近日，“光大證券2017年中期策略會”在北京召開。光大證券全球首席經(jīng)濟學家彭文生認為，現(xiàn)階段中國已進入“地產(chǎn)金融化”與“金融地產(chǎn)化”的結合版金融周期。該金融周期大約持續(xù)15年～20年，地產(chǎn)泡沫和信用擴張相互促進、相輔相成，一方面帶來房地產(chǎn)及其相關行業(yè)的不可持續(xù)的高杠桿風險。另一方面導致房地產(chǎn)與金融行業(yè)過度擴張，對實體經(jīng)濟造成擠壓。
彭文生分析稱，土地作為永續(xù)資產(chǎn)，價格天然對利率波動敏感，土地買賣依賴外部融資，結果是地產(chǎn)金融化。土地財政是加劇地產(chǎn)金融化的一個特殊因素。另一方面，土地與房產(chǎn)是天然的優(yōu)良抵押品，對金融資源有強大的吸引力，導致金融地產(chǎn)化。
“土地不是人造的，土地是空間上不可移動，時間上不可轉換。大城市的市中心房價高，到底是市中心土地供應有限，還是市中心人口密度高？本質上還是市中心人口密度高?！迸砦纳硎尽?/span>
彭文生提醒，需警惕地產(chǎn)金融化最新的一個發(fā)展苗頭：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式從“產(chǎn)銷模式”改變?yōu)椤百Y管模式”。原來房地產(chǎn)企業(yè)是買地、造房、賣房，現(xiàn)在是“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”，不賣先租，或者進行資產(chǎn)證券化、金融產(chǎn)品開發(fā)等來實現(xiàn)現(xiàn)金回流。房地產(chǎn)企業(yè)正在搭建復雜結構化金融體系。近年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開金融公司，越來越多的金融公司做房地產(chǎn)開發(fā)。
彭文生建議，要回歸金融服務實體經(jīng)濟、“房子是用來住的，不是用來炒的”的初心。改進金融結構的最重要方面是將金融的公用部分和風險部分進行切割，重回某種形式的分業(yè)經(jīng)營，存款歸存款、投資歸投資。在財政方面，引進房產(chǎn)稅、降低增值稅有助于打造更加公平的稅收制度。
光大證券董事長、總裁薛峰也在策略會上表示，當前更加關注的仍是監(jiān)管部門對金融市場的監(jiān)督和管理，近年來，金融亂象已經(jīng)到了非管不可的地步。薛峰表示，當前，光大證券一方面要秉持“穩(wěn)中求進”的工作主基調(diào)，堅持“補短板、破瓶頸、催優(yōu)勢、固根基”的工作思路，講好“穩(wěn)”與“進”的辯證法；另一方面，時刻牢記國企的社會責任，將抓好合規(guī)管理和風險控制作為重中之重，同時做到“君子愛財、取之有道”，堅決杜絕把偽劣產(chǎn)品推向市場、推給投資者的行為。
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