“2016年，我國(guó)房屋租金增速達(dá)到35%，但全年房租總額只有住房銷(xiāo)售的7%，而同期美國(guó)兩者之間的比例為50%。如2030年之前中國(guó)成為全球最大經(jīng)濟(jì)體，那么房屋租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間巨大?！?月13日佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁黃國(guó)鈞這樣說(shuō)道。當(dāng)日，佳兆業(yè)宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，并同步推進(jìn)聯(lián)合辦公空間。

6月9日，北京房企石榴集團(tuán)旗下的熊貓公寓正式面市。該公司也同時(shí)發(fā)布長(zhǎng)租公寓戰(zhàn)略，并指出“因?yàn)椴煊X(jué)到存量房市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，所以選擇提早布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)?！?/span>

房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的頻率開(kāi)始加快，此前萬(wàn)科、龍湖、世聯(lián)行等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)涉足。更早之前，魔方公寓、優(yōu)家公寓等一批機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的公寓已經(jīng)打開(kāi)這一市場(chǎng)，鏈家、我愛(ài)我家等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也試圖分一杯羹。

房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，既被認(rèn)為是政策促成的結(jié)果，同時(shí)也是對(duì)存量市場(chǎng)前景的看好。雖然“痛點(diǎn)”已被抓到，但大量運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)無(wú)法觸及到盈利點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)，也給房企帶來(lái)了警示。

分析人士認(rèn)為，擁有資本優(yōu)勢(shì)和資管經(jīng)驗(yàn)的房企，有能力在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)超越，但能否真正解決盈利難題，目前仍需觀(guān)察。

政策推動(dòng)

隨著新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房企開(kāi)始在存量領(lǐng)域進(jìn)行布局。除涉足棚戶(hù)區(qū)改造、收購(gòu)爛尾樓等傳統(tǒng)方式外，近年來(lái)，越來(lái)越多房企涉足眾創(chuàng)空間、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，融創(chuàng)、萬(wàn)科等房企甚至入股了鏈家地產(chǎn)。

其中，因租賃市場(chǎng)空間龐大，競(jìng)爭(zhēng)不充分，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域成為近期房企關(guān)注的重點(diǎn)。

鏈家研究院于2016年末發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。在未來(lái)租賃市場(chǎng)格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山。

其邏輯在于，隨著城市開(kāi)發(fā)的深入，新房市場(chǎng)空間漸小，存量房將是主要的供應(yīng)來(lái)源。與此同時(shí)，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漸高，未來(lái)將有越來(lái)越多的人以租房而非買(mǎi)房的方式解決住房問(wèn)題。

在政策層面，2015年和2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，就連續(xù)提到租賃市場(chǎng)，其中有“加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”的說(shuō)法。

在這一領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖屬“后來(lái)者”，但近兩年來(lái)的步伐越來(lái)越快。萬(wàn)科曾于2014年末推出萬(wàn)科驛產(chǎn)品，后更名為“泊寓”；保利、遠(yuǎn)洋、綠城、陽(yáng)光城在2015年布局長(zhǎng)租公寓；金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯(lián)行于2016年進(jìn)入該市場(chǎng)；石榴集團(tuán)、佳兆業(yè)則在2017年進(jìn)入。

有業(yè)內(nèi)人士指出，房企布局長(zhǎng)租公寓，除看重龐大的存量市場(chǎng)外，還有政策環(huán)境因素。

2016年12月1日，萬(wàn)科獲得北京海淀區(qū)兩宗土地。根據(jù)要求，兩幅土地的住宅限價(jià)53400元/平方米，項(xiàng)目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持條款。

若這種出讓規(guī)則進(jìn)一步推廣，未來(lái)房企手中將持有大量住宅項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓，就將成為一種選擇。

今年4月，住建部、國(guó)土部在《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中也提到，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠(chǎng)房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益?！?/span>

也即，對(duì)于房企而言，不僅能看到租賃市場(chǎng)巨大的前景，還具備了現(xiàn)實(shí)的操作空間。

“偽輕資產(chǎn)”

但房企對(duì)該領(lǐng)域的布局，仍顯得小心翼翼。據(jù)了解，截至目前，除極少數(shù)案例外，絕大多數(shù)房企采用合作（如陽(yáng)光城和寓見(jiàn)公寓）或輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓。

所謂“輕資產(chǎn)”，意味著開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目持有方或經(jīng)營(yíng)方簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同，然后進(jìn)行裝修改造及運(yùn)營(yíng)管理。與之相對(duì)的“重資產(chǎn)”，則指通過(guò)收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)，然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

以熊貓公寓北京工業(yè)大學(xué)店為例，該處原為某快捷酒店，后被石榴集團(tuán)租下并予以改造。由于這一優(yōu)勢(shì)的存在，該項(xiàng)目擁有200多個(gè)房間，成為北京國(guó)貿(mào)區(qū)域規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

龍湖在發(fā)布冠寓產(chǎn)品時(shí)也曾強(qiáng)調(diào)，按照規(guī)劃，起步階段的冠寓將以輕資產(chǎn)模式為主，會(huì)租賃其他的物業(yè)；之后會(huì)逐步加大持有比例，最終達(dá)到80%的重資產(chǎn)。

但即便是輕資產(chǎn)模式，也存在一定問(wèn)題。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的成本最主要還是房源成本，即交給業(yè)主的房租成本。有的企業(yè)占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對(duì)偏高水平。這就會(huì)極大制約運(yùn)營(yíng)方的盈利能力。他認(rèn)為，在現(xiàn)有條件下，只有實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，才能擠出一定利潤(rùn)空間。

在當(dāng)前的社會(huì)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中，魔方公寓、優(yōu)家公寓等都進(jìn)行了多輪融資，其中一個(gè)重要用途，就是擴(kuò)大規(guī)模。

因此，有業(yè)內(nèi)人士將這種“輕資產(chǎn)”稱(chēng)為“偽輕資產(chǎn)”，認(rèn)為只有不涉及產(chǎn)權(quán)的純粹運(yùn)營(yíng)商，才能做到真正的“輕資產(chǎn)”，也能具備更好的盈利能力。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從投資角度看，考慮到前期較大的投入和一些優(yōu)惠的營(yíng)銷(xiāo)策略，幾乎不可能盈利。但如果后續(xù)規(guī)模和品牌力影響足夠大，那么長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)才會(huì)逐漸提高。

今年5月23日，優(yōu)客逸家CEO劉翔對(duì)外宣布，4月份成都公司首次實(shí)現(xiàn)單城市盈利，這算是長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，為數(shù)不多宣布實(shí)現(xiàn)規(guī)?；钠髽I(yè)，但凈利潤(rùn)只有一個(gè)點(diǎn)。而房企旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息傳出。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企具有資金規(guī)模和資產(chǎn)管理能力的雙重優(yōu)勢(shì)，雖然布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域較晚，但仍有能力實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的超越。而盈利能力不足，卻是整個(gè)行業(yè)都面臨的問(wèn)題。

他認(rèn)為，參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化將是可能的解決之道，如將REITs作為資產(chǎn)持有人。但就中國(guó)的現(xiàn)實(shí)而言，實(shí)現(xiàn)這一步恐尚需時(shí)日。