梅雨期還沒過，夏至已經(jīng)降臨。升溫的不僅是氣溫，還有全國土拍市場。

自2020年第二季度以來，隨著因疫情而延遲出讓的各個優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，加之融資政策上的傾斜，房企大發(fā)公司債，展開“報復(fù)性拿地”。杭州、南京、廈門、福州、東莞、成都等二線城市頻出地王，北上廣深也加速上新。

高溢價拿地頻現(xiàn)，房企錢從何來？

土拍市場熱度不減

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周重點城市的成交規(guī)模環(huán)比再度增加，其中一線城市成交量更是環(huán)比大增5倍，超過4成的地塊成交溢價率在20%之上，包括寧波、嘉興、紹興、溫州等在內(nèi)的多個長三角城市更是有多宗地塊超高溢價成交。

其中最為驚人的是，6月15日招商蛇口在徐州競得的一宗地塊，成交價24.11億元，樓面價為6579元/平方米，溢價率高達138.45%，且競價次數(shù)高達796輪競價。

如今，土拍市場依舊熱度不減，下一輪“狂歡”即將開啟。

日前，2020中國(南京)城市土地展順利舉辦，此次南京打算一口氣推出112幅土地招商，面積合計約750萬平方米，遍布南京河西新城、江北新區(qū)、南部新城、紫東地區(qū)、雨花臺區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)等幾乎所有熱點區(qū)域，為即將到來的“土拍狂歡”做足了準備。

此外，包括上海、武漢等熱點一二線城市在內(nèi)的多個城市也將多幅地塊擺上貨架。

6月23日，武漢兩宗原定于2月19日入市出讓的涉宅用地將重新掛牌，總計出讓面積約17.58萬平方米，起始總價132億元。與此前不同的是，恢復(fù)掛牌出讓文件明確指出不接受聯(lián)合競買。

6月19日，上海市土地交易市場也掛牌6宗地塊，總起始價56.26億元，總計建筑面積42.25萬平方米。6宗地塊分布于青浦、閔行、嘉定3個區(qū)，其中4宗住宅用地，1宗商住辦用地，1宗商業(yè)用地，將于7月內(nèi)陸續(xù)出讓。

至于土拍熱度是否會持續(xù)下去，業(yè)內(nèi)普遍認為答案是肯定的。

“至少目前來看，土拍市場短時間內(nèi)不會降溫，只會逐漸趨于理性?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進向記者分析稱，5月份大多數(shù)房企的銷售均回正，這對于土拍市場具有很大的刺激作用，增強了不少房企的信心，特別是很多二線城市，由于疫情導(dǎo)致很多優(yōu)質(zhì)地塊的出讓被延遲，早在3月-4月時就已經(jīng)被不少有資金優(yōu)勢的國企、央企搶占先機，所以出現(xiàn)如今的土拍狂歡不足為奇。

房企擴“融”春天

支撐土拍持續(xù)火熱的背后是“不差錢”的房企們。

自2月份獲得數(shù)個政策禮包的加持后，擁有利率優(yōu)勢的公司債就成了房企融資的首選，且利率越來越低，房企的擴“融”之路似乎進入了“春天”，往常備受青睞的海外債甚至一度斷檔。

不僅如此，在此基礎(chǔ)上，不少房企甚至開始頻繁回售此前發(fā)行的高利率債券，轉(zhuǎn)而新發(fā)低利率新債。

6月19日，恒大公告稱，將開展對15恒大03債券的回售。該債券發(fā)行規(guī)模82億元，發(fā)行日期2015年7月8日，票面利率6.98%，期限為7年。

目前，恒大地產(chǎn)宣布最近的回售登記期為2020年6月24日至2020年6月30日，回售價格100元/百元面值，以1000元為一個回售單位。同時，恒大地產(chǎn)宣布未回售部分債券票面利率不調(diào)整，即2020年7月8日至2022年7月7日期間這只債券票面利率仍為6.98%。

而在此之前，僅6月份恒大地產(chǎn)就已經(jīng)新增發(fā)了兩支公司債，籌資總額達到65億元，票面利率分別為5.6%和5.9%，遠低于其回售債券利率。

此外，金地同樣在剛剛發(fā)行了20億元利率僅有3.3%的新債之后，選擇了回售高利率存量債券。根據(jù)上交所公告，金地日前決定回售的公司債分別為“18金地05”“18金地05”，兩支債券總額為40億元，票面利率分別為5.58%和4.85%。

還有房企選擇直接下調(diào)存量債券的利率。

6月19日，萬科公告公司債券（第三期）的發(fā)行結(jié)果，債券最終實際發(fā)行數(shù)量為20億元，品種一實際發(fā)行8億元，票面利率為3.2%；品種二實際發(fā)行12億元，票面利率為3.9%。

而就在兩天前，深交所披露，萬科第三次公告提示擬下調(diào)5年期“17萬科02”公司債，第3年末起后2年的年息率即從4.54%下調(diào)到2.3%。若投資人不滿意，可以選擇回售，也就是公開拋售。

這已經(jīng)是萬科今年第二次下調(diào)存?zhèn)剩?天前，萬科曾公告另一只5年期“17萬科01”公司債第3年末起后2年的年息率從4.54%直接下調(diào)到1.9%。

事實上，下調(diào)債券利率的不止萬科一家。

6月16日，根據(jù)上交所公告，龍湖關(guān)于“15龍湖03”7年期公司債起始于2015年7月至2020年7月的前5年存續(xù)期年息率4.2%，但第5年期末，龍湖決定存續(xù)期后2年下調(diào)年息率至3.3%。

6月15日，金隅集團透露已完成“20金隅03”公司債的發(fā)行，5年期、20億元的規(guī)模，票面利率僅為3.24%。此前，該公司將“17金隅01”公司債后2個計息年度的票面利率由5.2%下調(diào)到3.2%。

一位中型上市房企高管向《國際金融報》記者表示，這一波房企存量公司債利率調(diào)整大致始于今年4月份，多以千億級或頭部房企為主，部分下調(diào)利率幅度驚人，也證明如今的國內(nèi)融資環(huán)境確實寬松了不少，這就給了發(fā)債主體對利率的調(diào)整選擇權(quán)。

至于是否會有回售壓力，上述高管表示，如今的市場已經(jīng)是賣方市場了，很好募資，所以房企的資金的確寬裕，也就不存在回售壓力。事實上，年底前為了報表看上去健康，房企的現(xiàn)金一般都是寬裕的，而年初受到疫情影響，市場前景不明朗，導(dǎo)致大多民營房企處于觀望狀態(tài)，錢一直留在手里，這才導(dǎo)致銷售回暖之后，房企在土地市場上的“報復(fù)性消費”行為。

在他看來，現(xiàn)金就是用來周轉(zhuǎn)的，特別是在如今行業(yè)加速洗牌的情況下，手中囤積大量現(xiàn)金勢必阻礙企業(yè)發(fā)展。“相反，房企補充土儲并不那么急迫，因為大都保持了3-5年的土儲規(guī)模，即便土儲少的，也有2年左右?！?/span>

來源：國際金融報