繼7·15新政之后，深圳樓市又起波瀾。

7月31日下午，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》（下稱“通知”），核心內(nèi)容有三條：

1、在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。

2、對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的，商務(wù)公寓項(xiàng)目，在滿足學(xué)校等公共配套要求、開發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，鼓勵轉(zhuǎn)為可售型人才住房。

3、優(yōu)化城市主副中心和組團(tuán)中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

我們認(rèn)為，原先商務(wù)公寓的存在規(guī)避了很多原本對住宅的限制性調(diào)控政策，會造成一些資金從住宅流向商務(wù)公寓的炒作，在“7·15”深圳購房新政出臺后，此次又進(jìn)一步堵住了商務(wù)公寓的漏洞，防止炒作，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這對解決深圳房地產(chǎn)市場目前的一些問題，都是有好處的。

01

2018 年“深四條”

也曾對商務(wù)公寓“動過刀”

此次深圳停批商務(wù)公寓并非偶然，此前深圳曾對商務(wù)公寓“動過刀”。

2018年7月31日，深圳出臺“深四條”調(diào)控政策，其中規(guī)定：開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。

2019年12月11日，深圳市住房和建設(shè)局一份《關(guān)于調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)及商務(wù)公寓政策的報告》流出，里面提到：調(diào)整了商務(wù)公寓政策，取消了持續(xù)不到一年半的 2018 年“深四條”中關(guān)于商務(wù)公寓“只租不售”的相關(guān)規(guī)定。

彼時，深圳市住房和建設(shè)局介紹，之所以取消商務(wù)公寓“只租不售”的相關(guān)規(guī)定，原因在于：該政策抑制了部分城市更新項(xiàng)目的活躍度，長期看利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量。

據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，商務(wù)公寓是為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑，其用地分類屬于商業(yè)用地。 由于商務(wù)公寓在使用年限、土地出讓金、按揭貸款等方面都優(yōu)于寫字樓，因此在市場上體現(xiàn)出了強(qiáng)大的生命力和沖擊力。

商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。但近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”“短期住宿”的目的，在深圳更是成為了投機(jī)炒作的對象。

02

深圳商務(wù)公寓

在灰色地帶里越陷越深

過去，商務(wù)公寓在深圳一度受單身或剛需族歡迎，在深圳限購的大環(huán)境下如魚得水，其不限購不限貸的屬性又吸引了廣大投資客的關(guān)注，同時商務(wù)公寓售價較住宅有一定優(yōu)勢，租金回報比更高。

2020年，全球市場經(jīng)歷疫情黑天鵝的沖擊，四大一線城市中，深圳率先回暖，也是從這時候開始，深圳出現(xiàn)了招商太子灣·灣璽、萬科星城兩個開售當(dāng)天即售罄的“日光盤”商務(wù)公寓項(xiàng)目。

此次新政前，在深圳住宅“一房難求”且單價高的背景下，商務(wù)公寓曾一度成為深圳及臨深地區(qū)購房者用以投資的主要標(biāo)的，前海、坂田等片區(qū)，走量明顯。

其中，少數(shù)能夠提供學(xué)位積分的商務(wù)公寓更頗受追捧，在此背景下，2019年3月份，深圳福田某商務(wù)公寓項(xiàng)目曾出現(xiàn)開盤前購房者通宵排隊(duì)的情形。

這種現(xiàn)象背后深層次原因也揭露了深圳當(dāng)下存在的問題：居住用地供應(yīng)空間有限，供需嚴(yán)重失衡。

不從根源遏制，深圳商務(wù)公寓在灰色地帶里越陷越深。

深圳以往土地規(guī)劃中，商服與產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)占比較大，住宅用地占比常年不及20%。2019年，深圳全年計劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，其中居住用地供應(yīng)150公頃，占比12.5%，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)達(dá)到355公頃，占比達(dá)29.6%，超過居住供地2倍。

深圳近年住房建設(shè)和土地供應(yīng)變化情況（單位：公頃）

從房屋供應(yīng)情況來看，近年來商務(wù)公寓供應(yīng)套數(shù)逐步攀升，2019年總供應(yīng)套數(shù)接近住宅套數(shù)的三分之一，成為住宅的非常重要的補(bǔ)充。

與商務(wù)公寓供應(yīng)量增長相悖的是，深圳近年來的住宅供應(yīng)量卻在慢慢減少。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年至2019年深圳住宅供應(yīng)量分別是101150套、69274套、35081套、71838套、67527套，截止到2020年8月5日，今年深圳住宅供應(yīng)僅27168套。

03

北京、上海等城市

已停止審批公寓式辦公項(xiàng)目

直至今年7月底，深圳市才官宣徹底取消商務(wù)公寓審批，相比其他一線城市，深圳對商務(wù)公寓管控已顯“寬容”。

早在2017年，為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，北京、上海等城市已停止審批公寓式辦公項(xiàng)目。

在這其中，北京最為嚴(yán)厲，明確要求了未來不允許個人購買商辦項(xiàng)目，并且針對已經(jīng)購買商辦的客戶群體，未來的轉(zhuǎn)讓也出現(xiàn)“限購”。

上海主要是嚴(yán)管“類住宅”擦邊球，尤其是違規(guī)銷售、擅自改建投的項(xiàng)目，廣州則是明確了滿2年方可轉(zhuǎn)讓。

從深圳此次對商務(wù)公寓管控來看，一方面對已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)型做出了安排和指導(dǎo)，可轉(zhuǎn)為可售型人才房，另外一方面在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，也能通過規(guī)劃調(diào)整，讓更多的住宅能夠面世，來解決深圳整體市場的相關(guān)供應(yīng)問題。

部分城市針對商辦相關(guān)調(diào)控

04

宣布停批商務(wù)公寓后

市場受冷明顯

此次商務(wù)公寓新政，在一定程度上確實(shí)打擊了投資行為。

多位房產(chǎn)中介表示，深圳7·15新政出臺后住宅房票緊缺，“在多個房產(chǎn)中介的朋友圈里看到，新政之前，中介每天推送的都是住宅，而新政之后朋友圈里推的都是商務(wù)公寓”。單價高達(dá)9.76萬/㎡的前海嘉里商務(wù)中心，將備案的264套商務(wù)公寓全部推出后，開盤當(dāng)天就全部售罄。

公示信息顯示，該公寓備案房源共計264套，均為商務(wù)公寓。主推戶型建面56-120平，均價9.76萬/平，裝修費(fèi)用1.5萬/平，總價區(qū)間在546萬/套-1169萬/套。另有某公寓項(xiàng)目，有客戶一次性買下10套公寓。

據(jù)深圳市住建局此前透露，下半年計劃入市的商務(wù)公寓項(xiàng)目體量為107.6萬平方米，估計仍將有約10萬套左右商務(wù)公寓處于已建、在建和正在審批階段。按照深圳官方早期發(fā)布的“2020年深圳計劃入市商品房情況”來看，2020年計劃入市的商務(wù)公寓項(xiàng)目（或含公寓類產(chǎn)品項(xiàng)目）共42個，達(dá)到111.33萬平方米，18732套。

經(jīng)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳7月31日宣布停批商務(wù)公寓后，市場內(nèi)待售或現(xiàn)售的商務(wù)公寓項(xiàng)目受冷明顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，宣布停批商務(wù)公寓的前一周，深圳商務(wù)公寓成交面積24863平方米，成交387套，停批商務(wù)公寓后，深圳商務(wù)公寓成交面積23346平方米，成交337套，成交面積及套數(shù)均有小幅下滑。

“停批之后我們中介對于商務(wù)公寓的宣傳又加了力度，基本上在我的朋友圈里天天都可以看到有關(guān)商務(wù)公寓的刷屏，但購房者的反應(yīng)還是比較理性，二手的商務(wù)公寓因稅費(fèi)重，難脫手，流動性較差，購房者并不會忽略這些去因?yàn)樗摹^版’而進(jìn)行哄搶?！标P(guān)于停批后市場的反應(yīng)，深圳某中介機(jī)構(gòu)的員工李明（化名）告訴我們。

商務(wù)公寓因其不能過戶、不帶學(xué)位、以及稅費(fèi)和貸款上的局限，再加上5年限售的制約，在7月31日宣布停批后，觀望情緒濃重。

2020年，隨著疫情后深圳市場的復(fù)蘇，并在此之后呈現(xiàn)不分檔次、不分產(chǎn)品銷售全線飄紅“過熱”現(xiàn)象時，我就曾多次說過，深圳市場一定會迎來調(diào)控的相關(guān)政策，7月15日，高溫不下的深圳樓市下了一劑猛藥，祭出八項(xiàng)樓市調(diào)控政策。

在當(dāng)時，我認(rèn)為，政策的實(shí)施效果還有待于進(jìn)一步觀察，未來政府也應(yīng)該進(jìn)一步思考，如何增加供應(yīng)量，引導(dǎo)合理市場預(yù)期，讓整體市場平衡穩(wěn)定。并表示未來政府還有很多需要一起配合的事情。

此次深圳停批商務(wù)公寓就是一個很好的補(bǔ)丁，從某種意義上講，這一政策本身也有一定的政策延續(xù)性，并對已經(jīng)批復(fù)的項(xiàng)目本身也做了相關(guān)的安排和指導(dǎo)，與上海、北京“一刀切”的政策相比，深圳的政策相對寬松，給出了一定轉(zhuǎn)型空間。

總體來看，深圳政策對未來市場也有一定的提醒作用，明確杜絕了“擦邊球”現(xiàn)象，住宅就是住宅，商業(yè)就是商業(yè)，辦公就是辦公，如果辦公的供應(yīng)多了，那就應(yīng)該在規(guī)劃中進(jìn)行調(diào)整，這也更有利于整體市場的平穩(wěn)發(fā)展。

來源：丁祖昱評樓市