對(duì)于襄陽的房地產(chǎn)市場，俊哥雖然很久沒有去專門研究了，但最近調(diào)研了一下，被上面的幾個(gè)問題震撼了。

今天，俊哥就來聊聊東津?yàn)樯冻蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)熱土這件事情。期待朋友們?nèi)收咭娙手钦咭娭?，一起來探討一番?/span>

01

實(shí)地探訪：東津新區(qū)有了“襄陽魔都”雛形

上周六，俊哥前往東津。在雙向八車道的鹿門大道上，看著鱗次櫛比的大樓，恍如隔世。因?yàn)榭「缜靶┠耆|津采訪時(shí)，浩然河西還是農(nóng)村的麥田。

▲ 浩然河畔景色宜人

車子最后拐入浩然河畔，這個(gè)人工修的河道如今景色宜人。河?xùn)|是東津世紀(jì)城早已建成并入住居民的區(qū)域，據(jù)說已近10萬人。河西岸就是目前襄陽第一高樓（220米）民發(fā)瑞際大酒店和民發(fā)世紀(jì)廣場。沿線清一色的寫字樓、公寓樓，凸顯出現(xiàn)代都市的繁華氣象。

東津世紀(jì)城新的營銷中心就在這里，前來參加活動(dòng)的居民絡(luò)繹不絕。詢問置業(yè)顧問房價(jià)多少了？對(duì)方說，目前均價(jià)在8900元左右。

▲ 東津世紀(jì)城新營銷中心

目前均價(jià)？是不是還要往上漲呢？這真的有點(diǎn)讓人魔幻的感覺。

俊哥住在襄州區(qū)民發(fā)世界城，這個(gè)200萬方的大盤同樣是民發(fā)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。這里的房價(jià)在1萬左右，10年造城，而今已是生活中心。

為啥人們都趕著在東津世紀(jì)城買房呢？

一位房地產(chǎn)行業(yè)人士說，在東津東津世紀(jì)城買房人群，一種是剛需住戶，需要購新房。一類是用來投資的，看中東津的未來，買的是趨勢。

東津新區(qū)這兩年除了有東津世紀(jì)城這一900萬方的湖北第一大盤外，還迎來諸多知名房企相繼布局，眾人拾柴火焰高，新區(qū)已然成為襄陽最炙手可熱的開發(fā)板塊。

面對(duì)東津的房地產(chǎn)開發(fā)熱，很多襄陽百姓還是想不明白，東津世紀(jì)城為啥這么受歡迎呢？而在幾年前，人們還在擔(dān)心，建那么多房子，會(huì)不會(huì)像鄂爾多斯那樣成為鬼城??！

事實(shí)有力地說明，東津板塊的火熱，讓這里有了“襄陽魔都”的雛形。

02

神奇故事：湖北第一神盤一年勁銷1萬套

我們?cè)诳串?dāng)下東津的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮時(shí)，一定要回望一下3年前、5年前甚至8年前的東津。

2012年，東津新區(qū)成立。這個(gè)作為湖北省重大戰(zhàn)略實(shí)施的城市新區(qū)，一經(jīng)亮相就吸引了世界的目光。

▲ 劉太格與時(shí)任襄陽市委書記范銳平

當(dāng)時(shí)，市里邀請(qǐng)新加坡規(guī)劃之父劉太格親自操刀，將東津新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃按照世界大都市的格局定格。

▲ 金源路實(shí)景圖

也就是在2012年開始，東津的建設(shè)進(jìn)入快車道，總計(jì)有41條道路列入規(guī)劃，雙向6車道、8車道的大道就有10多條。其中計(jì)劃建設(shè)的下穿通道就達(dá)13條。

與此同時(shí)，高規(guī)格規(guī)劃的市民中心、規(guī)劃展覽館、科技館、圖書館等10大場館也出爐，并于2013年開始進(jìn)入快速建設(shè)期。湖北第二大的高鐵站襄陽東站也落子?xùn)|津。

▲ 東津世紀(jì)城航拍圖

城市發(fā)展的方向，決定了房地產(chǎn)開發(fā)的體量及質(zhì)量。作為深耕襄陽已經(jīng)20年的民發(fā)集團(tuán)，從2012年開始就在東津拿地，并規(guī)劃了900萬方的東津世紀(jì)城。這個(gè)體量，至今在全省仍處于第一的位置。

城市規(guī)劃的高屋建瓴和基礎(chǔ)設(shè)施的快速推進(jìn)，不僅讓房地產(chǎn)開發(fā)商興奮，廣大市民也是翹首期待。到了2013年12月14日東津世紀(jì)城開盤首日，一天勁銷1500套。

1500套，這是很多樓盤要消化幾年才能達(dá)到的目標(biāo)，而東津世紀(jì)城在開盤當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)了。不得不說，民發(fā)集團(tuán)作為深耕本土的房企，在前期宣傳策劃及建設(shè)等方面卯足了勁頭，下足了功夫。更重要的是，從政府到民間，都對(duì)東津新區(qū)的未來充滿了信心和期待。

正當(dāng)人們覺得東津世紀(jì)城會(huì)一直持續(xù)大賣的時(shí)候，2014年至2015年房地產(chǎn)市場的寒冬來襲，樊城中央公園崩盤事件，讓人們對(duì)市場失去信心。

然而，讓人驚艷的是，浩然河兩邊的景觀、道路建設(shè)依然如火如荼，為東津世紀(jì)城配套的實(shí)驗(yàn)小學(xué)、世紀(jì)城中學(xué)也穩(wěn)步推進(jìn)，百臺(tái)塔吊整齊作業(yè)的場景，讓人們感受到了一派熱火朝天大干快上的盛世景象。

很快，市場的風(fēng)向隨著兩改兩遷以及城市棚戶區(qū)改造建設(shè)的加快推進(jìn)，襄陽的房地產(chǎn)市場又開始高歌猛進(jìn)。也得益于此前的穩(wěn)扎穩(wěn)打，東津世紀(jì)城的房子又開始大賣熱賣。

當(dāng)時(shí)俊哥曾經(jīng)在報(bào)社主管房地產(chǎn)市場營銷，每個(gè)月看到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，襄陽每賣出4套房子，其中一套就出自民發(fā)集團(tuán)。東津世紀(jì)城銷量更是連續(xù)幾年排名第一，它的銷量比第二名到第10名的總和還要多。

人們的感覺可以魔幻，但數(shù)據(jù)不會(huì)造假。2017年，東津世紀(jì)城賣出了1萬套住宅。一個(gè)樓盤一年銷售1萬套的奇跡震撼了國內(nèi)房地產(chǎn)界，東津世紀(jì)城也被譽(yù)為湖北第一神盤。

▲ 東津世紀(jì)城4區(qū)上都府實(shí)景

如果說最大的贏家是民發(fā)集團(tuán)，不錯(cuò)，但買房的市民也是贏家。房價(jià)從3000多漲9000多，購買的業(yè)主覺得買值了，投資者也覺得賺了。

03

深度思考：東津新區(qū)房市火熱背后的邏輯

其實(shí)，看問題要站在時(shí)代的大背景下來思考。就像人民網(wǎng)網(wǎng)評(píng)所說的那樣，沒有馬云的時(shí)代，只有時(shí)代的馬云。

房地產(chǎn)更是如此。隨著人們生活水平的提高，從剛性需求到改善型需求的的齊頭并進(jìn)，是支撐這些年房地產(chǎn)一直在不斷發(fā)展壯大的底氣。一個(gè)城市的發(fā)展格局及發(fā)展趨勢，也決定了這座城市的經(jīng)濟(jì)活力及居民的消費(fèi)能力。

2008年，美國金融危機(jī)后中國開啟基建狂潮，其中房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步升溫。也就是在2008年，襄陽的GDP突破千億元大關(guān)。

此后，襄陽的GDP也是每年以300多億元的體量迅猛增長， 2018年達(dá)到4309億元，2019年增長到4812億元。其中住房消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量之一。

東津新區(qū)承載襄陽作為中心城市夢(mèng)想的重要區(qū)域，這些年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及重大項(xiàng)目落地，也在不斷助推新區(qū)發(fā)展。

▲ 東西軸線在建實(shí)景圖

襄陽東站2019年底投入運(yùn)行匯聚8條高鐵線路、東西軸線工程2021年底通車、城市軌道交通一期（投資338億元）啟動(dòng)建設(shè)、投資400億元的襄陽世博城項(xiàng)目簽約......

市委市政府及各職能部門也將搬到東津辦公，一系列的利好消息也在不斷釋放，這幾年進(jìn)入襄陽的房地產(chǎn)企業(yè)大都是城市一線房企，諸多企業(yè)也紛紛選擇在東津開辟新的戰(zhàn)場。

最近一波的拿地大戰(zhàn)就十分有意思。今年4月，總面積超339畝的襄土網(wǎng)掛字[2020]11號(hào)地塊，經(jīng)過民發(fā)集團(tuán)與恒大集團(tuán)137輪大戰(zhàn)，民發(fā)最終以13.75億元拍得。這塊土地的獲得，讓民發(fā)集團(tuán)穩(wěn)坐在襄陽房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)軍的位置。

民發(fā)集團(tuán)何以和全國龍頭房企爭頭彩呢？外行人可能認(rèn)為民發(fā)集團(tuán)是在與恒大集團(tuán)斗狠，其實(shí)能拿下地塊與其在襄陽的戰(zhàn)略布局及風(fēng)控能力是相匹配的。

在中國房地產(chǎn)業(yè)界，高杠桿高周轉(zhuǎn)率去拿地建房售房模式，成為房地產(chǎn)企業(yè)快速取得業(yè)績獲得利潤的方式。也正因?yàn)楦吒軛U高周轉(zhuǎn)率，要求上市企業(yè)必須快速回籠資金快速建設(shè)，作為房產(chǎn)龍頭的房產(chǎn)巨企，在全國各大城市選擇的機(jī)會(huì)多，獲得的資源也多，但最致命的也是，他們不能深耕一座城市，擔(dān)負(fù)更多社會(huì)責(zé)任和使命，他們的一個(gè)樓盤不在兩三年內(nèi)消化去存，對(duì)他們來說就是噩夢(mèng)。

民發(fā)集團(tuán)在襄陽已經(jīng)深耕20年，在襄陽建設(shè)近20個(gè)精品樓盤，匯聚的業(yè)主至少有10萬人之巨。他們對(duì)襄陽城市人文的洞察和對(duì)襄陽市民的居住及改善需求有更深刻的把握，因此在東津世紀(jì)城的開發(fā)建設(shè)中，就是以長遠(yuǎn)的周期來運(yùn)作。

▲ 62萬方民發(fā)世紀(jì)廣場實(shí)景

華中地區(qū)首屈一指的體量達(dá)62萬方的民發(fā)世紀(jì)廣場、層高220米的民發(fā)瑞際酒店、室內(nèi)真冰場、室內(nèi)動(dòng)物園等新業(yè)態(tài)布局，這些項(xiàng)目總投資在40億元，都是自持物業(yè)，民發(fā)集團(tuán)布局東津，勢必將造城進(jìn)行到底！

截止到目前，東津世紀(jì)城已經(jīng)售房3.5萬套，而其總體布局是5萬套規(guī)模。按照一家至少4人以上的居住量，東津世紀(jì)城最終可容納20萬人。這樣一個(gè)龐大的體量，相當(dāng)于于一個(gè)縣城的人口規(guī)模。

▲ 東津新區(qū)航拍圖

隨著各房企在東津的發(fā)力，東津新城的人居環(huán)境及人口數(shù)量也會(huì)在不斷的躍升。東津新區(qū)，這一襄陽的未來之城，正在煥發(fā)出勃勃的生機(jī)和活力。

來源：姜宗俊、襄陽東津世紀(jì)城

編輯：襄陽房協(xié)編輯部