6月6日，萬科以最高限價25.3億元，競自持面積100%，競自持70年奪得佛山桂城宅地，折合樓面價約1.53萬元/平方米。這下讓拿地相對保守的萬科以這種“自持面積100%+自持70年”的拿地方式再次成為業(yè)界關注的焦點。

所謂自持指的是，開發(fā)商自己持有物業(yè)，不得轉讓、出售！地方有關部門對于對于處在自持期的這部分房產確權是只給開發(fā)商一張不動產證，即產權歸屬只能是開發(fā)商。換句話說，在自持期間，產權不能變，開發(fā)商沒法賣，只能想別的法子！這個法子基本山就是出租。

70年自持期，由于和開發(fā)商獲得土地使用權的時間一樣，因此就更是只能租不能賣了。

不知道是故弄玄虛，還是有意的博人眼球，又或者真是不知道，在作者所看到的那篇文章中，似乎有意把萬科這次土地拍賣中的70年“自持”行為，暗示成是第一次。

可真相根本不是這樣！

萬科自持70年根本就不新鮮。早在2016年12月，萬科就曾經在北京海淀區(qū)拿過兩塊地，100%自持，期限是70年。

自北京開了先河以后，廣州、佛山、珠海等地紛紛跟進。只不過自持的期限各有不同，這要根據土地拍賣時，開發(fā)商們競自持——報自持年限和面積，的結果而定。（上個月，華發(fā)同樣在佛山拍了塊地，自持期為10年）

還是說回萬科，今年4月28日，萬科在廣州的白云和黃埔，還拿過兩塊70年自持期的地，不過自持的面積分別為地塊面積的50%和55%。

也就說，算上這一次萬科在佛山拿地，這已經是萬科第五次拍得70年自持期的土地了！

自持70年，本質上已經不存在限售的問題了，因為根本就沒時間售，又何來的限售之說呢？

本質上這是政府為了發(fā)展租賃房，開發(fā)商為了今后地產行業(yè)下行攜手找出路的重大試水之舉。完全和限售無關！

真正的問題來了，萬科到底是怎么想的？為什么偏要鎖死自己的賣房大計，只租不售呢？

其實長租不是不行，德國、美國都在做，而且收益率足夠開發(fā)商養(yǎng)活自己的。

在中國，未來一線城市和熱點城市的租賃需求確實也會越來越多。

優(yōu)客工廠創(chuàng)始人毛大慶（前萬科副總）提供的數據顯示，北京首次購房人群平均年齡已從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口占比從11%上升至47%。

隨著我國一線城市房價的攀高，我國租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，未來個別城市甚至將會有超過50%的人租房居住。從現實的人口流動出發(fā)，租賃行為將主要發(fā)生在北上廣深等一線城市。

有歐美國家的經驗不假，租賃市場有需求也不假，然而在中國，大家可能都知道，以目前的土地拍賣價格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以幾十年計。

而以開發(fā)商們寶貴的現金流來說，為土地一次性拿出這么多錢，后續(xù)幾十年才能陸續(xù)見到現錢，這個過程也太漫長了，完全不能符合當下開發(fā)商盡快回籠資金的夙愿。

總的來說就是不經濟！

2017年全球主要城市租金收益，綠色代表高收益，紅色代表低收益（中國主要城市的顏色是最紅的）

不過，既然萬科已經是第五次自持了，想必萬科已經有化解租金窘境的辦法了。

然而現實是，或許作者太樂觀了，萬科可能自己還沒想好，怎么玩轉自持土地。

據觀點地產新媒體，五宗自持地塊萬科已合計付出約170億的代價，這令市場及同行驚詫，但萬科方面卻稱“有風險，我們也會去努力爭取”。

此前，萬科高級副總裁譚華杰在接受媒體采訪時還曾談到，假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%，這顯然不可行。

從萬科方面的回應上，我們能夠看到，萬科目前實際上是摸著石頭過河，走一步看一步，出于摸索之中。

而如果萬科可以摸索出一條路，幫助開發(fā)商，在調控收緊，且房地產行業(yè)不斷下行的背景下，找到明確、清晰、可持續(xù)的盈利模式或者經營模式，那么，不僅短期來說有助于緩解土地拍賣市場上開發(fā)商的瘋狂，給樓市進一步降溫；長期來說，對國家大力提倡租賃房建設也會有十分積極的意義，當然，這也會令萬科再次站在房地產行業(yè)未來發(fā)展模式的橋頭堡上，傲視群雄！

說了半天廢話，好像作者寫本文的目的成了祝萬科好運爾。要是真以這個抒情般的評述結尾，估計讀者朋友們要有想法了。

自持的出路 

別急，下面將是作者本文的核心。也就是自持模式下，開發(fā)商可能的一些盈利模式，或者說支持開發(fā)商把自持模式走下去的動能。

先說一條已經被證偽，暫時行不通的路。

當初，萬科在北京拿兩塊自持住宅地的時候，曾經想過，通過眾籌模式，把項目拆分成參與眾籌的企業(yè)可以接受的份額。由參與眾籌的企業(yè)出資支持萬科開發(fā)，后期這些企業(yè)還要向作為物業(yè)管理和配套項目的運營費用。

這種模式下，萬科可以提早收回現金，并化解風險；而參與眾籌的企業(yè)則可以享受較低的出租價格，以及萬科的高質量配套服務。

然而，4月14日，北京市住建委下發(fā)了一個文件，讓眾籌模式戛然而止。

文件的內容是這樣的：北京市住建委要求開發(fā)商自持商品房持有年限與土地出讓年限一致，且最長租期不得超過10年、不得以租代售。

因為無法轉移所有權，也就是房屋的產權，所以參與眾籌的企業(yè)需要獲得長期租約才可以享受與出價對等的房屋權益。而文件中規(guī)定，租期不得超過10年、不得以租代售，這就等于把眾籌參與方的參與可能性打消掉了！

眾籌模式走不通，該怎么辦呢？

1、未來模式——REITs

目前大家討論最多的是REITs模式。

REITs的中文全稱是房地產信托投資基金，是一種針對房地產的資產證券化手段。簡單來說，就是通過把房地產這種看得見摸得到的實體，設計成對應的金融產品，通過出售金融產品這種方式來幫助開發(fā)商提早回收流動性，滿足開發(fā)商對于現金流的要求。

金融產品的流行性都是比較高的，尤其相對于房地產這種流動性較低的資產更是這樣，所以如果走這條路線，還能加速開發(fā)商得到開發(fā)進度和回款速度，幫助開發(fā)商更快的從事地產開發(fā)。

美國最大的地產公司，西蒙地產，就是利用REITs，一方面快速建設高質量的商業(yè)地產，一方面加速并購中小地產公司最大規(guī)模，從而迅速成為美國地產業(yè)的翹楚。

不過，西蒙地產公司的模式主要用商業(yè)地產，也就是說萬達或許更加適合。對于萬科和其他地產公司來說，如果在住宅領域克隆這種模式還有待商榷。

而且，這里還有一個問題，因為所有權是無法轉移的，且我國目前類REITs金融產品才剛剛起步，所以在設計金融產品的時候，必須得做到所有權和收益權的分離。（這還得看金融監(jiān)管當局的一些規(guī)章制度而定）

這種模式下，據億翰智庫的分析，可以讓開發(fā)商快速獲取現金流，進行其他項目開發(fā)：

研究總監(jiān)張化東表示，開發(fā)商可以通過資產證券化的方式，將租賃項目打包成金融產品，以獲取高額的現金流，進行其它項目的開發(fā)?！鞍凑兆赓U協議可以算出未來現金流，有穩(wěn)定現金流都是可以資產證券化的，租金一個億打包成10億規(guī)模的金融產品，年化回報率就是10%。”

當然，REITs還有一個副作用，就是會加速大魚吃小魚的趨勢，加速行業(yè)集中度！正像，璽盟地產公司做大做強一樣，房地產行業(yè)的并購潮說不定就要來了！

2、抵押融資

目前對于自持房的抵押，還沒有明確的規(guī)定，分割抵押肯定是不行，但作為一個整體向銀行抵押貸款未來或許是可以的。而且抵押的時候，應該是按照地產價值或者說房產價值進行評估，而非以租賃回歸現金流計算。

如若這樣，從現金流的角度看，其實和REITs結果類似，但從風險的角度來說，風險并沒有分散開，仍然在開發(fā)商和銀行中。

3、稅收減免

前兩種可以用開發(fā)模式來形容，后續(xù)的這些可能就是一些零散的好處，幫助開發(fā)商自持業(yè)務的推進。

首先是稅收減免。

對于租賃市場，目前在政策上市有很大傾斜的。

比如廣州曾發(fā)文說，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策，對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。

成都也說，為了鼓勵住房租賃消費，將給予稅收優(yōu)惠政策。對包括房屋租賃企業(yè)在內的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅。對個人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅。其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。

不難發(fā)現，這些鼓勵租賃政策主要的對象都是個人。

作者以為，如果把開發(fā)商看做是一個租賃的獨立個體，在結合國家目前對于租賃市場的政策傾斜，那么很可能未來也會出臺更多的鼓勵開發(fā)商從事租賃項目建設的優(yōu)惠性措施，收稅減免是最有可能的。

稅收減免別看不能直接增加收入，但是減掉的成本，對于目前收益率越來越低的開發(fā)商來說，著實不是一筆小數！

4、隱性收益

開發(fā)商舉債融資靠的是信用。信用的建立當然主要是靠業(yè)績的支撐，靠現金流的穩(wěn)健。然而，其實，信用并不是沒有一個硬性的標準，尤其對于我們國內的信用來說更是這樣。

萬科響應政府的號召，主動試水長租市場，其實就已經為萬科在政府層面的信用，以及國有銀行心目中的地位加分了。那么，或許萬科可以借助于其在自持地產方面建立起來的威望，進一步獲得更多來自于國有銀行的授信和地方政府在其他方面的支持。

另外，其實自持住房除了可以在出租上面做文章，還可以在配套教育、醫(yī)療等高附加值產業(yè)上做文章。

【尾評】 

最后想說，從萬科入股鏈家，到積極的探索長租市場，其實萬科已經在用自己的實際態(tài)度為房地產行業(yè)的未來做了一個重要的注腳！

未來，可以預見，隨著金融行業(yè)進一步變革和完善，隨著90后年輕人對于住房認知的變化，隨著一線城市高樓價負面作用的日益凸顯，房地產行業(yè)重要的發(fā)展方向將是金融化、租賃化、服務化。

此前大包大攬，粗放型的跑馬圈地現象，將會越來越少。不能及時搭乘地產行業(yè)變局列車的從業(yè)者很可能將會被逐漸淘汰出市場。從某種意義上，萬科們?yōu)榱死m(xù)自己的命，正在革地產行業(yè)的命。

希望，未來真正受益的，除了開發(fā)商，更多的是會是我們千千萬萬的普通老百姓！