主委員會，遇到爭議時沒有一個能代表業(yè)主利益的團體出現(xiàn)，往往引不起足夠的重視，或者被開發(fā)商各個擊破了。所以我建議，購房者最好能利用現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)平臺，建設(shè)一個常用的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方式供項目業(yè)主交流情況，一旦有問題，就要團結(jié)一致，維護自身的權(quán)益。

八、樓書模型，只能僅供參考
　　

在期房銷售的時候，由于房屋沒有交付，只能通過一些輔助工具來了解項目的具體情況，這些工具基本上就是樓書、模型和VCR（精美的視頻短片）。由于輔助工具和實物之間存在差異是無法避免的，就像時下流行的網(wǎng)購，圖片和實物無法做到一模一樣，所以一些不良開發(fā)商就在這方面動起了腦筋。

樓書是購房者對產(chǎn)品最直接的第一印象，也容易給購房者造成思維定勢，甚至開發(fā)商在樓書的設(shè)計上是故意引導(dǎo)，比如：

模型最容易出的一些問題：

最后簡單說說VCR。這些小短片制作成本是很高地，開發(fā)商之所以不惜血本就是因為開發(fā)商想通過這玩意兒強化購房者對項目的良好預(yù)期。要知道，這些都是項目被美化過的部分，是開發(fā)商想要讓購房者看到的東西，會不好嗎？

無論是樓書、模型還是VCR，都有一個共同的地方，就是在最不起眼的地方，最角落的地方，用最小的字標(biāo)明：經(jīng)供參考，如有不符，請以實物為準(zhǔn)。

排隊購房，開發(fā)商渾水摸魚

一年多以前在中國的有些城市，售樓部被擠爆已經(jīng)成為一道無奈的“城市風(fēng)景”，當(dāng)然了，現(xiàn)在已好景不再?？上胂肟?，平頭老百姓為了一套房子，花盡自己畢身的積蓄，換來的卻是毫無尊嚴(yán)的所謂的“排隊購房”——頗有些舊有的計劃體制下的腐臭味。

然而，如果當(dāng)我們把整事情的表象，如剝竹筍一樣一一扯下，露出來的就是火爆現(xiàn)象背后冷酷的本質(zhì)。在這個過程中，你失去了選擇的權(quán)利，你失去了思考的權(quán)利，你也失去了作為“上帝”應(yīng)有的尊嚴(yán)。

如果要追本溯源，找尋現(xiàn)象的本質(zhì)，那還得從開發(fā)商的銷售手法說起。
一個房地產(chǎn)項目在銷售過程中，最重要的就是預(yù)售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，對項目來說是一竿子捅到底的事情。所以很多開發(fā)商只要在資金壓力不大的情況下，如果蓄客期不夠長，或者做得不理想，寧可拖延開盤的時間。

蓄客期的主要工作就是在重金推廣的基礎(chǔ)上，接受登記或預(yù)定。一般性蓄客期的時間在3-6個月。如果太短了，積累不了足夠的客源，尤其是高端樓盤；如果太長了，客戶的流失率會提高，尤其是剛需樓盤。一般性在房地產(chǎn)銷售中對于蓄客期積累的客戶數(shù)量至少要達(dá)到所推房源數(shù)量的3倍。如果為了引爆消息，制造熱銷的局面，這個系數(shù)還可以增加。

解釋了上面的內(nèi)容，再看一看開發(fā)商為什么熱衷于這種銷售模式：

在這里，我建議我們的剛需購房者，在排隊買房的時候頭腦一定要冷靜，有好的或者過得去的房源你可以當(dāng)場下單，如果沒有好的，寧愿等下一波。畢竟你不是炒房客，買的目的是為了賣，價格越低越好。剛需人群在選房時我建議不要太在意一時價格的漲跌，這些數(shù)字對于剛需人群來說只是數(shù)字而已，沒有太大的意義。雖然我也知道，我站著說話不腰痛，但對于普通剛需人群而言，房子最重要的屬性是生活必需品。

十、贈送面積，到底送了些什么
　　

現(xiàn)在有很多樓盤，為了吸引眼球，也為了增加銷售的亮點，大打贈送面積牌。購房者倒是趨之若鶩，尤其是剛需購房者對這種贈送面積的誘惑是很難拒絕的。對于這種情況，我們要一分為二的看，不能一竿子打死，也不能一邊倒的就認(rèn)為是占了大便宜。

我們要從兩方面來看：

1、贈送部分面積是否屬于計入產(chǎn)權(quán)部分。

建筑面積=基地面積×容積率
  建筑面積就是開發(fā)商的可銷售面積，在基地面積固定的情況下，建筑面積和容積率成正比，即，容積率越高，開發(fā)商可銷售面積越多，這也意味著利潤越高。但是容積率在土地出讓合同中是規(guī)定了范圍的，不得超過規(guī)定范圍的上限。一般性有三種方式突破這個束縛：

1.1、通過當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃委員會，補償土地差價款，要求增加容積率。這是一種合規(guī)的手段，今后項目綜合驗收不會出問題，是政府承認(rèn)的結(jié)果。
（購房者遇到這種情況是不會有問題的，三證是允許按時辦理的。）

1.2、私自增加容積率。這就是一件非常嚴(yán)重的違規(guī)事件，不過也要看地方的態(tài)度：有些地方會承認(rèn)既成事實，處罰了事。有些地方嚴(yán)格執(zhí)法，防止腐敗，按規(guī)拆除。
（購房者如果遇到前者，沒有問題，三證是允許按時辦理的。但是購房者如果遇到后者，處理起來會非常麻煩，要看地方監(jiān)管部門的態(tài)度。）

1.3、利用當(dāng)?shù)亍冻鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中對不計入容積率部分的解釋，打一些技術(shù)上的擦邊球。這是該行業(yè)非常通行的做法，前兩種突破方式風(fēng)險過大，一不小心就會陰溝里翻船。
（購房者遇到這種情況是不會有問題的，是開發(fā)商靈活運用技術(shù)規(guī)定的結(jié)果。）

開發(fā)商從利潤的角度出發(fā)，基本上不會把計算容積率部分送給購房者，而是利用購房者對技術(shù)規(guī)定的不了解，利用信息的不對稱，把不計算容積率部分送給購房者。對于這部分不計容面積，是無法寫入產(chǎn)權(quán)的，只有使用權(quán)。這都很正常，對于剛需購房者來說，多幾個平方的使用面積就夠了，也不在乎是否寫入產(chǎn)權(quán)。但是貓膩就藏在后面：

房子基本上是按套來賣的，開發(fā)商為了謀求更高的利潤，將不寫入產(chǎn)權(quán)部分的面積（即不計容面積）以高于成本價、低于計容部分銷售單價，在房款總價中體現(xiàn)出來，但是引導(dǎo)購房者去計算使用面積的單價。舉個例子：

一套房110平米，其中寫入產(chǎn)權(quán)部分為100平，不計容部分為10平，總價為100萬元。則每平的單價為：100萬元÷100平=1萬一平，可銷售員會引導(dǎo)你去計算：100萬元÷110平=9090元一平。

這樣做一方面隱藏了不計容部分被高價賣出的事實，另一方面攤低了銷售單價，在競爭上有了優(yōu)勢。

2、贈送部分面積是否屬于本應(yīng)該贈送部分。
按照規(guī)定，這些不計容部分都是要送給購房者的，但是定價權(quán)在開發(fā)商，商品房價格的構(gòu)成從來就是不透明了，所以很難講清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在這里我羅列一些贈送面積的標(biāo)準(zhǔn)，因為地方之間的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》是有差異的，所以僅供參考：

2.1、層高2.2米以下不算容積率；（一些項目會做奇偶數(shù)層的交叉）

2.2、露臺不計算容積率；（尤其頂層和別墅類項目）

2.3、封閉式陽臺，按垂直投影面積的一半算容積率；（這個情況很常見）

2.4、多層房屋，部分空間戶內(nèi)通高，只計算一層容積率；（多見于別墅、躍層、疊屋及部分錯層）

2.5、飄窗不計容積率；（含落地飄窗、折角飄窗、弧形飄窗等）

2.6、大部分地下室不計容積率；（如果采用覆土結(jié)構(gòu)則按照計算公式計算）

2.7、層高4.5米以上按1.5倍容積率計算。（有些地方會做到5.9米，按兩層賣）

總的來講，這些情況很復(fù)雜，即使是多年從事這一行的人員也不一定了解清楚，更別說第一次置業(yè)的人群。就是因為信息的極度不對稱，所以里面就容易有貓膩。

坦率地說，有些贈送面積，雖然不計入產(chǎn)權(quán)證，但對于大部分剛需來說確實是有使用價值的。只是再置業(yè)的時候，要多選幾個樓盤作比較。一個項目房子的總價，多體現(xiàn)該項目瞄準(zhǔn)的是怎樣的消費人群，而一個項目房子的單價，更多體現(xiàn)的是這個樓盤的品質(zhì)。在做橫向比較的時候一定要選擇計容單價，不要被忽悠用什么不可比較的總價，或者用什么使用面積單價。請大家千萬記住，羊毛出在羊身上，那些所謂免費送的面積都是你自己在買單。送，只是一種營銷上的手段。