10月8日，青客公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交了招股書(shū)，擬以發(fā)行ADS（美國(guó)存托股票）的形式募資最多1億美元，并將以“QK“為交易代碼登陸納斯達(dá)克。有望成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓海外上市第一股的同時(shí)，青客也揭開(kāi)了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的面紗。

加速上市破解融資困境

事實(shí)上，不只是青客，近期頭部長(zhǎng)租品牌自如、蛋殼等也都紛紛表達(dá)了上市愿望，如2019年9月，蛋殼公寓計(jì)劃最快于2019年赴美上市，募資金額為6至7億美元；不久后，自如公寓也表示，正在考慮在2020年赴美上市，擬籌資5億至10億美元；魔方公寓也曾表示，公司一直在籌劃中，未來(lái)將擇機(jī)上市。

而此次青客赴美提交招股書(shū)，或?qū)②s超在自如與蛋殼之前，成為首家海外上市的租房股。

長(zhǎng)租品牌的爭(zhēng)相赴美上市，從側(cè)面也揭示了目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租品牌共有的資本困境。

“由于前期投入較大，盈利周期較長(zhǎng)，若缺少必要的資金支持，將無(wú)法維系持續(xù)的發(fā)展需要?！币晃婚L(zhǎng)租公寓從業(yè)者告訴記者，通過(guò)上市，長(zhǎng)租企業(yè)能夠保障資金鏈的健康，此外還能夠?qū)⑷诘玫馁Y金投入到發(fā)展中。

以青客為例，截至2019年6月其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%，總負(fù)債已超過(guò)總資產(chǎn)；持有現(xiàn)金4.5億元；短期有息借貸1.49億元，租金貸8.73億元，若按此計(jì)算現(xiàn)金短債比僅為0.44，若不能及時(shí)融資，或?qū)⒂袃攤L(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，近期有一批長(zhǎng)租公寓傳出“爆雷”新聞，各類(lèi)風(fēng)投對(duì)于長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也更加謹(jǐn)慎。各類(lèi)長(zhǎng)租公寓也不得不將融資注意力轉(zhuǎn)向IPO。

“對(duì)于長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)構(gòu)而言，通過(guò)IPO上市也不失為一種退出途徑，能夠提前收益、分散風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)，由于境內(nèi)上市監(jiān)管較嚴(yán)、港股對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)估值過(guò)低，也使得大部分長(zhǎng)租品牌選擇美國(guó)上市。

盈利難題仍未解決

在存量時(shí)代下，長(zhǎng)租公寓與聯(lián)合辦公是商業(yè)模式相似度極高的新興業(yè)態(tài)，資本市場(chǎng)對(duì)于聯(lián)合辦公的態(tài)度也間接影響了長(zhǎng)租公寓的命運(yùn)。

此前，共享辦公鼻祖WeWork估值暴跌也為長(zhǎng)租公寓行業(yè)敲響了警鐘。

2019年8月，WeWork向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交招股書(shū)，原計(jì)劃籌資30億美元，但由于盈利能力與高估值的不匹配，繼而引發(fā)了投資者的質(zhì)疑。從招股書(shū)中的盈利來(lái)看，2016至2018年，WeWork營(yíng)收分別為4.36、8.86、18.22億美元，而凈虧損則分別為-4.30、-9.33、-19.27億美元，三年累計(jì)凈虧損32.91億美元。

凈虧損伴隨著整體營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，WeWork享受著科技公司的高估值。據(jù)悉，2019年1月，WeWork估值最高到達(dá)470億美元。僅僅9個(gè)月后，WeWork放棄首次公開(kāi)募股，其估值已降到100億到120億美元。

克而瑞研究院研究員房玲告訴記者，“事實(shí)上不僅是聯(lián)合辦公，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也同樣面臨著盈利難的問(wèn)題。”以本次青客公布的招股書(shū)為例，2017、2018財(cái)年的營(yíng)業(yè)收入分別為5.23、8.90億人民幣，而凈虧損則達(dá)到了-2.45、-5.00億人民幣。

對(duì)此，克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)：截至2019年上半年，青客的可出租房間數(shù)為96854間，期間每間的平均月租金為1149元，租金價(jià)差為25%。若按此計(jì)算，青客每間房每月的價(jià)差僅為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬(wàn)元（2018財(cái)年為1.98萬(wàn)元），這也意味著青客需要4-5年才能覆蓋裝修成本。這還不包括期內(nèi)相應(yīng)的裝飾物折舊費(fèi)用、銷(xiāo)售管理費(fèi)用及貸款利息。

在房玲看來(lái)，WeWork等企業(yè)IPO失敗，讓資本市場(chǎng)意識(shí)到，“即使規(guī)模達(dá)到一定程度后，其實(shí)際運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的價(jià)值是否能真正覆蓋其承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本?！?/p>

青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾表示，12萬(wàn)間才是青客的盈虧平衡點(diǎn)。然而，截至目前，比青客規(guī)模更大的幾家頭部租賃企業(yè)也未對(duì)外宣布實(shí)現(xiàn)盈利。

“高負(fù)債也將會(huì)對(duì)其規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張帶來(lái)障礙?！狈苛岱Q(chēng)，對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)而言，赴美上市雖能夠解決一時(shí)的資金問(wèn)題，但若盈利模式這一核心問(wèn)題不解決，即使上市也無(wú)濟(jì)于事。

關(guān)注

相寓：從長(zhǎng)遠(yuǎn)中獲得更多發(fā)展機(jī)遇

對(duì)于市場(chǎng)上接連出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓“爆雷”現(xiàn)象，我愛(ài)我家長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)相寓的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“相寓的經(jīng)營(yíng)發(fā)展并不會(huì)受負(fù)面影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看反而會(huì)獲得更多發(fā)展機(jī)遇。作為順應(yīng)市場(chǎng)不斷變化的需求而創(chuàng)新的租賃產(chǎn)品，相信規(guī)范化管理是大勢(shì)所趨?！?/p>

該人士表示，在行業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)、整合與淘汰并行的過(guò)程中，相寓商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸顯露。相寓以分散式托管為主，是相對(duì)的輕資產(chǎn)模式，對(duì)于快速提升市場(chǎng)規(guī)模同樣是有利因素。作為基本實(shí)現(xiàn)盈利的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，相寓非常關(guān)注市場(chǎng)匹配度，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中充分考慮到多元化產(chǎn)品與租客個(gè)性化需求的高效適配。 未來(lái)，隨著長(zhǎng)租公寓逐步發(fā)展成為普及產(chǎn)品，租客群體將面臨更多的選擇。相寓在保證企業(yè)良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，會(huì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)而開(kāi)創(chuàng)更廣闊的發(fā)展空間。

相寓認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已從速度化拓展走向了質(zhì)量化競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段，這需要政府和地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)，甚至包括科研機(jī)構(gòu)在內(nèi)的多方面力量參與其中，合力推動(dòng)行業(yè)不斷地建設(shè)和完善。

數(shù)據(jù)顯示，今年6月，相寓在管套數(shù)29.24萬(wàn)，太原、天津、北京、杭州4城根據(jù)租賃市場(chǎng)動(dòng)向，主動(dòng)減少租賃需求下降區(qū)域和租金下降區(qū)域的在管規(guī)模，降低不良庫(kù)存。截至今年6月30日，相寓全國(guó)平均出租率為94.7%，空置期9.7天。

冠寓：專(zhuān)注打磨產(chǎn)品暫無(wú)上市計(jì)劃

“目前沒(méi)有上市計(jì)劃。龍湖冠寓作為龍湖集團(tuán)的主航道業(yè)務(wù)之一，是集團(tuán)‘空間即服務(wù)’戰(zhàn)略整體協(xié)同的重要組成部分，現(xiàn)階段將會(huì)專(zhuān)注打磨運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品，服務(wù)城市青年，讓租住生活更美好?！饼埡谠⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

自2016年創(chuàng)立以來(lái)，冠寓業(yè)務(wù)就被龍湖集團(tuán)提升為與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)并列的四大主航道業(yè)務(wù)。龍湖冠寓以“輕、中、重”三大資產(chǎn)獲取模式并舉的方式，以“核桃”、“松果”、“豆豆”三大產(chǎn)品線切入各細(xì)分市場(chǎng)，至2019年6月，已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等全國(guó)多個(gè)高量級(jí)城市。已累計(jì)開(kāi)業(yè)超6萬(wàn)間，2019年半年?duì)I收4.3億元，同比增幅207%，服務(wù)超10萬(wàn)名租客。

上述負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)租公寓本質(zhì)是一種“服務(wù)消費(fèi)品”，是一個(gè)為城市人才安居，為城市青年租住服務(wù)的產(chǎn)品。龍湖會(huì)堅(jiān)定持續(xù)發(fā)展冠寓業(yè)務(wù)，提升業(yè)務(wù)拓展的標(biāo)準(zhǔn)和要求，形成“規(guī)模、速度、質(zhì)量”并行發(fā)展的戰(zhàn)略三角模型，不斷推動(dòng)業(yè)務(wù)前進(jìn)。

龍湖冠寓提出的CityHub（城市資源聚落）品牌理念，將長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公、配套商業(yè)相結(jié)合的小綜合體生態(tài)模式，面向80至00后的年輕人群，倡導(dǎo)“去孤島化”的租住生態(tài)，讓租住空間跳脫出單一物理空間居住功能。

來(lái)源：北京晚報(bào)