導(dǎo)讀：央行調(diào)查報(bào)告顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶(hù)均總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元，家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。 

圖片來(lái)源 / 圖蟲(chóng)創(chuàng)意

近日，央行課題組在《中國(guó)金融》雜志發(fā)布《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，透露諸多房地產(chǎn)關(guān)鍵信息。 

為你劃重點(diǎn)：

■ 中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶(hù)均總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元，資產(chǎn)分布分化明顯。

■ 中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富與房子深度捆綁：家庭資產(chǎn)以實(shí)物為主，住房占比超七成，住房擁有率達(dá)96.0%

■ 北京、上海、江蘇家庭資產(chǎn)最高，新疆、吉林、甘肅最低。

■ 超過(guò)4成家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)，剛需家庭占比不到6成。

■ 房貸占家庭總負(fù)債比重高達(dá)7成以上。

■ 誰(shuí)的負(fù)債壓力最大？低收入群體，中青年群體，剛需家庭。

■ 金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%，更偏好無(wú)風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)。

■ 老年群體投資銀行理財(cái)、資管、信托等金融產(chǎn)品較多，風(fēng)險(xiǎn)較大。

不難發(fā)現(xiàn)，房子對(duì)于中國(guó)國(guó)民有多重要？

具體來(lái)看下???

家庭總資產(chǎn)平均317.9萬(wàn)，差異明顯

這個(gè)數(shù)字超出了大多數(shù)人的認(rèn)知。 

實(shí)際上，這只是平均數(shù)，而平均數(shù)往往存在“被平均”的可能。畢竟，姚明和潘長(zhǎng)江的平均身高超過(guò)1.9米，而大多數(shù)國(guó)人的身高僅為1.7米。

這背后，一方面存在著資產(chǎn)分布的失衡。

根據(jù)報(bào)告，總資產(chǎn)最高20%家庭的總資產(chǎn)占比為63.0%，其中最高10%家庭的總資產(chǎn)占比為47.5%，而最低20%家庭僅占2.6%。

另一方面，相比平均數(shù)，中位數(shù)更為切近實(shí)際。

數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)的中位數(shù)是163萬(wàn)元，比均值低148萬(wàn)。 

這一數(shù)據(jù)仍然不算低，但實(shí)際上大多數(shù)都是房產(chǎn)。而房產(chǎn)的變現(xiàn)能力并不強(qiáng)，居民實(shí)際可支配財(cái)富并沒(méi)有想象中那么多。 

此外，調(diào)查顯示，商鋪及廠(chǎng)房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是家庭資產(chǎn)差距大的重要原因。受調(diào)查家庭中，15.9%的家庭擁有商鋪或廠(chǎng)房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)均值為257.5萬(wàn)元，占其家庭總資產(chǎn)的33.1%。擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的戶(hù)均總資產(chǎn)為776.8萬(wàn)元，是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的3.4倍。

家庭總資產(chǎn)越多，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的擁有率越高，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比重越大。

按家庭總資產(chǎn)排序，資產(chǎn)最高10%的家庭中，近半數(shù)的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的35.6%；

而資產(chǎn)最低20%家庭中僅有3.5%的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為22.4%。

房產(chǎn)占家庭實(shí)物財(cái)富7成以上

值得注意是，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富與房子深度捆綁：房產(chǎn)占家庭實(shí)物財(cái)富的7成以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家。 

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，戶(hù)均住房資產(chǎn)187.8萬(wàn)元。從家庭總資產(chǎn)來(lái)看，住房+商鋪等房產(chǎn)合計(jì)占比接近7成。 

與國(guó)際對(duì)比，在美國(guó)，房產(chǎn)在家庭總財(cái)富中的占比僅為3成多，金融資產(chǎn)接近7成，家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)大相徑庭。

這些數(shù)據(jù)再次說(shuō)明，房產(chǎn)是中國(guó)絕大多數(shù)家庭主要的財(cái)富來(lái)源，也足以說(shuō)明房子在中國(guó)國(guó)民財(cái)富中占據(jù)的重要地位。 

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超此前指出，我國(guó)居民財(cái)富過(guò)于集中在房地產(chǎn)，金融資產(chǎn)只占30%，股票和基金、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金比例偏低，這幾類(lèi)資產(chǎn)合計(jì)僅占居民總資產(chǎn)的8%，而韓、日、美這一比例分別為20%、30%和56%。

該課題組在報(bào)告中指出，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)配置高度集中于房產(chǎn)，金融資產(chǎn)占比低，金融資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高。

調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭金融資產(chǎn)負(fù)債率為44.6%，其中，有負(fù)債家庭的金融資產(chǎn)負(fù)債率均值為85.3%，中位數(shù)為117.3%，半數(shù)以上的家庭金融資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了100%?？梢?jiàn)，居民資產(chǎn)負(fù)債率雖整體穩(wěn)健，但是資產(chǎn)流動(dòng)性較差，存在一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

京滬蘇家庭資產(chǎn)最高

北京、上海、江蘇家庭資產(chǎn)最高，新疆、吉林、甘肅最低。

中國(guó)城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)，不僅在不同家庭之間存在明顯差異，在不同省份同樣存在較大懸殊。

從區(qū)域來(lái)看，東部最高，東北最低。東部地區(qū)居民家庭戶(hù)均總資產(chǎn)為461.0萬(wàn)元，分別高出中部、西部、東北地區(qū)197.5萬(wàn)元、253.4萬(wàn)元和296.0萬(wàn)元，東北地區(qū)僅為東部的三分之一。

從省份來(lái)看，家庭資產(chǎn)最高的三個(gè)省份為北京、上海和江蘇，最低的三個(gè)身份為新疆、吉林和甘肅。

其中，最高的北京家庭資產(chǎn)，約為最低的新疆的7倍。

超4成家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶(hù)均擁有住房1.5套。 

城鎮(zhèn)居民家庭擁有的住房數(shù)量越多，其家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比反而越低。擁有一套住房的家庭的總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比為64.3%，有兩套住房家庭的住房資產(chǎn)占比為62.7%，有三套及以上住房家庭的住房資產(chǎn)占比為51.0%。這主要是因?yàn)槎喾慨a(chǎn)家庭在解決了基本住房需求后，更傾向于多元化資產(chǎn)配置。

住房擁有率96%，戶(hù)均擁有住房1.5套，這組數(shù)據(jù)讓許多人感到訝異。 

事實(shí)上，住房擁有率是個(gè)統(tǒng)計(jì)概念。一個(gè)家庭，無(wú)論在哪里有房，只要父母有房而無(wú)論子女是否有房，都算是“擁有”住房，這就造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際感受的差異。 

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，中國(guó)整體住房并不短缺，存在的是結(jié)構(gòu)性失衡：個(gè)別大城市商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，而部分家庭則又占據(jù)了過(guò)多房子。

按照黃奇帆的說(shuō)法，一套是基本居住，兩套是改善，到了第三套實(shí)際上進(jìn)入炒作系統(tǒng)。

以此來(lái)看，至少超過(guò)40%的家庭不再屬于剛需范疇，而超過(guò)10%的家庭則步入炒作范疇。 

更偏好無(wú)風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)

受調(diào)查家庭中，有99.7%的家庭擁有金融資產(chǎn)，戶(hù)均金融資產(chǎn)64.9萬(wàn)元，占家庭總資產(chǎn)的20.4%。

調(diào)查顯示，居民投資偏穩(wěn)健，家庭無(wú)風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有率高。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)的持有率高于風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)的持有率，受調(diào)查家庭中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)的持有率為99.6%，戶(hù)均35.2萬(wàn)元；風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)的持有率為59.6%，戶(hù)均50.1萬(wàn)元。

高資產(chǎn)、高學(xué)歷家庭參與風(fēng)險(xiǎn)金融市場(chǎng)的意愿更強(qiáng)，金融資產(chǎn)表現(xiàn)形式更加多元化。從學(xué)歷水平看，學(xué)歷越高的家庭金融資產(chǎn)表現(xiàn)形式越多元化。隨著戶(hù)主學(xué)歷水平的提高，家庭持有活期與定期存款的比重有所下降，而持有銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融及股票、基金等金融資產(chǎn)的比例有所上升。

中信證券研究所副所長(zhǎng)明明稱(chēng)，在剔除新漲價(jià)因素后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際上自2001年開(kāi)始，居民就更傾向于增加對(duì)金融資產(chǎn)的配置。如果將2007年、2014年的兩輪大牛市因素剔除掉，居民在過(guò)去20年間始終在不斷的增配金融資產(chǎn)。

另外值得注意是，老年群體投資銀行理財(cái)、資管、信托等金融產(chǎn)品較多，風(fēng)險(xiǎn)較大。

調(diào)查顯示，戶(hù)主年齡為65歲及以上居民家庭投資銀行理財(cái)、資管、信托產(chǎn)品的均值為23.9萬(wàn)元，是總體平均水平的1.4倍，占其家庭金融資產(chǎn)的比重為34.8%，遠(yuǎn)高于其他年齡段水平。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管資管新規(guī)出臺(tái)后理財(cái)產(chǎn)品不再保本，部分銀行代理銷(xiāo)售的第三方投資理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較高，但仍有不少居民認(rèn)為在銀行購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品本金不會(huì)損失，實(shí)際投資風(fēng)險(xiǎn)與居民投資安全性預(yù)期存在較大差距。65歲以上的老年群體處于收入來(lái)源減少的人生階段，將大量資金投資銀行理財(cái)、資管、信托等金融產(chǎn)品，增加了投資及養(yǎng)老的不確定因素。 

房貸占家庭總負(fù)債比重超7成

調(diào)查顯示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭運(yùn)用杠桿現(xiàn)象較為普遍。

受調(diào)查家庭中，有負(fù)債的家庭占比為56.5%。有負(fù)債的家庭中，戶(hù)均家庭總負(fù)債為51.2萬(wàn)元。

家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。從負(fù)債來(lái)源看，城鎮(zhèn)居民家庭的負(fù)債以銀行貸款為主。有負(fù)債的居民家庭中，戶(hù)均銀行貸款49.6萬(wàn)元，占家庭總負(fù)債的96.8%。銀行體系外的負(fù)債占比低，僅為3.2%，其中民間借貸和互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品貸款的戶(hù)均負(fù)債額分別為1.2萬(wàn)元和0.1萬(wàn)元，占家庭總負(fù)債的比重分別為2.4%和0.2%。 

從負(fù)債用途看，房貸是家庭負(fù)債的基本構(gòu)成。

調(diào)查顯示：

75.9%的居民家庭將負(fù)債用于購(gòu)房，

24.8%的居民家庭用于日常消費(fèi)，

12.8%的居民家庭用于買(mǎi)車(chē)或車(chē)位，

9.6%的居民家庭用于裝修或購(gòu)買(mǎi)家電，

9.3%的居民家庭用于實(shí)體經(jīng)營(yíng)，

9.0%的居民家庭用于教育，

3.9%的居民家庭用于醫(yī)療，

2.3%的居民家庭用于金融投資。

這個(gè)數(shù)據(jù)并不令人意外。畢竟，許多人人生最大的支出就是買(mǎi)房，而買(mǎi)房首付一般只需3成，剩余7成可按揭貸款，貸款期限多為20年或30年，每年都會(huì)有大量的還貸支出。 

從償債能力看，調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭償債能力總體較強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民家庭償債收入比平均為18.4%，其中房貸償債收入比為9.1%。但工薪階層債務(wù)償還壓力明顯。分職業(yè)看，戶(hù)主為企業(yè)一般員工和國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員的家庭月償債收入比相對(duì)高，分別為22.5%和19.9%，均高于平均償債收入比。

只要現(xiàn)金流不出現(xiàn)問(wèn)題，收入能夠持續(xù)覆蓋債務(wù)，那么這些債務(wù)就不存在問(wèn)題。 不過(guò)一旦樓市出現(xiàn)大幅波動(dòng)，或者收入受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，那么房貸就會(huì)成為許多家庭難以承受之重。 

誰(shuí)的負(fù)債壓力最大？

答案是三類(lèi)人群：

第一類(lèi)是缺乏穩(wěn)定收入的低收入家庭，

第二類(lèi)是面臨購(gòu)房、成家生子、子女教育等重重壓力的中青年群體，

第三類(lèi)則是住房負(fù)債占比過(guò)高的剛需群體。

雖然我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭償債能力總體較強(qiáng)，但仍有一些問(wèn)題需要注意。

(1)受調(diào)查家庭中，總資產(chǎn)低于10萬(wàn)元的共有792戶(hù)，這些家庭的資產(chǎn)負(fù)債率為30.7%，遠(yuǎn)高于其他家庭，其中有106戶(hù)家庭的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了100%。

這106戶(hù)家庭多數(shù)無(wú)房無(wú)車(chē)，僅有少量存款，戶(hù)主主要從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)或其他職業(yè)，沒(méi)有穩(wěn)定收入，負(fù)債卻相對(duì)較高，一旦遇到意外情況，違約風(fēng)險(xiǎn)較高。

(2)同時(shí)，中青年群體負(fù)債壓力較大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

調(diào)查顯示，戶(hù)主年齡在26～35歲的居民家庭債務(wù)參與率、戶(hù)均債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)收入比都要高于其他家庭。 

中青年家庭由于面臨購(gòu)房、成家生子、子女教育等多方面的支出壓力，負(fù)債現(xiàn)象更為普遍，債務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，償債壓力相對(duì)較大。

(3)剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤其突出。

受調(diào)查家庭中，43.4%的家庭有住房貸款。有房貸家庭的資產(chǎn)負(fù)債率、金融資產(chǎn)負(fù)債率和月償債收入比分別為16.5%、101.5%和29.0%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯高于平均水平。

其中，剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤其突出，這三項(xiàng)指標(biāo)分別為24.2%、151.3%和33.0%，均為所有群體中的最高值。相比之下，投資型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要小得多，其三項(xiàng)指標(biāo)僅略高于平均水平。

相反，擁有多套房的投資類(lèi)家庭，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)反而沒(méi)那么高。因?yàn)楦呤杖爰彝?，?cái)富相對(duì)多元，收入來(lái)源更為穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的忍受能力更強(qiáng)，因而對(duì)房產(chǎn)投資炒作的參與度也較高。 

那么，房?jī)r(jià)為什么易漲難跌？除了房地產(chǎn)依賴(lài)和土地財(cái)政依賴(lài)之外，居民家庭財(cái)富依賴(lài)同樣在其中發(fā)揮著不容低估的作用。 

要破除房地產(chǎn)依賴(lài)，指望去房地產(chǎn)化式的硬著陸并不現(xiàn)實(shí)，穩(wěn)和橫盤(pán)，可能是最大公約數(shù)。通過(guò)橫盤(pán)，來(lái)逐漸消化金融風(fēng)險(xiǎn)，化解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的問(wèn)題，可能是未來(lái)主要調(diào)控方向之一。

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